□本報記者 江鈺鈴
近期房企密集展開融資活動，包括髮行超短期融資券、中期票據以及在海外發行優先票據等。房企人士對中國證券報記者表示，相較於銀行貸款，中期票據、短融券等具有發行時間靈活、手續相較便利，且擔保門檻較低，一直是房企融資的重要手段。在融資整體緊縮的情況下，中票、永續債、短融券等成為房企補充流動資金的選擇。
扎堆“找錢”
10月31日晚間，萬科A公告稱，根據公司資金計劃安排和銀行間市場情況，公司發行了10億元2018年度第八期超短期融資券，募集資金已到賬，票面利率為3.15%。中國恆大此前公告，全資附屬公司景程將發行總額18億美元的優先票據。恆大集團董事局主席許家印將認購10億美元。此外，中糧地產公告擬發行總額為12億元的第三期中期票據；華僑城集團、陽光城公告發行金額分別為25億元、4億元的中期票據。
“對於房企而言，中票、短融和永續債，今年的權重將比往年都要重。”北京某評級機構人士10月31日對中國證券報記者表示。
2016年底以來，房企融資渠道不斷收緊，非標業務、公司債、美元債以及銀行貸款等均出現不同程度緊縮。房企融資渠道收窄，利率水平不斷攀升。
以恆大此次發行的美元債為例，在18億美元的優先票據中，包括年利率11%、2020年到期的5.65億美元票據；年利率13%、2022年到期的6.45億美元票據以及年利率13.75%、2023年到期的5.9億美元票據。“海外發債票息率整體偏高。在融資收緊之前，並不是房企優先採用的手段。”上述評級人士表示。
從房企往年的公告也可窺見端倪。以華東某上市房企為例，該企業2016年與中信信託設立規模達40億元的房地產投資集合資金信託計劃，用途將間接用於公司投資主要城市的房地產項目。但梳理該企業2017年以來的公告發現，相關融資主要集中在非公開發行公司債、美元債等，信託等非標業務幾近絕跡。
前述房企人士對中國證券報記者表示，通常企業會根據賬上的收支情況開展補充流動性的工作。
有業內人士則從另一個角度解讀房企發力融資的原因。“11月，多個城市的土地拍賣將迎來高峰。在土拍前補充流動性，有助於增強企業投拍土地。”中原地產研究中心數據顯示，11月26日，北京將有13宗土地掛牌出讓，合計起價高達295.19億元。“不出意外，當日北京土拍成交總額將超過300億元。”中原地產首席分析師張大偉表示。除北京外，深圳、南京等城市11月同樣有可觀土地掛牌出讓。
分化嚴重
綜觀近期房企融資的特點，繼續呈現分化態勢。從頗受房企青睞的房屋租賃債看，龍頭企業繼續發力相關債券，而中小型企業則開始被拒之門外。
10月26日，萬科公開發行總計為80億元的住房租賃專項債第二期，融資規模為20億元，以推動在佛山、上海的三個住房租賃項目發展。而奧園集團擬非公開發行的2018年住房租賃專項公司債券近日則被上交所中止發行。該債權計劃融資規模10億元。
克而瑞數據顯示，今年以來，已有多家企業的公司債發行被叫停，其中包括合生創展100億元住房租賃專項公司債券、富力60億元住房租賃專項公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項公司債券、中駿40億元私募公司債券、建發45億元小公募公司債、金融街50億元小公募公司債等。
“近期住房租賃，特別是長租公寓行業出了一些問題。收緊這方面的融資，也是監管從嚴的體現。”前述房企人士稱。
除租賃類債券外，今年以來，富力地產、合生創展、新城控股等多家房企均有擬發行的債券中止。
根據相關公告，截至10月30日，上市房企前三季度經營活動產生的現金流淨額合計為-389.52億元，相比去年同期有所緩解，但經營性現金流整體情況仍然不容樂觀。
展望土地出讓市場，張大偉表示，地產調控延續，在這種情況下，房企資金壓力越來越大。雖然整體銷售依然處於高位，但拿地的資金壓力逐漸增大，對非優質地塊的積極性降低。“銷售預期良好的一二線城市優質地塊就成為房企爭奪的主要目標。”
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