當住宅房企開始衝擊千億小目標時，商業地產商也給自己立下了“投名狀”。但是夢想照進現實，仍有很大距離。因不懂商業地產的運營規律盲目進入導致失敗；缺乏長久商業戰略規劃而使項目擱淺；亦或後期運營能力不足而導致難以為繼的結局，比比皆是。
商業地產商的小目標，距離完成還有多遠？奇點商業地產獨家出品《奇點商業 •銳見》系列報道，深入分析。
近年來不斷提速的龍湖商業，在今年5月份的一場招商大會上，再次拔高了既定目標。
未來三年，龍湖商業開業項目數量及面積將持續提升，到2020年，龍湖商業旗下開業商場總數將超50座，商業租金目標預計達成60億元。
“龍湖在商業地產領域要進入前三。”龍湖集團首席執行官邵明曉表示。而這個目標數字，在年初的業績會上，是第五。
從拿地到商業模式，再到後期運營，龍湖商業距離實現小目標，還有多遠？
圖：龍湖時代天街
大步快跑的“隱憂”
龍湖商業在十年前就被吳亞軍列入了重點發展的業務範圍內。
作為我國商業地產業務發力較早的開發商之一，於2000年成立商業管理部，並在2003年運營了第一座天街系產品。
2011年，龍湖正式把商業提升到戰略層面，自2013年以後，以龍湖天街為代表的龍湖商業在全國開始擴張，逐漸步入發展快車道。
今年三月份改名為龍湖集團後，商業板塊再次加碼，成為其重要的業務板塊之一，更是承載了龍湖對於商業地產未來的期望。
客觀上來看，龍湖商業的規模和租金收益的確在不斷提升。財報顯示，2017年龍湖商業項目不含稅租金增至25.32億元。
但是，從下圖中可以看出，龍湖商業雖然有購物中心天街系、社區購物中心星悅萃系和中高端家居購物中心家悅萃三大產品線，但是整體發展並不均衡。除了天街系外，都未形成規模化發展，租金收益也沒有明顯的增長。
“和萬達相比，龍湖商業並沒有形成有效的品牌商家合作平臺，也沒有足夠的主力店扶植政策，缺乏主力店的支撐，而且整體來看招商品牌比較混亂，對於散亂的中小商家，也有沒有足夠的管控力。”在資深房地產分析人士，優淘城總裁薛建雄評價。
此外，奇點商業地產還從業內瞭解到，龍湖商業其實並沒有完善的品牌庫，商業項目的招商與招商負責人的品牌資源有著極大的相關性，這也解釋了為何龍湖天街系不同項目的品牌質量參差不齊。
薛建雄來看，除了商業產品線單一，定位大同小異，發展不均衡，龍湖商業整體特色也並不鮮明，而且招商資源和運營能力等方面不佔優勢，而這些都是龍湖商業快速擴張道路上的阻礙。
規模背後
圖：龍湖天街
龍湖集團商業地產部總經理李楠曾在年初表示：“2020年已開業項目數量超50個，是一定可以開出來的，從持有商業數量來看，我們口袋裡的項目已經超過70個了。”
首席執行官邵明曉也是信心滿滿，他稱2020年龍湖商業租金收入將達60億元，則未來三年其複合增長率須為33.3%。
這些看起來激情滿滿的數字，究竟能不能實現？
奇點商業地產統計，截至2018年6月底，龍湖集團累計開業商場數量26個，建築面積258萬平方米，主要在建的商場為18個，合計在建面積為191萬平方米。除前不久已開業的北京房山天街，常州龍城天街、成都西宸天街也將於今年開業。
也就是說，在未來兩年內，除了平均每年要開10個商業， 還要至少籌建6個商業，才能達成既定目標。
2018年中報顯示，龍湖新增51幅土地，收購土地儲備總建築面積為1433萬平方米，權益面積為1026萬平方米。其中主要新增的商住項目7塊，分佈在珠海、杭州、重慶、福建、武漢、無錫等二線城市。
“龍湖所奉行的TOD模式，意味著做商業更謹慎，把商業項目和地鐵、公交等交通樞紐相結合，以保障更好的客流量。龍湖拿地和收購的項目雖多，但是完全符合其選址標準的並不多，所以，新開50個的目標實現還是有壓力的。”一位不願具名的商管公司總裁分析。
“如果龍湖的規模目標可以實現，那麼租金收益60億應該並不難。但是，規模大、租金收益高，不代表利潤率高。因為新開商業會有3-5年的養商期，實現盈利需要時間，龍湖商業板塊至今還沒有實現盈利，要依靠住宅板塊輸血。”
距離行業前三還有多遠？
在克而瑞發佈的《2017年度中國房地產銷售排行榜》中，龍湖集團以1560.8億元的銷售額位列第八名，與第一梯隊的碧桂園、恆大、萬科等房企5000億的規模相比還有較大差距。和房地產領域類似，在商業地產領域，龍湖雖然在不斷加速，但也遠遠達不到行業一梯隊的水準。
中國房地產數據研究院發佈的2018年中國商業百強企業榜單顯示，龍湖排名第14位。
對此，一位資深商業地產行業操盤手評價稱，龍湖目前是我國商業地產行業第三梯隊中的“排頭兵”，而且行業中表現很突出，將來有望衝擊第二梯隊。
但是無論和香港、新加坡商業幾十年的經驗相比，還是和萬達的積累的資源和運營水平相比，亦或是和大悅城、華潤等央企相比，龍湖商業距離行業前三的目標，還有很遠遙遠的距離。
龍湖商業距離實現規模、營收、行業排名的小目標究竟還有多遠？奇點商業地產將持續觀察。
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