今年的鄭州樓市，春天之後就是冬天。
如果有開發商倒下了，或者說哪位地產大佬金盆洗手，我將毫不懷疑地送上嘆息和祝福。如此形勢，不能抱有不切實際的幻想，也不想發表一些譁眾取寵、博人眼球的言論，更不願以有限的水平預測未來、給人誤導！
然而，當下的一切，只是歷史簡單重複。
我們何妨從以往發生的事情看看現在，憧憬未來？
這就有了《鄭州房地產野史》。
1992-1996 風起
1992年，中國唱響“春天的故事”， 大批體制內人士受南巡講話的影響，主動下海創業，形成了以陳東昇、田源、郭凡生、馮侖、王功權、潘石屹、易小迪等為代表的“92派”企業家。
在河南，最為典型的是胡葆森。
這一年，胡葆森帶著在香港賺到的錢回河南，與本地的建行合資成立建業房地產開發有限公司，也是本省第一家中外合資房地產企業。
這一年，已在深圳創辦英協大廈的羅林芳回到鄭州，創立了英協河南房地產有限公司，打造了當時中原地區無出其右的英協花園。
回看兩位“敢於吃螃蟹的人”，一個獨自擎起河南足球的大旗；一個對豫劇發展做出了貢獻、哪怕仙逝多年仍然被豫劇名家感念。
對比此後的開發商，不能說沒有履行社會責任，然後像這兩位的堅守與情懷，再沒有類似對足球、豫劇行業的深遠影響！
回看那段歷史，1992年之前，鄭州尚處於摸索之中，比如說有了在老鄭州人眼中的第一個商品房住宅“汝河小區”，但因為體制的原因，整體上屬於“蠻荒年代”。而1992年，結束了蠻荒，開啟了鄭州房地產行業的元年。
1993年，建業第一個項目金水花園破土動工。這個佔地360畝的小區，不但是中國大陸最早的一批按揭房屋，而且還採用了讓鄭州人耳目一新的銷售模式，“買房可以貸款，十年還能回本。”
今天看來，金水花園的銷售模式仍令人驚佩。業內評價，除了時代機遇，更和創始人下海初期的果敢以及與建設銀行的合作有關。
這一年，德億、金成、中亨、銀基、振興、宏光、布瑞克、太極、中嶽秀峰、天明、華林、姿華等粉墨登場。他們不同於92年的開創者，而是表現為冰火兩重天：一邊是德億、中亨、金成、布瑞克為代表，極為高調，創造了“短暫輝煌”，之後就只剩下所開發樓盤見證著昔日輝煌；一面是銀基、振興、宏光、中嶽秀峰等，極為低調，波瀾不驚地弄潮於商海，穩健運行，以房地產開發為主線，實現了多元發展。
1995年，來自南陽鄧州的張敬國下海創辦正商。張敬國是鄭州大學1979級校友，他的學長鬍葆森是1976級校友。
另外，張敬國創建的第一家房企並非正商，而叫“河南興業房地產開發有限公司”，開發第一個項目叫做興聯公寓，屬於合作開發。
2000年前後，興業收購了正商金色港灣土地，項目開發公司是河南正商置業有限公司，由於開發的非常成功，二期藍鑽還獲得了國家廣廈獎，順勢成就了今天正商的品牌。
然而，當時不會有人想到，這對師兄弟成為今天鄭州地產界的“雙雄”，江湖傳言，恩恩怨怨。
這一年，位於鄭州二七區淮南街與淮河路交叉口的綠雲小區開建，被業界稱為鄭州第一個商品房小區。作為總包單位，河南振興集團今天已經成為本土房企中低調的大鱷。
回顧發現，鄭州最早的一批開發商可分為兩類：一是體制內下海，以“鄭大雙雄”的胡葆森和張敬國為代表；二是別的行業切入，德億、金成為代表。兩者對比，前者更為穩健，也算是一個奇怪的現象了！
1997-2001 雲湧
1997年，亞洲金融危機，東南亞房產泡沫的傷疤還沒結上，隔壁島國還沒有走出房價一潰千里的敗局，可出於對行業的看好，鄭州相繼有鑫苑、亞新、正弘、新田和清華園成立。儘管數量比不上1993年，但絕可以算得上鄭州房地產成立的第二波高潮，以至於我想用《萬曆十五年》的大歷史觀筆法好好寫寫這一年！
沒有人能想到，山西人張勇，在鄭州讀完大學、做了幾年工程後，創建了鑫苑置業，並在10年之後，登陸紐交所；20年之後，在“世界的十字路口”的美國紐約時代廣場廣告大屏播放宣傳片，向全球華人拜年。
此後的20年，對於張勇們而言，可謂春風得意、鮮衣怒馬，只要不過於冒進，或者觸雷，總能在日後鄭州房地產江湖中佔有一席之地，比如同樣誕生於1997的亞新、正弘、新田和清華園。
