進入10月份，中山土地市場供應也進入到了高峰。
據記者觀察，從本月至11月上旬，中山共計劃推出11宗商住用地，其中位於南頭鎮、石岐區的6宗地塊已經完成了網上競拍。記者留意到，比推地數量更能引起房地產業界關注的，莫過於新推地塊在開發條件上的全面升級和收緊，當中包括了商住分離、現售、不得建公寓式“類住宅”等規定。有業內人士認為，現售、限制公寓式“類住宅”物業開發的措施將對未來幾年市場產生連鎖影響。
市場動態
本月中山新推商住地，全部要求採用現售開發模式
今年早些時候，有關我省建議取消商品房預售制度的消息引發行業關注，而近期省內多個城市要求以現房銷售作為出讓條件的土地也逐漸增多。所謂現售（現房銷售），是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給購房人，並由購房人支付房價款的行為。
其中，今年國慶長假剛過，中山市國土局就陸續掛牌了5幅商住和商業用地，其中4幅商住地的出讓條件均要求實行現房銷售。這已是自9月以來，我市第二輪集中掛牌出讓土地。而第一輪六塊位於南頭鎮北帝村和石岐區康華中片區的商住用地，其出讓條件中同樣註明了現房銷售的要求。
事實上，現房銷售地塊並不是中山9月份才出現的“新事物”。早在今年5月份，翠亨新區起步區一商住地塊就成為了我市首宗掛牌要求將現房銷售作為出讓條件的地塊。最終，在多家房企的競拍下，該地塊被中山萬科奪得。
而據記者瞭解，上月中旬，省房地產業協會已經發布了《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（下稱《通知》）。通知稱早前國家住建部門發函，包括廣東在內多個省份住房城鄉建設廳，要求各房企對商品房預售制度的保留、提高條件或者取消提出建議並說明理據。
對此，省住建廳在早前的回覆材料中表示，當前商品房預售制度存在風險，比如房企資金鍊斷裂引起的社會影響和經濟損失大、違法違規銷售有機可乘、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效競爭等問題，建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品預售制度，全面實施現售。
有本地房地產業內人士孫鑫（按受訪者要求化名）向記者表示，中山密集推出的地塊中的現售條款被外界視為是為廣東下階段推廣“現售房”進行試點。不過記者也留意到，目前中山並未出臺全面推廣商住房現售的地方新規。至於商品房預售制是否會繼續留存，包括孫鑫在內的多位受訪業內人士均坦言，後續政策走勢將至關重要。
業內分析
存量產品市場表現將分化
近年，隨著粵港澳大灣區的利好，不少開發商迅速進入中山市場，全國頭部開發商均紛紛加大在中山的佈局。不過與此同時，商業類物業的大量開發也產生了市場積壓的客觀問題。正因如此，即將於11月7日公開拍賣的火炬區博愛七路一塊商住用地，其開發條件也明確註明“商業開發部分不得建設酒店式公寓等‘類住宅’單元”。
事實上，記者留意到，除了中山外，去年至今全國多個城市的新推商業用地也明確不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房。對此，本地資深商業地產人士談子信曾指出，由於住宅土地價格走高，早前一些房企拿商業用地，轉走建造住宅的路線，以此來爭奪一部分原本購買住宅的買家。但客觀而言，這種集中大規模的“類住宅”的開發，缺乏了對區域內規劃、人口承載力等方面的科學評估，繼而容易造成供過於求、空置率高的現象。部分主打不限購、不限貸的“類住宅”公寓甚至成為了一些炒房客牟利的工具。
有不願具名的本地房企業內人士也直言，由於土地規劃、早期政策等存在灰色地帶，多年來很多商住地的商業配建部分都被用作商業公寓的開發，這也讓不少購房者對此類公寓的性質產生了困惑。反觀如今出臺禁建公寓的開發條件，不排除部分房企對拿商業用地會更加謹慎。
對此，東區紫馬廣場營銷負責人則認為，隨著國家對房地產市場監管力度的加大，商業用地不再允許建造公寓或將是未來市場的常態。而隨著中山此次在拍賣地塊上出現的“不得做公寓等類住宅”限制要求，未來中山存量商業公寓體量在逐步消化的同時，地段、商業配套優質的產品或有望更加受到市場的重視，其保值升值能力將相對更有保證。同時，這對開發商商業運營能力也提出了更高的要求。
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全國首宗現房銷售地塊2016年6月在深圳試點。根據地塊開發要求，該地塊上建設的商業、住宅等建築物不能進行預售，必須在竣工並取得不動產權證書後，才能以現售形式對外銷售。該地塊最終在兩家大型房企聯合開發下，時隔近2年半後才正式以現房推出市場。
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