今晚和大家分享一下《拓展策略、產業地產拿地模式創新及風險規避能力突破》
首先來看房地產市場發展態勢和地產市場的拿地趨勢，關於房地產市場形勢，有以下幾個方面：
一線兩線已成為新常態。
自從2016年下半年中央和地方加大調控力度以來，為了抑制房價過快的上漲，推行了購租並舉的住房制度，培育和發展住房租賃市場各地普遍推行了住宅用地的限房價、禁地價、禁商品住房自持比例的交易方式。
據統計北京是在2017年一年內共成交了住宅用地是300公頃，可建住宅的規模大約是396萬平方米，鏡子時的面積約128萬平方米，佔到了供應住宅建築規模的32%。以北京為例，北京在2016年930之後，首批執行一限兩禁政策的就共有四宗土地。上述四宗地塊經過激烈的爭搶都是由開發商百分之百自持，只租不售，開發商的角色變成了大房東。
如今調控的效應是逐漸顯現，淨自持的比例由最初的100%逐漸下降為30%多。個別的地塊還出現了流拍的現象。那麼開發商在激烈的搶地大戰中，既積極進取同時又逐漸冷靜，越來越理性地分析自身的經營管理能力和對風險的把控能力。
共有產權房登上歷史舞臺。
2017年9月30號北京市發佈了共有產權住房管理暫行辦法。按照這個辦法與土地供應相關的條款主要有第五條，有關部門應當根據本市共有產權住房的需求、城鄉規劃實施和土地利用現狀、經濟社會發展水平等情況，合理安排共有產權的住房建設用地，並在年度土地利用計劃以及土地供應計劃中單獨列出優先供應。各區政府應該根據共有產權住房的情況、住房需求的情況，合理安排共有產權住房的用地，用於滿足本區符合條件的居民家庭以及重點人才居住需求。其中滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。可以根據中心城區共有產權住房的需求和土地的緊缺情況，從城市發展新區統籌調配房源使用，促進中心城區的人口疏解。
第六條是共有產權住房建設項目應當根據城鄉規劃要求，結合城市功能定位和產業佈局進行項目選址，優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域，推動就業與居住的合理匹配，促進職住平衡。
第七條是共有產權住房建設用地可採取“限房價、競地價” “綜合招標”等多種出讓方式，遵循競爭、擇優、公平的原則優選建設單位，並實行建設標準和工程質量承諾制。
那麼在這個辦法實施的當日，北京土地市場就集中供應了四種共有產權住房用地，分別是海淀、朝陽、昌平、大興，現在共有產權房的土地供應是明顯加速。
只租不售的租賃住房用地比例將大幅度增加。
租售並舉目前是長效機制的主要抓手。租賃住房用地比例在大幅度增加。在2017年7月18日住建部等九部委發佈了關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知，強調要充分認識加快發展住房租賃市場的重要意義。租賃市場是貫徹落實房子是用來住的，不是用來炒的，這樣一個重視加快房地產市場供給側結構改革和建立購租並舉住房制度的重要內容，是解決新市民住房問題，加快推進新型城鎮化的重要方式，是實現全面建成小康社會，住有所居目標的重大民生工程。這個通知要求增加租賃住房的有效供應，鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等等多種方式、多渠道的增加新建的租賃住房，優先面向公租房保障對象和新市民供應。
在2017年的年初北京市首次發佈了未來五年住宅用地供應計劃。北京市在2017年到2021年以及2017年年度住宅用地供應計劃，還有一個是2017年年度國有建設用地供應計劃，一個是五年的，一個是當年的。明確未來五年全市計劃供應的住宅用地是6000公頃，年均1200公頃。為了為保障150萬套的住房建設需求，這裡面自住型商品房供地是1020公頃，可以建25萬套。
同時2017年北京市的住宅供地計劃也相應的增加，達到了1200公頃，保障30萬套住房的建設需求，尤其是在自住房和租賃房新建方面，達到了有史以來的最高水平。自住房2017年是5萬套，幾乎是前三年建設數量的總和。在深圳首次採用了住房全年起只租不售的辦法，用掛牌的方式出讓居住用地，這個要求是租賃住房和商業用房是70年，全年支持。上海也同樣是加大了租賃住房的土地供應，在17年的10月份，上海市召開了一個新聞發佈會，上海市的規劃國土局就表示，將繼續增加租賃住房的土地供應。
涉及土地供應的具體措施有三條
第一是建立完善租賃住房用地相關的規劃和土地管理政策。除了制定住房租賃市場的實施意見細則以外，還要根據總體規劃，把租賃住房考慮到各區的規劃和相關單元規劃裡面。
二是繼續推進租賃住房的土地出讓，未來將按照上海市住房發展十三五規劃的要求，繼續增加租賃住房的土地供應。
三是進行規劃修編，對一些區域的規劃進行深化調整完善，逐步入市，以租賃住宅用地的方式出讓
就在今年的兩會期間，住建部部長王蒙徽表示12個試點城市已經成立了51家國有租賃公司，到2020年，提供租賃住房和共有產權住房用地能夠達到30%的增量。
四是集體土地租賃房擴大試點。
在2017年8月，國土部和住房城鄉建設部共同發佈了利用集體建設用地建設租賃住房試點方案，這個方案提出來是為了增加租賃住房的供應，緩解住房供需的矛盾，構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展的長效機制。
國土資源部會同住建部根據地方的資源確定第一批在北京、上海、瀋陽、南京等等，一共是13個城市建設用地。在13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房的試點，制定了專門的試點方案。這個消息發佈以後，甚至還一度引起了股票市場的炒作，一些租售同權的這個概念股大幅度上漲乃至漲停。
五、市場管理更加嚴格規範。
在2017年的4月，住建部和國土部下發了文件，關於加強近期住房以及用地供應管理和調控有關工作的通知，對於工地和新房的建設提出了一些新的要求。主要有嚴格按照合同約定及時開工，竣工加快商品住房建設項目和上市的節奏，儘快形成市場的有效供應，對於具備預售條件，拖延上市、變相捂盤的項目，要嚴肅查處。
那麼對於那些在熱點城市高價拿地的開發企業來說，這就面臨著一個兩難的困境，一方面管理部門嚴格限價，新盤的銷售價被嚴格封死，利潤空間被嚴重擠壓；另一方面自上而下全面鋪開的出讓土地大檢查又封堵了開發商囤地捂盤、延遲開工、拖延地價款的後路。
六、減量發展、引領城市規劃建設。
在17年9月27日中央和國務院發佈了北京城市總體規劃的批覆，新一版的總體規劃提出嚴控城市規模。到2020年，常住人口規模控制在2300萬人以內，2020年以後要長期穩定在這一個水平，城鄉建設用地規模減少到2860平方公里左右；2035年要減到2760，那麼北京是全國第一個減量的規劃，第一次正式提出了城市建設由增量規劃轉為減量規劃。和北京類似，上海、深圳等特大城市的規劃建設規模也是減量發展。按照新的規劃建設指導思想，今後北京這些大城市將長期處在一個土地供應緊約束的狀態。
一方面政府要加大土地供應力度，尤其是居住用地的供應，另一方面又要受到城市開發邊界的約束。這不僅僅要考驗城市執政者的治理能力，也會增加房地產開發商參與土地市場競爭的難度。
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