引言：一部分的中國人希望通過投資美國的房地產市場來獲取一定的利潤，而為了使得投資更為穩定、利潤更加高，投資者會選擇將住宅物業細分來追求利潤。那麼，作為一個非專業的美國房產投資者，你是否應該細分你的財產，你需要在瞭解財產細分原則和內涵的基礎上謹慎選擇。本文，將關於房產細分為你做全面介紹。

➢如何判斷我的情況是否應該細分我的房產財產？

➢在財產細分前我應該做哪些準備？

➢如果要細分房產財產，我應該如何去申請？

➢細分我的房產需要支付哪些費用？

➢哪個項目最受歡迎，值得細分？

1、 什麼是房屋財產細分？

房產細分的含義

顧名思義，細分就是將房產財產分成幾個部分。房產所有者將他的房產財產細分為多個住宅單位。以此來增加房產的價值。

因為，當房產被細分為多塊獨立的房產後，每個獨立房子都可以被出售給一個或者多個買主，據計算，這將比統一為一個住宅單位具有更為可觀的利潤。除此之外，更容易出手也是我們考量的一個重要指標。通常來說，較小的多個房子會比一個面積很大的房產更容易出售，這也是提升土地價值的一個不錯方法。

房產細分風險評估

其實，細分財產在建築商和房產經紀人以及相關專業人士手中十分常見。對沒有了解相關專業領域的我們來說，如果沒有做好完備的準備，跟一般的投資一樣也可能會存在一定的風險。因此，你需要對你的房產財產進行預先評估，來確定是否有資格細分、是否值得細分。

2、財產細分前應該做的準備有哪些?

針對你的財產是否能夠是否值得細分，你可以做一些預先的準備，具體如下。

核對限制條件

在決定申請細分前，你需要確保你的房產不會受到當地的法令、社區的契約約束，也要留意土地上是否存在任何未決留置權或者其他的要求。

①你可以找一個專業的公司，進行標題搜索，以確保你擁有出售房屋的合法權利。

②公司將會檢驗你的產權史，對你是否為物業的唯一所有者進行驗證，以及你所打算細分的財產是否負債，如果一切合格後將會發表意見書，來闡明他們的意見。

③在此之後，產權公司將發行產權保險，作用是當其他的所有者或者債務人聲明對財產提出索賠時，產權保險可以用來保護買方。

瞭解細分的要求

除了當地法令或者是社區的契約約束，細分之路也不是說就“暢通無阻”了，你要開始關注細分和房地產開發法律。各個市和縣都有自己各自的分區規定、地塊和建築規模限制以及與開放空間有關的要求。在投資之前，你需要研究這些法律，如果你滿足法律的條件，就可以申請。

你可以聯繫鄉鎮的市鎮規劃和建築部門，瞭解該物業的分區類別。如果你沒能找到有用的相關信息，或者說還是不能確定，可以在地方政府的官網上查找資料。

✔值得注意的是，分區和本地規則可能會影響財產的使用方式，即房產可能會被分成單戶住宅、過渡住宅或混合用途如住宅和商業。

估算財產細分能帶來的收益

在進行細分前，你要確保當地的市場足夠滿足你的需求，你細分後出售他們能夠得到你想要的價格。其中需要研究有地區的市場、物業來確定可以銷售的價格與量次。方法如下：

① 可以諮詢當地有經驗的信賴度高的房地產經紀人，來獲取可行性更高的建議。

② 充分了解你的財產的當前與未來價值，也要研究周邊房產的價值與正在出售的房產。

③ 使自己的房產適合當地的需求，要充分研究當地市場的房產規模和價格，如果你的房屋價格普遍高於當地價格，那麼將很難出售成功。

3、申請房產細分有哪些流程？

產權檢查

產權檢查公司會對產權進行檢查，來確定是否有以前的所有者有可能要求獲得該財產的權益或者是否有未付的債務比如說稅收或者貸款，比如說稅收或者貸款，這一步一般在結算清楚前完成。

進行驗證

可以聯繫最近的規劃分區辦公室，或者是登錄官網查詢你的房產是否有資格進行細分。除此之外，也可以更深入瞭解你必須要遵循的法令或者限制。

規劃細分

這一步是在確定了你的房產能夠細分之後進行的，即如何細分。可以聘請開發人員或者土木工程師來設計房產。主要考慮細分的數量與規模，以及公共道路等細節。

專業起見，你需要諮詢一家擁有土地工程師、土地測量師和環境顧問的公司。首先對地形進行研究，確定可以開發的資源區域，以及如何對財產進行大致規劃。細分開放空間可以節省開放空間、減少道路、減少地塊面積，綜合開發項目包括住宅、商業和休閒區，值得考慮的是經濟適用房的開發，因為其佔地小與受眾廣的特點廣受歡迎。

調查財產

要對細分後的土地的邊界、地役權、洪水區、道路和通行權進行確定與描述。

提交申請

當地的計劃委員會將會決定是否批准你的申請。申請時需要附帶上你的細分地圖、所有權證書和申請費。一般情況下，規劃委員會將在常規會議期間決定你的案例，其他情況下，他們將舉行公開聽證會。

在你的申請上，一定要詳盡地顯示房產面積、開放空間和各個設施的區域。理事會的城市規劃者將會對你的申請按照當地政策進行調整或提供改進建議。

如果沒有通過，則需要與你聘請的建築師、土地測量師重新考量。之後再提交申請，交由鄉鎮評估並批准，大概需要幾周至幾個月時間不等。

追索申請

如果你的財產不符合細分條件或你的細分申請因某些原因被拒絕，你可以追索。

4、房產細分需要支付的費用有哪些？

細分的成本

細分的成本主要受到房產的大小、位置以及細分數量和用途等影響。因此，細分房產的成本將無法得到準確估算。但是你需要知道，這一部分的總成本與房產的位置、財產法、分區要求、物業大小和形狀，物業的基礎公共設施有關。在土地分割方面，主要包括土地調查、法律費用、申請費、場地清理費、公共設施供應費、檢查費和許可證費。

關於細分的成本，若要估算，你可以尋求你所聘請的公司來為你估計預期成本。

申請費

這個需要同你的申請一同寄給當地的政府。申請的成本將由你的細分數量與位置決定。

聘請費

聘請測量員需要支付相應的費用，費用取決於你的房產大小，一般來說，如果房屋不大的話，

改善房產費

你需要對你的房產進行改進，比如說對道路、下水道等公共設施的維護，通常來說花費會較高。

5、細分房產方向推薦

一直以來，美國的大學在向所有在校學生提供住宿上都存在著困難，因此學生公寓板塊是房產市場相對更穩定的理想投資板塊，也更受人們親睞。隨著越來越多人前往美國求學，美國學生公寓的價格也在不斷提升，據預測，不久後將進入火爆期。

“ 學生公寓的投資收益穩定體現在兩個方面：出租價格逐步上漲、資本化率保持高位。”

但是同時，學生公寓也需要綜合考慮學校的生源狀況、公寓地理位置、常規管理以及相關的法律等因素，同時也需要具備較好的運營能力，才可以有效提高入住率和降低運營成本。

因此，如果你的周圍有資源，你的房產也恰好是戶型不會太大的公寓樓，那麼學生公寓是你值得細分的一個方向，作為一個相對親民和成熟的體系，它會回饋給你不錯的價值。

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