房地產開發間接費在土地增值稅清算中的涉稅處理【參考】——
由於開發間接費計入房產開發成本，對房地產公司而言，增大計算房地產開發費用和加計20%的扣除基數，從而達到增大土地增值稅前扣除金額，降低土增稅稅負的目的。因此,房地產開發間接費在房地產企業進行土地增值稅時因如何進行稅務處理，直接涉及到土地增值稅清算的質量。通過對土地增值稅清算的審核實踐,筆者認為，房地產企業開發間接費用在土地增值稅清算中應把握以下幾方面:
(一)房地產企業“開發間接費用”的稅收規定
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字【1995】第006號）第九條規定：“開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、週轉房攤銷等。”基於此規定，房地產企業的開發間接費用是為直接組織、管理開發項目所發生的八項費用：工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、週轉房攤銷。如果不是該八項費用，但與直接組織和管理項目有關所發生的其他費用，例如，與項目相關的其他費用如職工教育經費、通訊費、交通差旅費、租賃費、管理服務費、樣板間支出、利息支出、保安費用等，在進行土增稅清算時，能否扣除呢？要視具體情況而定。
（二）房地產企業“開發間接費用”的企業會計制度規定
房地產企業在會計核算時，通常把《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字【1995】第006號）所規定的八項費用和與開發項目相關的其他費用如職工教育經費、通訊費、交通差旅費、租賃費、管理服務費、樣板間支出、利息支出、保安費用等等，都在“開發間接費用”科目核算。這就產生了會計與稅法的差異。
（三）會稅差異處理
在作土地增值稅審核時，首先要合理地區分計入開發間接費與期間費用的界限。對於直接組織、管理項目的人員發生的費用支出，應作為開發間接費扣除。其次要區分費用的性質是否為開發項目發生的費用。按職能劃分的現場項目管理人員發生的費用，也不一定全部都能列支為開發間接費，如業務招待費、培訓費，需要根據費用性質以及與項目關聯程度判定。在會計核算與稅法不一致，應按稅法進行調整，這裡調整分兩個層面，第一，會計科目適用錯誤，按會計核算要求調整會計科目，調整後會稅沒有差異。第二，會稅政策差異，調錶不調賬。
（四）“9項費用”在土地增值稅清算中的具體處理
1、樣板間支出的處理：具體情況而定
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定：開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、週轉房攤銷等。因此，房地產開發企業修建的臨時售樓設施，在計算土地增值稅時，不作為開發間接費用，不可以計入開發成本並在土地增值稅清算時扣除。
其實，樣板間支出不能列支在“開發間接費”中扣除，也即“開發間接費”中其他項下不包括樣板間支出，如會計核算時列支出了樣板間支出按會稅政策差異調整，但對於樣板間支出應分不同情況處理：
第一，對於租用房屋裝修為樣板間，其裝修支出應作為銷售費用，不能在土地增值稅前扣除，計徵土地增值稅時作納稅調整。
第二，對於開發商品裝修為樣板間，並在以後年度銷售，其裝修費支出應作為“建安費”科目核算，根據具體情況將計入開發間接費的樣板間的裝修費用調整到建安費科目核算，與銷售精裝修商品房核算一致。
第三，對於開發商品裝修為樣板間，但在以後年度不銷售作為固定資產入賬，則相關的裝修費應計入固定資產價值，其折舊作為期間費用入賬，不能作為土地增值稅前扣除。
所以，樣板間支出只有在銷售完成後，才能確定是否可以扣除。
2、週轉房攤銷的處理：可以在土地增值稅前扣除
週轉房攤銷是指將開發商品或自有房屋用於安置拆遷戶的攤銷費或折舊費，但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶，所支付的房屋租金也應計入週轉房攤銷科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進行裝修費、工程改造費、佈線費等相關支出並由開發企承擔部分也應計入本科目。
3、管理人員工資及福利費：可以在土地增值稅前扣除
管理人員工資是支付給直接組織、管理項目的人員的工資及福利費，這類費用需要提供項目管理人員名單及勞務合同，可以在土地增值稅前扣除。但列支規劃部、採購部、預算部、保安部等部門人員的工資及福利費，一般是不可以作為間接開發費扣除。
4、通訊費：具體情況而定
項目工程部安裝電話，發生的電話費可以作為其他開發間接費列支，但項目管理人員報銷的手機費難以與項目直接相關，不能列支在開發間接費，在土增稅前扣除。
5、交通差旅費支出：具體情況而定
項目管理人員直接坐出租車發生的交通費可以列支開發間接費，但報銷的私車加油費，難以區分與項目直接相關，不能列支在開發間接費，在土增稅前扣除。
6、保安服務費：具體情況而定
項目公司與保安公司簽訂的保安服務費，主要判斷是否直接為項目管理有關，如有關可以作為開發間接費入賬，不相關不能計入開發間接費。
7、模型製作費：不可以在土地增值稅前扣除
一般模型是為銷售而製作的，屬於銷售費用，不能計入開發間接費。按會計科目適用錯誤調整。
8、利息支出
利息支出在土增稅清算時有不同的扣除方式，所以，計入開發間接費的利息支出應按會稅政策差異調整。
9、職工教育經費和業務招待費：不可以在土地增值稅前扣除
按會計制度相關規定，職工教育經費、業務招待費，不能直接歸集於開發產品的成本，作為期間費用核算，其原理與印花稅稅收處理一致，按會稅會計科目適用錯誤調整。
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