近日，安信證券高善文首席在一次路演中提到，近期房價的下跌屬於政策帶來的異動，預計未來房價將報復性反彈，2019年二季度後一二線城市房價將創新高。
真的是這樣麼？
影響房價的因素，不過是政策、資金、需求、供給，我們可以逐一來看：
首先來看政策。
可以肯定的是，房地產調控政策短期內肯定不會放開，因為之前靠行政性手段壓制的需求一旦放開，緊接而來的就是房價的報復性反彈、政府公信力的嚴重受損以及金融風險的進一步積累。在“防範化解重大風險”被定位為未來三大攻堅戰之一、“房子是用來住的，不是用來炒的”寫進重要大會報告的前提下，中央肯定不會容忍這種狀況出現。
而從十九大淡化增長目標，更加強調高質量發展來看，高層對於經濟放緩的容忍度增強，所以應該不會通過放鬆房地產調控來穩增長，與此同時，房地產稅正在加緊推出，未來持有房子的成本將越來越高。
其次來看資金。
當前貨幣政策雖然名為穩健中性，但是今年以來已經四次降準，未來在穩增長的導向下應該會繼續邊際寬鬆，我們未來會看到更多的降準。但降準主要是為了置換之前碎片化、短期化的MLF操作，降低資金成本，並不是“大水漫灌”。
目前房企的資金來源仍然受限，居民部門中長期貸款的規模在逐月下降，表外融資的規模今年以來持續減少。再加上棚改貨幣化政策已經開始收緊，資金來源未來將會繼續萎縮。
此外，還有一個不容忽視的因素，就是匯率。過去房價上漲基本上與人民幣升值相伴而生，既有比價效應，又有外資炒房推動。不過，由於中美經濟週期出現差異，當前人民幣兌美元匯率持續承壓，這將導致房地產以美元計價的價格下跌，比價優勢消失，炒房的動力也會隨之消失。
第三來看需求。
需求又可細分為人口和收入兩部分。人口方面，我們早已經經歷了人口拐點，新增勞動力近幾年每年都在絕對減少，相應的剛需也在萎縮。
收入方面，城鎮居民可支配收入增速近幾年已經降至GDP增速以下，家庭部門經過一輪加槓桿後已經達到一個相對高位，“六個錢包”都已接近枯竭，有支付能力的需求已經面臨青黃不接。
有人以城鎮化率仍然不到60%、還有很大發展空間來論證需求仍然強勁，但隨著房價的扶搖直上以及需求的過度透支，城鎮化率增長已經明顯放緩甚至出現逆城鎮化跡象。目前市場預期正在改變，房價永遠漲的信仰正在動搖。
第四來看供給。
去年國土部和住建部發文要求地方政府的土地供給跟庫存相掛鉤，庫存少的地方要加大供地力度，否則就會被問責，所以供給這塊兒應該能得到保證。
目前由於整個市場週期性下行，房企缺乏足夠的資金拿地，各地土地流拍現象越來越多，這將倒逼地方政府下調土地起拍價，也就是說，麵粉價格將會下降。
綜上所述，2019年房價暴漲的可能性並不大。
附錄：
高首席關於地產行業的看法（來自網絡）
a 、地產行業總體存貨重建過程沒結束，只是剛開始。今年新開工數很高，受限售影響銷售額很低，新開工顯著高於銷售，因此存貨重建維持兩年，問題不大。
b 、總體上房地產市場是普遍的供不應求，房價面臨內在的上漲壓力。房價的上升是正常現象。今年三季度以來，房地產銷售存在下滑，主要由於密集的政策調控，帶來了市場的修正，不是房價趨勢性下調。預計明年二季度以後一二線城市的房價將創新高。近期房價的下跌屬於政策帶來的異動。
c 、如果再來一波房價上漲，監管層會很被動。預測未來更多城市，房價將回到雙軌制，窮人配給制（廉租房、公租房）富人市場化（放開房價），這應該是長期走向。目前政府被迫延續現有的房價政策，需求只會被推遲，但不會被消滅，而且沒有新增供應，反而為未來房價上漲積累了購買力。這也符合地方政府的利益
d 、地產企業大規模囤地的勢頭已過去了。萬科是房地產的領頭羊，但近年已經不在第一陣營。部分原因是由於萬科在 2012 年戰略性誤判，認為未來旱白銀時代。為什麼恆大、碧桂園、融創能上來，可能是瞎蒙．但是過去幾年就是上來了．這符合了房價上漲趨勢。這涉及到深層次問題．中國城鎮化趨勢是否已結束？市場短期的收縮是以長期的上漲為代價。我們認為中國城市化發展遠遠沒有結束，從第二三產業從業人員看，城市化過程還沒有結束，還在左側。
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