居民加槓桿，家庭大肆舉債購房，“六個錢包”做首付，撬起數百萬的住房抵押貸款，是過去三年房地產大繁榮的核心秘密。
中國家庭債務規模有多大？居民槓桿率有多高？未來還有繼續加槓桿撬動房價的空間嗎？
11月2日，央行發佈《中國金融穩定報告（2018）》，透露了關鍵信息。
此次《報告》用了兩個專題闡述了當前地產領域的風險，分別是專題四《我國住戶部門債務分析》和專題五《房地產市場發展及風險分析》。
01、家庭債務規模：10年擴大7倍
中國家庭債務規模究竟有多龐大？
央行報告顯示，2017年末，我國住戶部門債務餘額40.5萬億元，同比增長21.4%，較2008年增長7.1倍，接近GDP一半。
▲2008~2017住戶部門債務分佈
近兩年來，短期消費貸款異軍突起，漲幅之猛，遠遠超過房貸，以首付貸、消費貸，房抵貸之名，大肆進入房地產市場，為房價上漲推波助瀾。
▲短期消費貸款與中長期消費貸款增速
如果說房貸是正常的加槓桿，那麼消費貸進入樓市，則是違規加槓桿。
央行報告初步分析認為，短期消費貸款的異常增長可能有如下原因：
首先，在整體利差處於低位的情況下，銀行有動力投放收益更高的消費信貸，P2P監管趨嚴也促使了部分消費貸款迴流銀行體系。
其次，近年來購房開支驟增透支了部分居民的消費能力，使其轉向利用短期消費貸款維持消費水平。
最後，部分購房者利用消費貸等產品規避首付比的限制。
02、房貸收入比：10年間上升37.9%
“槓桿”是什麼?
其實，槓桿就是負債水平。簡單來說，就是1塊錢本金能撬動多少貸款的能力。通常，我們以居民債務/GDP總量，來衡量居民部門槓桿率。
▲網絡用圖
2017年末，我國住戶部門槓桿率（債務餘額/GDP）為49.0%，低於國際平均水平（62.1%），但高於新興市場經濟體的平均水平（39.8%）。
國際貨幣基金組織認為，住戶部門債務與GDP的比值低於10%時，該國債務的增加將有利於經濟增長，比值超過30%時，該國中期經濟增長會受到影響，而超過65%會影響到金融穩定。
債務收入比是以可支配收入衡量的住戶部門債務水平。
2008—2017年，我國住戶部門債務收入比從43.2%增至112.2%，10年間上升69個百分點。
其中，房貸收入比（個人住房貸款/可支配收入）從2008年末的22.6%增至2017年末的60.5%，10年間上升37.9個百分點。
03、樓市有沒有風險？
龐大的債務和高槓杆，樓市有風險嗎？
對此，央行報告的說法是：
房地產金融風險總體可控，但是近年來房地產業高槓杆發展模式和房價過快上漲並存，房地產行業風險有所上升。
▲網絡用圖
一方面，我國長期實行審慎的住房信貸政策，平均首付比例達34%以上，這意味著居民可以承受30%左右的房價下跌。
另一方面，央行認為，銀行業金融機構房地產貸款不良率明顯低於整體貸款不良率，房地產信貸質量較好。2017年末，個人不良貸款餘額6149.3億元，不良率為1.5%，低於銀行貸款整體不良率0.35個百分點。
如果樓市深度調整，房價出現大跌，作為“抵押品”的房子本身市值必然大幅收縮。房子市值大跌，而債務卻不會減少，抵貸比顯然會大幅上升。
如果房價持續走跌，問題將會接踵而至。
04、樓市有多重要？
與股市相比，樓市在金融系統中具有舉足輕重的位置。
樓市之所以舉足輕重，不僅因為中國家庭財富將近70%都集中在房地產上，難以忍受房價的巨大下跌，而且因為樓市通過信貸與金融體系密切關聯，樓市的一舉一動，都容易影響到金融穩定。
其一，樓市深層次牽扯金融系統。
根據央行報告，2017年末房地產貸款餘額佔各項貸款餘額的26.8%，一旦房地產市場出現劇烈波動，銀行業將直接面臨信用風險。
其二，房企融資鏈條一旦斷裂，也會深度影響金融系統。
根據央行報告，2017年，136家上市房企平均資產負債率高達79.1%，其中有26家資產負債率超過85%。部分房企的土地競買保證金也來自外部融資，購地資金槓桿率達到7~8倍。
所以，無論是基於傳統的土地財政、房地產拉動經濟的需要，還是基於金融穩定的需要，房價都難以面臨大幅度調整。
05、央行建議：強化“因城施策”調控
房價上漲，居民債務膨脹，槓桿率不斷攀升，風險不斷加劇。
為此，央行指出，要關注房地產信貸佔比過高、部分居民違規加槓桿購房、部分房地產企業債務率過高等風險。
▲網絡用圖
報告給出的政策建議是，在我國經濟從高速發展向高質量增長轉型過程中，應堅持以宏觀審慎視角密切關注住戶部門債務變化，多措並舉應對住戶部門債務增速過快問題。
同時，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實地方政府主體責任，強化“因城施策”的房地產宏觀調控，規範金融機構住房金融業務，促進房地產市場平穩健康發展。
此外，鼓勵金融機構加快推進消費信貸管理模式和產品創新，同時加強風險管理，嚴厲打擊挪用消費貸款、違規透支信用卡等行為。
來源：國民經略、人民網、騰訊智慧房產
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