1998年7月3日，國發[1998]23號文《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，是行業的里程碑事件，但對鄭州影響卻有限。至少在今天來看，鄭州的開發商大多數之前已經成立。如果說完全沒有影響，那是胡扯！篤定一點，經過房改政策的催化，雲湧於鄭州的開發商，良莠不齊的局面影響了很多年。
更有因為盲目擴張而走向沒落者，典型的是德億。
2000年6月11日，劉錦鴻風光無限的登上德億大酒店內頒獎舞臺，領取了“國家康居示範工程獎”，沒人知道，當晚這個女人走到了事業的頂峰。
“為富人量身打造”的德億時代城上市售價4000元。過高的定價，管理混亂帶來大量投訴，後因政府和銀行的查封，導致德億時代城的房子滯銷面。而過長的投資戰線，讓德億陷入資金短缺困境，從此一蹶不振。
更離譜的是，劉老闆為了現金流，居然用假按揭的形式來騙取貸款。
此後德億與業主矛盾激化，直到2005德億房地產和康明置業、明暉置業等一起，被鄭州市列為房地產界的反面典型。
2001年，從豫南固始縣走出來的張澤保，創立河南東方置業有限公司。張澤保1986 年端上了鄭州市公路局的鐵飯碗， 1998年已位居副總工程師的他卻突然“下海”，當起了“包工頭”，直到2001年搞起了房地產開發。
5年後，以東方置業為母胎，張澤保組建東方今典。短短几年，所開發樓盤和項目遍佈鄭州、洛陽、信陽、開封等數十個城市，張澤保也由此被外界譽為“中原地產的深海蛟龍”。
然而，作為“看天吃飯”的行業，房地產的“天”被很多人曲解為政商關係。若不是足夠重視，如何拿地？度的拿捏，對於出身農家的張澤保們來說尤其困難。
前有東方今典張澤保，後有和諧置業馮長革，更多的是給業內的警醒。
2002-2006 電閃
2002年，鄭州北郊出現了千畝大盤——21世紀社區，老闆劉向陽讓世人難以琢磨。
80年代初，畢業於河南大學化學系的劉向陽在鄭州11中教書，生來不安分的他陸續在外兼職，直到依靠父親建築公司的關係做塗料生意賺到了第一桶金。
再後來，律師；然後呢？商業地產。
能者無所不能，這句話應用在劉向陽身上毫不違和。
開發完21世紀，本已奠定鄭州房地產江湖地位的劉向陽卻選擇了北上，這就有了後來的原鄉，社群組織被稱作奧倫達部落。
在開發過程中，劉向陽把個人心理成長機構的加拿大海文學院引入中國，並融合東方文化，創立了把海文學院引入了中國，並融合東方文化，創立了“向水幸福學”體系。
鄭州再無劉向陽，向水先生起原鄉。
與劉向陽的天馬行空不同，同樣成立於2002年的康橋地產掌舵人宋革委則顯得踏踏實實，其中一個事件是2003年成立了自己的產品研發中心。
宋革委1989年畢業於長沙中南工業大學採礦工程專業，任中國長城鋁業公司澠池鋁礦技術員、調度員、設備員、車間主任、工程公司經理、副礦長；1998年8月接手停建八年之久的河南長城飯店（四星級）重建工作，併成功將其推向市場；2000年12月，調任鄭州新長城房地產有限公司任總經理。
之後，宋革委率領團隊先後開發長城康橋花園小區和長城康橋華城，並於2002年更名為康橋。
時至今日，不管康橋是否同意，鄭州人眼中康橋和永威可以並稱，可謂一時瑜亮。
2005年，永威置業成立，老闆李偉的故事很勵志。
“李偉董事長小時候家境貧寒。為了改變家庭狀況，他沒少吃苦，搬過石頭，開過手扶拖拉機，搞過運輸，常年奔波在外。有一年冬天，他開著車拉著石頭過一條小河，結果車軸突然斷了，就自己趴到水裡修車。因為捨不得掏拖車費，捨不得掏修理費。”
成為老闆之後，坊間對李偉津津樂道：永威李老闆在項目上走了一遍，把地板磚都砸掉重新做了。
再說兩者的對比，康橋均好也就有了5+，而永威在某些方面走得更遠，所謂“三寶”。如果非要對標，只能說一個學龍湖，一個學綠城。
與康橋、永威後來成就鄭州地產品牌代表不同，2004年5月12日，思達置業斥巨資5.91億元，一舉摘牌鄭州“地王”。之前，掌門汪遠思榮登胡潤《2003中國IT富豪50強》21位和《2003中國資本控制力50強》第10位，可謂雙榜題名、烈日當空。而在2004，鄭州人的記憶是藍堡灣推廣廣告：
