進入11月下旬，特別明顯的是新盤去化能力提速不少，比如近期萬科瑧山府三期26日晚10分鐘秒售60多億、華強城27日售出1033套貨值45億、萬科星城28日晚售出1900套貨值84億。
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近期四盤銷售情況一覽：
11月25日，龍華璽園開盤，推出251套當天賣了176套，去化70%，總貨值達到10億左右；
11月26日，萬科瑧山府三期推出397套房，網上選房，半個小時，僅剩16套，後內部消化幾近售罄，總貨值超過60億；
11月27日，華強城公證線下選房，1240套房賣了1033套，去化83%，總貨值45億左右；
11月28日，萬科星城線上開盤，推出3337套房，半個小時售出近1900套，總貨值到達84億。
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簡單算下，4天時間，深圳新房售出3400多套，總貨值接近200億。放眼全國，怕是沒有哪個城市能做到這點，從近期行情可以發現以下幾點：
01 兩極分化：400萬與1500萬的博弈
樓市正在逐步分化，呈現兩極——剛性需求與豪宅需求，在近期深圳市場中表現的淋漓盡致。
以400萬左右剛需為代表的華強城、萬科星城熱銷全城的盛況，正是剛性需求空前釋放的表現，這類人群基數龐大，是近幾年深圳市場的主力軍；以1500-2000萬豪宅改善為代表的萬科瑧山府三期秒售60多億的刷新記錄，表明頂級豪宅需求依舊強勢。
不過細心發現，500-800萬的剛性改善需求處於較為尬尷的位置，無論是這類型新盤開盤情況，還是同類型二手房成交數據都表現得差強人意。比如該類型代表新盤豪方天際、樂尚林居、勤誠達前海世界、安宏基天曜等去化能力較為一般，銷售週期偏長。
實際上，當前一切限購限售限貸等政策衝擊影響最大的是剛性改善類，其他兩端剛需和豪宅需求影響不大，高淨值人士從不差錢、剛需人數基數龐大。
02 抄底樓市，正在當下？
新房去化加速
開盤初期統計，隨著時間變化，去化情況不一
11月末新盤去化情況明顯強於今年金九銀十，4天售出3400多套，總貨值達到200億。回顧整個金九銀十，除華潤城三期開盤售罄之外，其他新盤再無清盤壯舉。
據不完全統計，金九銀十入市新盤數量在24個左右（住宅+公寓），總出貨量在11000套左右，總體去化率不足40%，即兩個月售出4400套左右，不及11月末4天售出3400套的去化能力。
當然，最重要的是近期網紅熱點新盤，如萬科瑧山府三期、華強城、萬科星城等入市較為集中，造成一時全城轟動。
房貸利率鬆動
近期，深圳首套房貸利率出現鬆動，3家銀行由上浮15%調整到12%、10%。此舉在一定程度上減少置業者的負擔。以百萬房貸20年計算，3%的調整，月供減少869元。
在長達一年多的收緊狀態之後，銀行房貸利率鬆動和下調跡象表明信貸政策的調整的新趨勢，未來是否有進一步的回調，靜待市場觀察。從趨勢上來看，深圳樓市中投機投資型行為在近兩年橫盤期中逐漸退出，市場迴歸到剛需主導、豪宅改善為輔兩端型需求。
當前房價沒有出現大幅波動，近期的二手房成交萎縮不少，傳導到房貸，銀行放款額度相應就會寬鬆了些。
房地產投資高收益、低風險的黃金時代已過去，中長期來看，如果實體經濟持續低迷，房地產政策只能鬆綁一些。
筍盤持續流出
上半年開啟三價合一政策，短期對二手房影響並沒多大，但731新政之後，二手房成交出現較為嚴重的下滑，最為明顯的是不同片區二手房掛盤價，出現100萬、200萬、300萬的回調，是近年較為少見的。
比如以龍華聖莫麗斯C區一套190平4房為例，在8月初當時業主掛盤1660萬，目前掛盤價1450萬，整整低於鏈家同戶型掛盤價350萬。
深圳灣近幾個月成交較為冷淡，特別是上半年迎來一波上行行情，緊接著出現“站崗”的情況，由於區域業主較為謹慎，放盤不多，掛盤價格出現不少回調。11月29日下調60萬（昨天掛1580萬）
近幾天翡翠海岸一套89平4房報價1430萬，比Q房上同類型掛盤價低90萬（昨天Q房同戶型還掛1580萬）。
總價低於1000萬的筍盤成交週期明顯不一樣，比如昨天寶中第五大道放出一套125平3房報價880萬，低於市場價100萬，當天以875萬迅速成交。
可以明顯發現，真正懂行情的買家，資金和名額時刻待命中，通過敏銳嗅覺和信息分析能力獲取市場動態，及時出手，抄底樓市。
03 深圳購買力=全國中堅力量
深圳從不缺購買力，想必已成為通識。這背後隱藏一條重要信息，實際人口2200萬，平均年齡32歲。人口基數龐大、人口結構年輕化才是市場走向的關鍵。
01.入戶政策空前寬鬆。北上廣嚴控人口紅線，深圳則是放低入戶門檻，“來了就是深圳人”。
02.城市崇尚自由文明。與其他大城市排外、鄙夷的排斥態度不同是，深圳是年輕化城市，崇尚自由、包容、文明，深受年輕人喜愛，生活有氛圍、有人文關懷。
03.上市公司全國第一。深圳擁有367家上市公司全國排名第一，總市值達到10萬億，相當於同年深圳GDP的4.59倍，背後擁有龐大的高淨值人士。
04.營商環境乾淨清正。作為改革開放前沿陣地，深圳成就一批大型上市跨國公司，營造一種良好的商業環境。深圳中小企業逾170萬家，其中中小板和創業板上市企業增至190家，新三板掛牌企業841家，位居大中城市第三。
05.年輕群體佔絕大多數。近年來買房人群越來越年輕化，出現很多95、96後的身影，其父輩60、70年後乃是中國最富裕的一輩，支撐年輕剛需強大的購買力。
04 總結
近期幾個網紅盤開盤熱銷，必定將會刺激剛需加速出手，加之近期不少銀行房貸利率開始出現鬆動的苗頭，一旦新房庫存量持續下滑，二手房市場必定將會觸底，反彈之時亦在不遠之時。
年底乃至明年上半年，在相當程度上是市場的底部，如果一味追求抄底再抄底，只會延誤一些時機，緊要任務準備名額和資金到位，一旦有不錯標的，及時出手亦為不錯選擇。
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