文丨黃盛
來源丨人民創投（ID:renminct）
去年12月29日，巨人網絡集團發公告稱將以950萬美元投資蘑菇租房。這成為蘑菇租房的C+輪融資，其他投資機構還包括雲鋒基金、螞蟻金服等，總額3千萬美元；
1 月 16 日，長租公寓品牌自如宣佈已經完成了 40 億元人民幣A輪融資，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構領投，華晟、融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構跟投；
2月26日，蛋殼公寓宣佈完成1億美元的B輪融資，由華人文化產業投資基金、高榕資本聯合領投，酉金資本、元璟資本、BAI跟投，A+輪投資方愉悅資本繼續追加投資。
跨越2018年春節的兩個月時間內，長租公寓市場的資本動態惹人關注。
在“房子是用來住的，不是用來炒的”基調下，我國不少地區積極響應“加快建設多主體供給、多渠道保障、租購併舉”的號召，將加大供應租賃用地、集體建設用地建設租賃住房來解決租房問題，同時“租住同權”的政策導向下，長租公寓還迎來市場、資本等多重利好，長租公寓創業也越來越受到資本青睞；銷售額排名前30位的房地產商中，不僅有萬科、碧桂園、龍湖、金地等老牌地產商成立長租公寓品牌或涉足租賃市場；建設銀行、工商銀行等金融機構也參與到租賃市場；BATJ將所擅長的雲計算、人工智能、大數據、徵信、支付等環節植入租房領域，社會各界也有不少人士關注著長租公寓市場的未來發展。
與此同時，關於長租公寓企業投入大、盈利難的痛點，以及市場在政策、資本的利好下如何克服傳統租賃難題健康、合理的發展下去，依然備受關注。對此，多位業內外人士向人民網創投頻道（ID：renminct)表示，現階段大多長租公寓企業處於市場投入前期，未來的盈利突破與企業的橫向產業拓展以及服務內容、質量的提升相關，同時，市場的長遠發展還需要循序漸進。
如何緩解盈利壓力？
萬科董事長兼總裁鬱亮曾表示，“購租並舉”是建立我國房地產調控長效機制的重要舉措，現在發展租賃市場是在“補課”，未來市場前景看好。
而在走向光明的未來過程中，如何活下去成為長租公寓創業不可避免的話題。特別是長期以來，資金投入大、運營服務要求高、盈利難一直是這一行業的痛點，這對於房地產商、分散式公寓運營創業公司來說，都是在進入市場後，亟需應對的短板。
在人民網創投頻道（ID：renminct)的採訪中，已在9座城市佈局50萬間房源的自如並不諱言現階段的投入期，盈利仍是長期目標。目前，自如定位為O2O科技互聯網公司、圍繞產品、服務、互聯網O2O以及自如客社區，完善租前+租期+租後體驗鏈條。另一家互聯網長租公寓運營商蛋殼公寓也告訴人民網創投頻道（ID：renminct)，按照客單價和毛利及復購率長租公寓擁有很大的盈利空間，但現階段公司更多考慮的不是盈利問題，而是如何能迅速擴大規模。
關於盈利問題，中房協金融委員會副主任委員、中國房地產金融理事會副主席、通江投資集團董事長張保國表示，一方面長租市場規範程度還需要進一步提高，消費者處於對長租模式的逐步接受過程中，入住率情況一定程度上限制了長租公寓的盈利水平；另一方面，相關地產企業剛處於長租公寓及周邊內容佈局階段，因此最終盈利能力還並未完全體現。在他看來，未來長租公寓盈利能力的分水嶺，或集中在公寓流量的橫向產業拓展以及服務內容提升等方面。
張保國建議，市場參與者在長租公寓的規劃中需進一步貼合市場需求，探索多維盈利模式，在人員投入、資產分配、公寓管理等方面，力求以長租公寓為原點，尋求更多的相關產業持續發展空間。“長租公寓的資金運用也應一改常規模式，藉助現代資本的發展優勢，包括資產證券化在內，探索更多高效資本合作發展模式，讓長租公寓價值在市場中充分展現。”張保國告訴人民網創投頻道（ID：renminct)。