“看房須預約，看房時先交納2萬元的押金，看完再退還。這不是扯淡麼？”
然而，藍堡灣過長的開發週期給了思達考驗。更要命的是，2007年，藍堡灣推出第一期，共3000多套，每平方米高達8800元，相對周邊樓盤高出3000元，銷售了100多套。
地獄從來不是18層。汪遠思沒有料到，2008年金融風暴來勢洶洶，房地產行業哀鴻遍野。農民工與業主的維權，更成了壓垮駱駝的稻草。
無可置疑，升龍在鄭州名氣很大，但好評不多。奇怪的是，去福建打聽，知道的人並不多。
2006年4月1日，升龍負責開發的燕莊城改項目曼哈頓廣場開始動遷，53萬㎡村民建築於6月15日前全部拆平，創造了河南城市城中村整體拆遷規模和速度之最；9月一次性開工110萬㎡，短短兩年，一座集住宅、商業、辦公的城市綜合體全部竣工交付使用。
從此，升龍以城改專家的身份陸續進行了小李莊城中村改造項目升龍國際中心，小崗劉城中村改造項目中原新城，鳳凰臺城中村改造項目升龍鳳凰城，齊禮閻城中村改造項目升龍城，洛陽城中村改造項目升龍廣場，鄭東新區新客站旁開發的升龍廣場，等等。
從2006年曼哈頓動遷，到2012年減少拿地，到現在加大鄭州區域資產處理力度，再加上頻繁傳來其南京發力的消息，可以確定升龍在鄭州只剩下了尾巴。
縱觀升龍入鄭始末，可謂成也城改，佔據了核心位置，快速開發契合政府和村民需求，自身收穫了最大化的利益；敗也城改，城改項目的複雜，使用非常手段，比如打人，再加上產品不斷被詬病，曼哈頓甚至被稱為“城中村的2.0版本”。
加快城市更新的貢獻已經被人遺忘，開發留下的詬病還遠遠沒有結束。
從升龍之後，閩系開發商因為“能抱團、善融資、高槓杆、重營銷”的特點，佔據了更大份額。可在鄭州業內和買房人之中，有了那麼一絲貶義，這也使得後來的世茂、旭輝、陽光城、融信、正榮等有意無意地“去福建化”，淡化自身閩系色彩。
2007-2011 雷鳴
鄭州一路向東，孫宏斌也是。
2003年，孫駕馭黑馬順馳與建業、綠城、綠地廝殺於當時並不被人看好的鄭東新區。一時之間，“建築榜樣中原”成為鄭州焦點。隨後，客戶入會模式、會刊《順馳會》，金博大第二售樓部，看房車，樣板間、樣板街、景觀示範區、水系的運用等這些今天司空見慣的銷售形式，均為當時第一次出現於鄭州。
2016年，孫再次駕馭黑馬，落子更向東的白沙。
然而，在2007年，因為順馳被路勁收購，彼時的孫宏斌又經歷一個人生低谷。
吳曉波《大敗局》中，將順馳作為中國企業失敗的典型案例記錄進去，稱其為“一匹被速度擊敗的黑馬”。
儘管如此，孫在鄭州舊部87人，自發組織“順馳不老情”，不知當時有沒有東山再起的想法！但在2016年1月23日，鄭州東方維景歡聚一堂，前度孫郎今又來！
2008年，鄭州樓市最為轟動的消息是帝湖炸樓。
2月25日14時，在時任市長現場親自坐鎮指揮下，位於鄭州西南的帝湖花園東王府2號樓、5號樓，哪怕是已經基本成型，但因被政府定義為嚴重違法違建，最終被爆破拆除。這個頗具震撼性的場景，出現在了第二天的《新聞聯播》中，並被新聞媒體多次回放。
從此之後，布瑞克老闆盧天明逐漸淡出鄭州地產江湖。
之前，盧天明的經歷代表了那個時代不安分的中國人：從1979年賣豆芽積攢“第一桶金”，開辦水泥預製板廠，生產方便麵，創辦鄭州市醫用敷料廠。
什麼賺錢幹什麼，充滿了隨機與偶然。
直到1992年一次引進135萬美元的外資創辦布瑞克，並於次年建設華淮小區，奠定了盧天明鄭州房地產的地位。
其後，關於盧天明最大的熱議，是2004年10月19日，那個20多年前賣豆芽起家的開發商，經歷了多年的奮鬥，喜提幻影貴族版勞斯萊斯，價格808萬，黑色，車牌號豫AZ0000，也是當年中國第11位勞斯萊斯車主。
不能說沒有作秀成分，盧天明特意把勞斯萊斯的交接儀式和帝湖三期奠基儀式合在了一起。
“有人要打造地產界的勞斯萊斯，我要將真正的勞斯萊斯開進家門。”盧天明事後說起感受，“坐在車上看人，有一種向下俯視的感覺。”
現在看來，正應了那句話：
眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了!
