正文共： 3440字 14圖；預計閱讀時間： 8分鐘
我昨晚本來寫了篇文章，對人民大學副校長劉元春做的報告，關於居民消費和房地產的關係，我也想談一談，最後沒發出來。
我朋友說，何止是掏空，她還欠了一屁股債，每個月月供3萬多，在深圳真的是亞歷山大。我身邊月供兩三萬的朋友可不是少數。
說句實話，經過這一輪大漲後，如今的房價已經高得與普通老百姓的收入嚴重脫節了，我不否認中國有錢人很多，但限購後，買的起的很多有錢人是沒資格買了，需要買房的人依然很多，但他們只買的起低總價房子，房價上漲過快，到了天花板，導致需求端很多人買不起了，才是一切問題的核心。
好在我們意識到了，需要踩急剎車，居民部門不能再盲目加槓桿了。
MG的話不多說，我今天翻出央行在11月發佈的一份《中國金融穩定報告》，摘取其中關於房地產和住戶部門債務的部分內容寫出來，央行的政策建議，為什麼恰恰是要保持政策的連續性和穩定性，支持剛需，打擊投資炒房，抑制居民部門槓桿繼續過快增長 。
全文200頁，這份報告是由央行金融穩定分析小組專門起草的，組長是央行副行長範一飛、朱鶴新，重要性不言而喻。
居民債務與房價有較大相關性
首先，央行在報告中想要告訴我們，居民債務跟房子的關係有多大。
2017年末，我國住戶部門債務餘額40.5萬億元，同比增長21.4%，較2008 年增長7.1倍。
其中，個人住房貸款是自從1997年以來一直佔據主導地位，2008—2018年三季度末，個人住房貸款餘額從3.0萬億元增至24.9萬億元，佔住戶部門貸款餘額的比例保持在45%~54%。十年的時間，增加了21.9萬億，增長了7.3倍。
央行報告指出，住戶部門債務水平與房價呈現較大的相關性。 2009年，我國 實行積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，採取了一系列促進房地產市場 發展的政策，房地產市場價格止跌回升，住戶部門債務也隨之快速增長。
2009 年底，住戶部門債務餘額8.2萬億元，同比增長43.3%，其中個人住房貸款餘額 4.4萬億元，同比增長47.9%。
2010年，為抑制部分城市房價過熱，國家加大房 地產市場調控力度，金融管理部門出臺差別化信貸政策，對抑制投機需求、控制房價起到了積極作用。
與此同時，個人住房貸款增速和住戶部門債務增速也在2010—2012年持續下降。
此後，房價增速隨著政策調控的放鬆與收緊而交替呈現上升—下降的M型波動態勢，住戶部門債務增速依然與房價增速保持一致的變動趨勢。
住戶部門槓桿率低於國際平均水平，但增速較快
從整體水平看，中國住戶部門債務負擔低於國際平均水平，且住房貸款抵押物充足、違約率低，當前債務風險總體可控，但債務積累過快需予以關注。
2017年末，我國住戶部門槓桿率（債務餘額/GDP）為49.0%，低於國際平均水平（62.1%），但高於新興市場經濟體的平均水平（39.8%）。
儘管我國住戶部門槓桿率低於國際平均水平，但近年來增速較快。
2008年 末，我國住戶部門槓桿率為17.9%，至2017年末已經達到49.0%，10年間上升 31.1個百分點。
在中國住戶部門槓桿率快速上升的同時，其他主要經濟體的住戶部門都經歷了不同程度的去槓桿。例如，美國住戶部門槓桿 率從2008年末的95.4%顯著降至2017年末的78.7%。
綜合各經濟體住戶部門當前債務水平和增長趨勢，截至2017 年末，中國香港超過65%，呈高紅預警狀態，而中國住戶部門槓桿率49%，在30%~65%之間，且呈增長態勢，應受到重視。
債務收入比增長迅速
我國長期實行審慎的住房信貸政策，平均首付比例達34%以上，且銀行業金融機構房地產貸款不良率明顯低於整體貸款不良率，房地產信貸質量較好， 房地產金融風險總體可控。
2017年末，個人不良貸款餘額6149.3 億元，不良率為1.5%，低於銀行貸款整體不良率0.35個百分點。
2017年，我國個人住房貸款平均抵借比（即當年批准的抵押貸款金額除以當年批准的抵押品價值）為59.3%，風險抵禦能力較強。
但有參數在上升，比如債務收入比，這是以可支配收入衡量的住戶部門債務水平。
2008—2017年，我國住戶部門債務收入比從43.2%增至112.2%，10年間上升69個百分點。