中國指數研究院則向人民網創投頻道（ID：renminct)分析稱，長租公寓企業盈利來源通常為租金收入以及沿著長租公寓產生的長尾效應而取得的盈利，長租公寓企業的未來盈利和企業規模、運營能力以及長尾效應的利用有關。資本之所以介入很大程度上是因為看好長租公寓運營的長尾效應，未來相關企業的盈利突破口很可能就在於這方面。
自如也表示，在考慮公司盈利時，需要考慮客戶的生命週期價值，如果能夠服務好房東、租客，真正解決好、服務好長租公寓市場主體，單位經濟模型才會比較好。
另外，也有業內人士向人民網創投頻道（ID：renminct)指出，長租公寓是符合未來趨勢，前景光明，但相關公司採取怎樣的模式發展，是一個長遠的課題，仍有待探討。
長租公寓市場如何健康發展？
東方證券在去年的一份題為《聚焦租賃市場：一線城市永不落幕，二線城市快速崛起》的研報中指出，目前中國租賃人口已達1.9億人（主要由流動人口及高校畢業生組成），對應租賃市場規模為1.3萬億元。
在萬億級的市場規模中，長租公寓企業的發展推動著傳統的租賃市場逐漸走向集中化與規範化，同時房源的多渠道供給以及消費者多元化的需求，也讓這一被視為藍海的市場充滿複雜性。將長租公寓作為創業的立足點或是地產公司的創新業務，在眼下雖已不稀奇，但各方資本的搶奪從一開始就充滿了殘酷性，市場在試錯與競爭中延展。
自如坦言，眼下長租公寓市場的經營模式多樣，不同模式又都各有所長，但長租公寓市場的健康發展離不開兩個核心的問題，一是專業化的房屋租賃服，二是完善租住產品和租後服務，專業化、規模化以及標準化服務是租賃企業永恆的話題。
蛋殼公寓對此也有類似的看法。他們認為互聯網賦能傳統公寓租賃模式的優勢在於效率的提升，節約了線下成本，方便相關運營企業將精力和關注度更多的放在數據職能上，更利於對整個供應鏈進行管控和各種服務的完善。
中國指數研究院也同樣對長租公寓企業的服務有所關注。在他們的分析中，目前長租市場還存在很多問題，其中一個重要問題就是公寓資產價格過高，大部分長租公寓的租金回報達不到資本的要求，未來收益的增長又與長租公寓企業無關。但要解決這一問題，長租公寓企業應提升自己的品牌和能力，以優質服務提升企業盈利空間，同時在快速擴張中也要提防風險，儘可能把項目做到租金盈利，而不是過於超前的把盈利期望放在增值服務上，避免市場越炒越熱，供給端價格越來越高，不利於整體市場的發展。
張保國則認為，從市場自身屬性來看，長租公寓還需遵守循序漸進的發展原則，一方面進一步設立租房保障、公寓標準等完善的規章制度，另一方面也需要參與者積極地宣導並給予消費者多類租賃內容選擇，讓長租公寓真正成為社會的剛性需求。“整體看來，我國長租公寓市場目前還處於發展的初期階段，更多的發展模式與內容添加以及公寓資產證券化或將成為今後幾年長租公寓市場的主旋律。”張保國說，公寓的資產證券化或將會成為未來發展的一個特點，例如發行類REITs和CMBS產品等，提升資本效率的同時給予消費者更多融資選擇，並由此反向推動更多更好的長租公寓建設，形成市場的良性循環。
蛋殼公寓也有類似的想法，長租市場會從銷售問題轉向如何通過運營服務能力提升價值的問題中，該行業發展趨勢已經越來越清晰，現階段還需要金融分期標準和管理辦法等政策的進一步明朗和扶持。
同樣期待政策進一步細化的還有自如，目前部分城市對如何引導、規範專業租賃機構成為市場運營主體，在政策上還沒有明確規定，專業租賃機構的運營資質、業務範疇、財稅優惠及產品規範等還有待進一步明確，以多元供應體系、加快租賃市場長效發展。
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