-圖中身著棗紅上衣者為金城祁軍
2009年之前，金成在鄭州是絲毫不弱於建業的存在，相較於老胡的高調出鏡，祁軍可謂低調：金成內刊《金成人家》，幾乎沒有編髮過祁軍的講話和圖片，更別說大眾媒體對他的採訪報道；有媒體找到金成公司辦公室主任，本想尋找一張祁軍的生活照或工作照，也遭婉言拒絕。
這位籍貫在信陽的人，早年在鐵路上做基建，隨後出國，又回國創業，1993年創辦金成地產，攻城略地於鄭州城市繁華地段，先後開發東明路小區、豐產路小區、金成東苑、金成西苑、金成商務中心、金成豪庭、金成宜家美景、金成國貿大廈、金成國際廣場、金成陽光世紀、金成東方國際等多個項目。
與今天售樓部、樣板間、示範區的奢華相比，金成極其忽視營銷，甚至連售樓部都是破破爛爛，更不要說廣告了，但就這樣，金成房子一點也不愁賣，其中老業主重複購買、推薦購房佔了極高的比重，借用鄭州業界一位知名人士所言：
“金成的房子，都開在城市最好的地段，以最好的品質、最具競爭力的價格快速銷售，因此，金成的房子建到哪裡，我買到哪裡，因為我知道金成是將未來的升值空間留給客戶，買金成的房子，最大贏家是客戶。”
2009年，金成遭遇了姚寨的滑鐵盧，也就是後來的金成時代廣場。
先是城中村安置體量太大，3.5的高容積率竟然不能滿足！再就是政策變動，幾乎將項目置於死地，以至於傳言有規劃局主要領導因此落馬。後來交房晚了兩年，所幸的是，金成按合同賠償了違約金並順利交房，滿足了老業主2009年交錢2014年交房基本翻番的目標。
之後，元氣大傷的金成再無項目，憔悴不堪的祁軍遠走他鄉。
有人嘆息：如果金成還在，鄭州本土開發商的格局就會改變。
歷史從來沒有假設，只有段子：
2008年，祁軍想把姚寨那塊地以2億美金的價格轉給老胡，不過被老胡婉言拒絕了。儘管之前的2008年，建業在香港上市，並於2009年向私募股權基金方源資本為首的投資團隊定向發行總價7.65億港元附認股權證的可轉債。
業內傳言，此時的老胡對行業判斷趨緊，而老胡的師弟正商張敬國則參與城改、大舉拿地，師兄弟逐漸走向兩個極端，並在2011年建業天築地塊拍地時一度交鋒，影響了整個鄭州房地產格局。
現在看來，讓人扼腕：
祁老闆姚寨之戰，非戰之罪！
說起鄭州城改，人們最先想到的是升龍曼哈頓之流。其實，鄭州有著城改項目典範，那就是普羅旺世。放在2011年，它和升龍鳳凰城和升龍廣場屬同一時期。
徐益明，是第18屆懇親大會上鄭州市重點引進的外資對象，在金水區政府的引薦下，創辦信和，對西史趙村進行升級改造。至於普羅旺世的名字，徐益明稱來源於法國的普羅旺斯，代表著一種簡單無憂、輕鬆慵懶的生活方式。
今天看來，1600畝的城改，有5萬㎡的商業廣場，規劃了環行商業街、購物樂園、商場、教堂、咖啡館等；容積率並沒有突破1.5，保證了項目品質；後期的服務，更是夯實了的品牌，將“信和城改”做成了鄭州最為成功的城改案例。
2012-2016 雨來
“2012年12月18日下午，一場異常低調的簽約儀式在美景集團舉行。萬科集團執行副總裁莫軍、鄭州萬科公司總經理蔡平與美景集團董事長王小興和美景集團總裁王軍等，共同出席了此次簽約儀式。”
“種種緋聞，塵埃落定。萬科、美景正式簽約成立鄭州萬科美景，雙方分別持股51%和49%。”
