當住宅房企開始衝擊千億小目標時，商業地產商也給自己立下了“投名狀”。但是夢想照進現實，仍有很大距離。因不懂商業地產的運營規律盲目進入導致失敗；缺乏長久商業戰略規劃而使項目擱淺；亦或後期運營能力不足而導致難以為繼的結局，比比皆是。
商業地產商的小目標，距離完成還有多遠？奇點商業地產獨家出品《奇點商業 •銳見》系列報道，深入分析。
華潤置地與第一梯隊房企的差距正不斷拉大。
2018年中期業績報告顯示，上半年集團營收、利潤雙下降。而克而瑞研究中心發佈的2018年1-9月銷售榜單也顯示，華潤置地以1401億名列第10名，不僅與“碧萬恆”超4000億銷售規模的差不斷拉大，也被龍湖、新城這些後來者反超。
而住宅銷售增長乏力，讓華潤置地對商業地產板塊寄予更多的期望。
在今年年初的業績會上，華潤置地董事會副主席唐勇在談及未來的發展目標時表示， 2018年集團希望達成20%的增長率，實現人民幣1830億元的銷售目標，並計劃實現租金收入100億，新開業購物中心6個，不斷擴大商業地產規模。
此外，其商業板塊獨立拆分後，上市的意圖昭然若揭。但回到現實，無論是規模營收還是實現上市，對於華潤商業來說是很大的挑戰。
規模與利潤難題
相比起地產開發業務，華潤置地對商業地產傾注了更多心血。
隨著“開發物業+投資物業+X”商業模式的確立，商業地產正逐漸成為華潤置地尋找的新的增長點。華潤置地方面強調，商業地產是公司內部雙輪驅動的核心業務，同開發物業同樣重要。
2018年上半年，華潤商業地產業務的成績單要優於同期的大悅城。
2018年半年報顯示，期內集團投資物業營收43.7億元，同比增長22.1%。其中購物中心營收30.7億元，佔比達70%，同比增長23.8%，寫字樓營收6.2億元，同比增長21%，酒店營收6.8億元，同比增長
15.8%。自持的28個已開業萬象系購物中心（萬象城16個，五彩城/萬象匯12個）零售額214.1億元，同比增長30.1%。但對於華潤商業既定目標的實現，則顯得心有餘而力不足。
華潤置地高管曾在2017年業績會上為華潤商業板塊立下明確目標——2018年計劃實現租金收入100億，計劃新開業購物中心6個，到2019年租金收入達到120-130億，不斷擴大商業地產規模。
在商業項目的數量上，也明確提出今年下半年計劃新開業4個購物中心，並於2018年和2019年分別新開業8個和9個項目，由此購物中心數量將從2017年的27個，進一步增長至2018年的35個，2019年的44個。
但業內人士分析稱，華潤想要實現租金收益目標難度不小。截至2018年6月底，華潤在營投資物業共28個，投資物業營業額為人民幣43.7億元。此外，按照此前計劃，下半年須達到56億的租金收益才可實現今年百億的目標，但半年報數據顯示，下半年僅有7個購物中心開業。
商業板塊拆分上市之路艱難
2017年6月，華潤置地對組織架構進行大調整，將旗下商業地產事業部從開發業務中剝離出來，調整為一級組織機構，形成總部大區-項目-商業地產三級管控，邁出了商業地產業務獨立拆分的第一步。
分拆僅是第一步，實現商業地產上市才是華潤置地的最終目標。但是何時能實現上市，卻前路迷茫。
唐勇也曾表示，目前華潤置地已經在研究將華潤商業拆分上市一事，試圖釋放華潤商業的價值，但目前還沒有時間表。
拆分商業板塊在地產圈並不新鮮，而且這一做法對於已擁有成熟商業產品線的房企而言似乎很有必要。一方面有利於擴大規模化佈局，進一步提升產品影響力；另一方面，當商業地產不再依附於地產開發的節奏與邏輯，不管是出於對項目的打造還是運營的考慮，更大的自主權便於帶來更多元的發展空間。
但在目前國內證監會對房企上市管控趨嚴的宏觀環境下，要想實現商業板塊單獨上市並非易事。
就拿萬達商業為例，其上市之路漫漫，至今遙遙無期。奇點商業地產查閱證監會的公告，萬達商業的A股審核排名，相較於前兩年，不僅沒上升，反而由2016年底的75名下降至85名。
萬達商業的排名在不斷地被推後，這其中一個重要原因是，A股IPO對房地產公司基本關閉了大門，近幾年並沒有房地產公司在A股上市成功的案例。對此，中原地產市場分析師盧文曦表示， “華潤置地商業板塊能不能上市還不好說，從內部外部環境看來難度都非常大，但是現在拆分上市很流行。”
商業發展區域分化嚴重
華潤商業部分的城市分化也不得忽視，總體發展不平衡。這種不平衡不僅體現在租金收益上。
此前有分析師透露，華潤置地的租金收入主要是受惠於一線地區商鋪，但受制於整體大的商業環境，項目租金收入增長已經開始放緩，甚至有些項目出現了下跌的趨勢。
加之如今越來越多的社區型商業湧現，分流了區域內消費者一部分的日常消費需求，使得地區型購物中心物業處於較為尷尬的夾縫地帶，發展艱難，華潤商業在地方城市的擴張之路並不好走。
例如華潤商業在常州的商業地塊，原本計劃籌建常州萬象城，卻遭遇了拿地9年開不了工的局面，至今依然“紙上談兵”。在最新第七期項目的宣傳中，工作人員也表示“萬象城肯定建不出來了”。
一邊是公司高管立下的“軍令狀”，為今後兩年勾畫出宏偉的藍圖；一邊是並不盡如人意的成績單，華潤商業夢想和現實的差距還很遙遠。
往期回顧
1、龍湖商業：距離行業前三還有多遠？
2、“左右互搏”的萬科商業 該如何面對鬱亮的焦慮？
3、綠地商業的“小尷尬”：重點購物中心半年總租金僅5千萬
4、合生商業“慢發展”隱憂
閱讀更多 奇點商業地產 的文章