其中， 房貸收入比（個人住房貸款/可支配收入）從2008年末的22.6%增至2017年末的 60.5%，10年間上升37.9個百分點。值得關注。
房地產金融應該關注的問題
雖然我們的房貸整體風險不大，但這些參數的過快上升引起了央行的警惕，尤其是近年來房地產業高槓杆發展模式 和房價過快上漲並存，房地產行業風險有所上升，相關風險可能通過多種渠道影響金融體系，因此央行明確提出，要對下面三個問題高度關注。
第一個問題，房地產企業債務率較高，融資方式複雜。
2017年，136家上市房企平均資 46 產負債率高達79.1%，比上年上升1.9個百分點，其中有26家資產負債率超過 85%。部分房企的土地競買保證金也來自外部融資，購地資金槓桿率達到7~8 倍，嚴重違反了自有資金購地的要求。較高的負債率增加了房地產企業經營發展的順週期性，削弱了其應對行業波動的能力。
此外，部分房地產企業的融資 渠道存在業務模式複雜、多層嵌套、明股實債的情況，加大了監管部門掌握資 金真實流向的難度，削弱了監管效果。
第二個問題， 居民購房存在違規加槓桿情況。
2017年，短期消費貸款增速異常，1月短 期消費貸款餘額同比增速為19.9%，至10月則上升至40.9%。
這一現象的出現 部分原因在於2016年下半年以來銀行逐漸收緊房貸授信，部分購房者利用短期消費貸款等渠道違規加槓桿，繞過首付比例限制，從而可能導致大量短期消費貸款流入房地產市場，助長了房地產市場投機行為，房價過快上漲問題更為突出。
第三個問題，房地產行業風險通過多種方式影響金融體系。
從直接影響看，首先，銀行對房地產行業的信貸敞口較為集中，2017年末房地產貸款餘額佔各項貸款餘額的26.8%，一旦房地產市場出現劇烈波動，銀行業將直接面臨信用風險。
其次，部分房企還通過信託、資管計劃等各類非銀渠道融資，存在融資模式複雜、多層嵌套的問題，其風險有可能通過以上渠道傳導至金融體系。
最後，我國大量企業貸款的抵押物為房地產，如果房地產市場波動劇烈，可能通過抵押物價值變化渠道導致風險向金融業傳導。
從間接影響看，房地產涉及眾多上下游行業，其發展狀況會對這些行業的經營效益和企業償債能力產生影響，進而影響金融體系風險狀況和經濟增長形勢。
關於最後這一點，通常是我們的多頭派平常拿來證明銀行不能容忍房價下跌的有利證據。
很顯然，央行對此是有深刻認知的，房地產市場確實是不能劇烈波動，這對經濟增長，對誰都沒有好處。
但要搞清楚，劇烈波動和正常波動是截然不同的概念。
政策建議
所以在此認識的基礎上，央行對房地產政策給出了三條建議。
第一，保持房地產金融政策的連續性和穩定性。
繼續落實好“因城施策”的差別化住房信貸政策，指導商業銀行合理管控個人住房貸款增長，強化個人住房貸款審慎管理，支持剛性居住需求，抑制投機炒房行為，加強對消費貸款的管理，防止消費貸款、經營貸款等資金挪用於購房行為，抑制居民部門槓桿繼續過快增長。
（未來剛需的貸款需求還是會支持的，所以首套房的貸款利率會慢慢下調，但投資性貸款需求還是會以限貸方式限制，別指望限貸放開）
第二，防範房地產領域的不當和過度融資。
抑制資金過度流向房地產領域，對負債率偏高以及大量購置土地、具有囤房囤地和市場炒作行為、製造地王現象等的房地產企業進行融資限制，清理規範房地產企業“明股實債”等融資行為， 提高房地產行業債務透明度，嚴格落實企業購地只能用自有資金的規定，加強房地產開發企業購地資金來源審查，嚴控購地加槓桿行為。
（房企的融資難問題暫時看不到光明，未來可能還會有很長的苦日子要過，特別是中小房企）
第三，出臺房地產市場健康發展長效機制。
綜合運用土地、金融、財稅、立法等手段，解除制約房地產市場穩定的制度障礙。加快推進房地產領域供給側改革，人口流入的大中城市應切實加大住宅用地供應，增加住宅供給能力，有效引導市場預期。同時，加快建立“租購併舉”的住房制度，推動“租購同權”，調節長期供求關係。
（這個需要時間來推動）
所以如果從金融安全的角度考慮，暫時也不要指望政策放鬆的可能性，那些大喊房價下跌，銀行會倒閉，所以銀行不敢讓房價下跌，央行勢必要放開限貸的聲音可以消失了，央行可比你看的透。
因為放開比不放開的金融風險更大。
閱讀更多 櫻桃大房子 的文章
