《投資者報》特約記者 李斌
即便第一時間對外闢謠業務沒有暫停，但后王石時代仍存留的理想主義標的-“萬村計劃”顯然並沒有被市場看好。
長租公寓盈利難如何解決？很大程度上考驗著萬科與同行業的前途。多位市場人士不約而同向《投資者報》特約記者強調：“二房東”模式目前盈利無解，既有最直接的價格因素，又涉及到社會民生的政府壓力，還同時來自於萬科自身的管理鏈條操作週期。
也許從存量市場介入做城中村改造的“萬村計劃”，從一開始就註定了今天的矛盾重重。
根據媒體日前的相關報道，萬科在深圳的“萬村計劃”目前已經全面暫停簽約新房源，後續啟動時間待定，“至少要等到明年4月份”。報道稱，萬科集團高級副總裁、南方區域首席執行官張紀文下死命令暫停收儲農民房房源，原因有兩方面，一是工程進度嚴重滯後;二是收益率不理想。
《投資者報》特約記者近日多次試圖聯繫張紀文本人，但他電話一直沒有接通。深圳萬科品牌部相關人士向《投資者報》特約記者強調：“萬村計劃”並沒有暫停，所有這方面的工作都在照常推進。
該人士強調，“萬村計劃”目前業務都集中在深圳，希望對目前城中村的整治，主要用來提升居民、住戶的安全指數和幸福指數，能複製多少，推廣多少，具體要拿多少個村，這些目標都沒有，只是希望能夠多創造這種美好。
而另一位接近萬科集團的相關人士也向《投資者報》特約記者表示，目前集團層面不方便對此發表看法。“因為城中村改造涉及多方利益，這項工作確實難度較大，萬科遇到了一些困難。”
萬村遇“難”，這也是絕大多數人的看法。國泰君安房地產分析師劉斐凡認為，長租公寓盈利十分困難，加上融資成本又在上升，這樣的話，利潤情況會進一步惡化，會帶來資金壓力。
01
長租公寓目前沒有盈利模式
“應該說，長租公寓行業目前的市場化或者說商業化，非常困難。租金回報率不高而融資成本高。像去年行情沒有這麼緊的時候，ABS綜合融資成本已經到5.5以上了。今年更高了。所以單純從一個商業行為來看，它還處在醞釀階段。” 劉斐凡指出。
四大行之一的一位房地產首席分析師也向《投資者報》特約記者強調，“萬科如果做長租公寓，要麼做二房東業務，要麼就拿純租賃地塊。但租出去的價格比較貴，沒有國企有優勢。比如上海張江一些地塊，一開始就明確做租賃試驗田，從一開始土地價格就便宜很多。萬科遇到的困難是目前長租公寓行業的挑戰，市場究竟有沒有想象中那麼大？可能是比較大，也確實需要消費升級，但價格是最關鍵，如果價格要達到市場比較能接受的水平，還有非常遠的路要走。”
該首席分析師指出，現在長租公寓沒有很好的盈利模式，因為租售比很低，租售比低的話意味著至少五年之內回報率也很低。唯一能夠想到的辦法就是，只能依靠物業的升值空間來獲利，最終要通過像REits或CMBS這樣金融化工具轉出去，讓其他人接盤。
02
“二房東”模式的先天不足
租售比低與“二房東”只能靠漲價來賺錢的方式，是長租公寓最現實的衝突。尤其在今年，包括不少長租公寓暴雷、漲價的消息，在北京、深圳等地成為社會話題，萬科“萬村計劃”在今年6月份也被捲入富士康員工公開信的漩渦。
當時，一封名為《13萬富士康勞工代表致萬科、房東及監管部門書》的公開信稱，萬科進行城中村改造之後，預計房租將翻兩三倍，目前單間已經達到700-800元/月。要求切勿盲目高價從而抬升周邊租金水平，有關部門應對萬科改造後房源的租金水平給予指導。
中原地產首席分析師張大偉在接受《投資者報》特約記者採訪時說，目前市場上的長租公寓只有兩類，一類是存量資產改造的，房企自己改造的，這個比例很少；另一類是大量像萬科萬村計劃這種，屬於二房東類型，或者說前者屬於自租，後者屬於轉租。轉租模式有一個先天性的問題是，必然帶來租金上漲，因為有裝修和管理成本。換句話說，改造的轉租模式是把市場上的中低端房源改造為中高端房源，最後給市場帶來的一定是租金上漲。
