文 | 小粥
最近的話，小粥都把一些比較冷門的買房置業知識擺到明面上跟大家聊聊，主要是也是在這段調整的時間裡，很多所謂的“專家”或者高級置業顧問，利用一些信息不對稱的，給很多剛需族灌輸一些不準確的買房知識，換句話說就是：變著法讓你當接盤俠，或者清盤俠。
包括之前小粥聊過的郊區盤、二三線城市清盤、小產權房等等。都是圍繞著“剛需”在打轉。而今天呢，小粥給大家聊聊一個比較陌生的詞——類住宅，可能大家對於這個詞不熟悉，但是給大家說幾個詞：酒店式公寓、LOFT、不限購....是不是瞬間就懂了。
在之前樓市浪潮上漲的那段時間，類住宅確實是興盛一時，但是縱觀現在，你會發現它衰敗的速度是令很多人猝不及防的。在小粥的眼裡，本來類住宅的誕生就是一件比較尷尬的事，我想很多之前入坑的人，現在都是很後悔吧！
為了避免更多的人因為不懂而誤入一些買房坑，今天小粥就跟大家覆盤整個類住宅的前因後果吧。
- 起底類住宅的“誕生”
近年來，類住宅的開發基本上都是基於“限購”政策下誕生的，很多被限購的人群和投資客，都把目光瞄準類類住宅。但是隨著類住宅的政策的不斷收緊。
對於那些曾經的投資客來說，類住宅產品的置業風險達到了歷史最高點。說的通俗點，現在在買類住宅，很容易就成了接盤俠。
那什麼到底是類住宅？
常見類型：酒店式公寓、公寓式辦公、SOHO、LOFT、長租公寓等。
慣用手法：商改住，把商業用地改為居住屬性，很奇妙的就是這類住宅的功能介於酒店、辦公與住宅之間，主要賣點就是：低首付、不限購、不限貸、附贈挑高等等。
常見購買人群：被限購的人群、投資客、過渡性購房者、創業者等。
特別是最近很多地區的房價下調，很多類住宅更是打著“精裝公寓、2萬首付，直接入住”的廣告語。常見於公交站、地鐵口、商場旁。
所以買房坑無處不在，我想有很多人都曾心動那個廣告價格吧！
- 類住宅為何能夠快速擴張？
類住宅的興起主要有3點：
①政策優勢：在之前各地都出臺房地產限購政策開始的時候，很奇怪的是“類住宅”產品是不在政策內，所以導致了很多人盯上了它的政策屬性——不限購不限貸。
②價格優勢：可以說類住宅的價格上真的是很有優勢的，一般來說，同區域內的類住宅的價格是住宅產品的60-80%，甚至如果是loft的房源的話，更有“買一層送一層”的說法。對於購房者來說無疑是降低了購房門檻，關鍵這個還不限購還不要求戶籍，你說大家買不買？
③產品優勢：這就是上面提到的一點，本身因為土地屬性就帶來了先天成本優勢，加上“類住宅”產品通常都是打造小面積、高層高、精裝修的多功能雙層戶型，並附帶了額外服務功能，能使其能夠適應很多人群的需要。
以上三個原因，造成了 最近這兩年來樓市資金大量流入了類住宅市場，甚至很多城市的房產交易市場上，類住宅的交易量達到了住宅的一倍，這對於市場造成了越來越顯著的影響。這也讓很多地方政府開始對於類住宅市場開始進行調控，這樣的調控下，“政策優勢”甚至可能成為了風險劣勢，價格和產品優勢也將隨之不復存在。
- 那麼為什麼要嚴厲打擊類住宅？
很多人說，類住宅不是挺好的，為什麼要打擊？大家好好想想，在住宅產品在不斷的調控的時候，“類住宅”卻跟沒事人一樣，賣的風生水起你覺得這樣正常不，老話說得好：出來混的遲早要還的！
而拋開這些不說，就類住宅本身也存在3大潛在風險，這對於外行人來說，都是不知道的，買房一定要牢記一件事，不貪小便宜，買房需謹慎：
風險①：很多類住宅都是利用國家鼓勵商業用地改租賃住房政策，可以享受政策紅利，但是很多開發商都利用“機構化租賃”名頭進行“類住宅銷售”，通過了20-30年的超長租賃這實際上就是變相達到出售住宅使用權的目的，這就是所謂的明修棧道，暗度陳倉。
危害：架空土地政策，模糊土地屬性，干擾市場價格，真的國家整治起來，這無異於就是首當其衝的。
風險②：在很多地方政策中，是明確了住宅設計規範的，比如拿上海來說，上海要求帶獨立衛生間的辦公室每間不小於150m²，層高不大於4.5m。但是類住宅很多都是採取先通過驗收，在隔成30-100m²的單間進行銷售，擅自改變房屋結構來獲得利益。
危害：擅改房屋結構或影響到建築的使用安全，問題沒發生時都是這好那好，真的發生了問題，你會如何選擇？
風險③：很多被類住宅吸引的都是因為：不限購不限貸，低總價小戶型；但是真的就那麼好嗎？類住宅本身就存在了很多的不合理，包括了產權年限短、交易成本高、水電煤費用貴，樓間距不合理等等。這些他們肯定不會提太多。
危害：這直接損害到了購房者的利益，這也為後來的居住問題，埋下了很多的隱患。
小粥雖然一直強調，剛需什麼時候都可以買房，但是不鼓勵大家考慮“類住宅”因為這可能就會導致了，很多你覺得的“利好條件”，隨著政策的調整，可能隨時就都會沒有。而本身類住宅就是風險比較大的產品。如果還有考慮公寓、LOFT的，都需要多注意一下。
買房不易，更需要看懂房產背後的真相，我是小粥，讓買房迴歸本來的樣子。
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