長江商報消息 □本報記者 徐佳
臨近年末衝擊業績之際，中華企業（600675.SH）拋出30億資產出售方案。
據瞭解，此次公司擬出售資產為剛重組並表不久的全資子公司上海中星（集團）有限公司（以下簡稱“中星集團”）下屬資產。長江商報記者注意到，此次交易已是中華企業收購中星集團後第二次出售其下屬資產，6月份公司就掛牌轉讓包括中星集團下屬房產在內的三份資產。
今年4月份，中華企業完成對中星集團100%股權的併購。這筆交易總價174億的重組完成後，原本業績低迷的中華企業實現華麗轉身，三季度淨利潤增近三倍。
但需要注意的是，報告期內公司經營性現金流卻大幅下滑68.16%。三季報中，因計提應付地產集團股權轉讓款，公司其他應付款達60.49億。報告期末公司資產負債率77.61%，總負債418.91億中流動負債合計300.63億元，一年內到期的非流動負債58.12億元，貨幣資金餘額126.03億元，短期償債壓力較為明顯。
目前，除了推進重組配套資金的募集之外，中華企業還在推進中期票據及公司債券共計130億元的融資計劃。
不過，中華企業方面在接受長江商報記者採訪時否認了現階段資金緊張的說法，公司同時表示此次售樓計劃列入公司2018年度銷售計劃，有利於提升利潤水平，加快資金回籠。此外，因限售限購政策因素導致經營性現金流有所下降，隨著第四季度部分項目實現銷售，公司現金流會有進一步改善。
年末30億“賣樓”回籠資金
日前，中華企業披露簽訂重大銷售協議。公司全資子公司中星集團下屬控股子公司上海富源濱江開發有限公司（以下簡稱“富源濱江”）決定將其開發的上海富源置地廣場項目1#樓，統一銷售給中國大地財產保險股份有限公司（以下簡稱“大地財險”）。
公告顯示，上海富源置地廣場項目是公司重大資產重組注入資產中的黃浦江沿岸E10單元E04-4地塊項目，類型為商業，土地使用權面積為14147.5平方米。本次交易合計99套地上物業單位，銷售面積約3.6萬平方米，銷售總價款約30.85億元，由大地財險以現金支付。
長江商報記者注意到，此次交易已是中華企業收購中星集團後第二次出售其下屬資產。今年4月份，中華企業完成對中星集團100%股權的併購。6月9日，公司發出三份資產轉讓公告，其中就包括擬公開掛牌轉讓中星集團名下上海市浦東新區濰坊路16弄2號項目所屬房產，該項目佔地面積4093.27平方米，其中建築總面積10516.95平方米，總計18層共144套房屋。
值得一提的是，在對中星集團的重組中，中華企業控股股東地產集團承諾中星集團2018年至2020年扣非淨利潤合計不低於50.4億元。
而今年中報顯示，今年上半年中星集團實現營業收入7.87億元，歸母淨利潤1.59億元。以此來看，要想完成平均每年扣非淨利潤不低於16.8億元的業績承諾，年末“賣樓”的方式顯得迫在眉睫。
不過，中華企業方面向長江商報記者表示，房地產開發為公司主營業務，公司通過銷售和經營實現利潤。本次銷售標的系與合作方上海融創地產共同開發，經雙方協商一致，列入公司2018年度銷售計劃。本次銷售有利於提升利潤水平，加快資金回籠。
174億重組標的貢獻八成利潤
作為老牌房地產公司，中華企業不僅是上海市房地產開發十大著名企業之一，也是上海地產集團旗下唯一的上市公司。
在2014年和2015年連續兩年虧損被“披星戴帽”後，儘管中華企業2016年業績回暖，但2017年公司仍然出現營收淨利下降超四成。
而早在2016年底，中華企業就開始籌劃對中星集團的收購。調整後的收購方案顯示，中星集團100%股權交易對價為174.72億元，其中中華企業向地產集團發行28.4億股支付股權對價，剩餘26.21億元則以現金方式支付。
同時，公司還向華潤置地控股、平安不動產非公開發行股份，募集配套資金不超過26.76億元，用於支付本次交易的現金對價。
今年4月，標的資產100%股權過戶完成。隨著中星集團的資產注入，中華企業整體規模有了很大提升。
今年前三季度，中華企業實現營業收入90.64億，同比增長29.36%；淨利潤8.14億，同比增長272.42%。
中華企業同時預計公司2018年全年歸屬於上市公司股東的淨利潤為25-28億元，主要在於今年第四季度預計公司重大資產重組注入資產中的部分項目滿足公司結轉收入條件，注入資產所產生的淨利潤約佔公司2018年度淨利潤的80%左右。
“公司通過收購完成集團內業務整合後的中星集團，解決了同業競爭問題，並獲取地產集團絕大多數市場化房地產開發項目，這些項目總土地儲備約200萬平方米，分佈於6個城市，實現了業務規模的擴張，加強了上海市場的進一步深耕，鞏固了在核心市場的優勢地位。
同時，公司將以華潤置地入股中華企業為契機，引入先進的管理經驗及市場化的運營機制，以提升公司市場化房地產開發業務的執行效率，實現產品定位、研發、開發、營銷、管理等環節的優化，充分挖掘各方優勢形成資源互補提升公司的整體開發實力以及整體競爭力，提高公司的盈利能力，進一步提升公司的行業地位。“中華企業在對長江商報記者的回函中稱。
擬融資130億償債補流
重組後提振業績背後，中華企業現金流問題仍值得關注。
三季報顯示，公司經營活動產生的現金流量淨額為17.76億元，較上年同期的55.78億元大幅減少68.16%。
對此，中華企業向長江商報記者表示，2018年前三季度公司具備結轉條件的項目以及投資收益較上年同期有較大幅度增加，導致營業收入與淨利潤出現較大幅度上升。因限售限購政策因素導致經營性現金流有所下降，隨著第四季度部分項目實現銷售，公司現金流會有進一步改善。
值得一提的是，中華企業目前尚未啟動重組募集配套資金的發行，公司尚需向交易對方地產集團支付本次交易的現金對價，後續募集配套資金工作最晚將於2019年1月30日完成。
三季報中，因計提應付地產集團股權轉讓款，公司其他應付款達60.49億。報告期末公司資產負債率77.61%，其中流動負債合計300.63億元，一年內到期的非流動負債58.12億元，貨幣資金餘額126.03億元，短期償債壓力較為明顯。
除此之外，目前中華企業正在推進申請註冊發行不超過40億元的中期票據，以及總額不超過90億元的公司債券，合計融資130億用於償債補流等方面。
不過，中華企業也向記者否認了目前資金鍊緊張的說法，稱公司資金方面不存在壓力。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向長江商報記者表示，對於此類企業來說，在企業改制的過程中，地產業務發展顯然面臨很多阻力，這個時候自然也要面臨資產重組等做法。另外，通過項目轉讓，企業可以緩和資金壓力，資金到位也利好戰略重組。
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