張大偉認為，目前市場鼓勵的是新開發租賃房源，新開發建築用地。而改造存量的轉租模式，宏觀政策上是不鼓勵的，也不應該鼓勵，因為市場上大部分需求還在中低端。其次是轉租模式的改造質量問題，比如甲醛和整體改造週期。
他強調，對於像萬科這樣的房企，更多應該做長租公寓市場的增量，做存量改造的話對於租賃市場沒有太大意義，因為存量改造的結果就是租金上漲，並沒有增加租賃房源，因為原來那些房源還在出租，沒有增加一套房源，說白了都提高了租金，不論初衷是什麼，結果就是漲價了。
03
王石的理想主義遭受考驗
萬科“萬村計劃”的初衷，跟理想主義聞名的前董事長王石頗有淵源。去年7月5日，深圳市萬村發展有限公司在萬村大梅沙總部成立。
萬科官方數據顯示：截至2017年底，萬科已在深圳市龍崗、寶安、福田、龍華、坪山、南山、鹽田等7個片區拓展33個城中村，並與南山區簽訂戰略合作框架協議，其中10個村已開啟整租及改造運營工作。
萬村計劃的加速，讓今天很少為萬科公開站臺的王石也頗為激動。今年4月22日，在深圳萬科主辦的“2018城市共創大會”上，王石表示，城中村曾長期受到人們的誤解，甚至被誤認為是城市發展的“毒瘤”。但隨著城市發展的深入，深圳1044個城中村裡居住了60%的城市人口，並且這些村落在全市轄區範圍內均勻分佈，為四面八方來到深圳追求夢想的人提供了第一落腳點，他們是特區活力與競爭力的基石。對於這些城中村不能採取大拆大建的方式，必須找到綜合整治提效的新模式。
王石認為，萬科已探索出“城中村綜合整治+物值引進和管理+城市化商業運營”的發展模式，未來萬村復興能成為深圳持續輝煌的基石。
張大偉無疑對萬村計劃的發展與理想存疑。他說：“長租公寓的核心是什麼？政府政策應該明確，這個市場缺的是什麼？租戶的第一訴求是什麼？如果第一訴求是安全和舒適，那麼萬科做得就是對的，但租戶的大部分訴求還是基本保證-價格。最主要的是價格。萬科萬村計劃如果作為市場補充是可以的，而一旦成為市場主流，那是很可怕的事情。”
深圳複利維新資產管理有限公司投資總監張世強向《投資者報》特約記者指出，本身長租公寓盈利空間就不大，反過來也很難支撐萬科這種大體量房企的覆蓋成本。比如公寓有很多房源要精挑細選，萬科計劃一下要拿多少多少棟，尤其考研管控能力，管控不好的話，就更難了；同時，隨著近兩年長租公寓市場過熱，很容易加劇深圳城中村原居民的利益預期，也決定了時間週期更長，博弈更持久。
值得一提的是，深圳市規土委在11月5日發佈的《深圳市城中村(舊村)總體規劃(2018—2025)》的徵求意見稿強調，要加強城中村租賃市場監管。要求企業控制改造成本，並參照租賃指導價格合理定價。改造後出租的，應優先滿足原租戶的租賃需求，有效保障城中村低成本居住空間的供應。加強市場秩序整治，嚴厲打擊城中村租賃市場違法違規行為，將違法違規信息納入信用信息共享平臺。
根據萬科今年中報披露，2014年以來積極佈局長租公寓市場，2018年將租賃住宅業務確立為核心業務。截至上半年底，公司長租公寓業務覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，累計開業超過4萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。公司長租公寓業務當前已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服務式公寓三類產品，為不同階段客戶提供長期租住解決方案。（思維財經出品）■
（本文內容僅供參考，不構成投資建議，市場有風險，投資須謹慎）
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