作為合作一方的美景，成立於2002年，掌門王小興始於房地產上游的金融行業，後切入房地產。這次合作，對美景也是分水嶺。當時拿出7個項目，一度讓人懷疑美景經營問題，或者用今天的話講美景要“去地產化”。此後事實證明，通過合作，美景發展進入了一個新階段，對於國風美學的傳承，鄭州無出其右。更是多元化發展，尋求轉型之路，尤其值得一提的是，“填補了河南飛機制造的空白併成為河南新名片，為美景集團在省內乃至全國航空界樹立了嶄新形象。”
今天看來，萬科與美景的“合作開發”模式，實現了多贏，同樣採取這種方式的還有富力、保利等。
迄今為止，2017年中國房地產TOP100之中，已入鄭81家。然而，2012年萬科入鄭和美景合作，尚屬初級階段。該階段還有綠地、萬達、華潤通過政商關係強勢進駐，也有恆大、碧桂園、雅居樂遠郊拿地，更有中海、海亮直接招拍掛。當然，也有出師不利的金地。
美景當時選擇與萬科合作，儘管後來在美景麟起城項目有所曲折，但整體順利，實現多贏。然而，鄭州本土房企裡面某些人難免狹隘，總是覺得“幹不下去了才會合作賣地”，這種言論在後來名門與碧桂園合作時甚囂塵上。
現在看來，這種擔心和評論多餘。
2013年3月8日，國務院正式批覆了《鄭州航空港經濟綜合實驗區發展規劃(2013-2025年)》。這是全國首個上升為國家戰略的航空港經濟發展先行區。自此，鄭州形成了6個市轄區、4個開發區和5市1縣的區域格局。
時至今日，作為河南省“天字號工程”，航空港區不負“中部地區經濟增長極”美譽，可謂一飛沖天。然而，誰能想象到10年前，這裡有國有企業改制，土地兩萬一畝都無人問津？可10年後的今天，一畝住宅地已經超過800萬，南港的工業地超過了300萬！
哪怕是2009 年前後，河南省全力招商富士康時，航空港區仍然不受開發商青睞。傳言當時主要負責人先去拜訪了建業老胡，之後又輾轉求告某些一線房企，同樣遭遇婉拒。除了國資平臺，只是引進了正弘、豫發、裕鴻、美景等中小開發商。
港區騰飛後，萬科、綠地、中建相繼進入。2018年，建業、正商在港區拿地，不知道此時老胡作何想法？
2014年，秦太宏跑路了。與和諧置業馮長革、東方今典張澤保的挫折不同，泰宏置業的秦太宏是直接跑路了。
房地產是看天吃飯的行業，而這個“天”更多人理解為政府或政策，可總有些人總理解為官員，以至於難以把握邊界。正如本文第一部分所說，鄭州開發商來源有兩種，別管是體制內下海，還是別的行業切入，行穩致遠第一位。以此來看，老胡確實有過人之處，而建業也無愧於河南區域標杆。
2015年，鄭州在房地產週期之中迎來了轉折。
這一輪週期從2011年限購開始，經歷了2012年降息刺激市場、2013年限購升級、2014年取消限購，可市場仍然不夠熱，以至於2015年5次降息、5次降準，改革開放前沿的深圳已經火熱乃至出臺新一輪的調控政策。可作為中部信奉中庸的鄭州樓市仍是乍暖還寒，一個明證就是“全民營銷”大行其道。
沒有人能夠想到2016年初是十年內少有的購房窗口，更沒有人想到當年6-9月上演了絕無僅有的瘋狂，以至於出臺了“半夜雞叫”式的調控政策，並逐漸加緊，直到今日。
回看這一時期，建業宣佈轉型，並逐漸加大回歸鄭州的力度；正商、康橋、永威、綠都們除了保有並穩步擴大鄭州市場份額外，在家門口和一線房企拼刺刀的同時，開始全國化擴張。
不難發現，今天開發商的格局，許多年前已經形成，似在冥冥之中早已註定。
結語
太陽底下無新事。
現在的鄭州樓市，除了一波又一波的政策，好像沒有什麼新鮮的事情。然而，地產人心裡明白：這些政策，你不知道是墓誌銘，還是通往下一個週期的通行證！
鄭州房地產野史，正是通行證和墓誌銘之間的那些事情。（劉十九）
閱讀更多 猛料蜀黍 的文章
