2018年投資、銷售皆先升後降，2019年將高位微降。
2018年總結
01商品房銷售：累計同比增速持續回落，銷售面積、金額有望與去年持平或微增
2018年商品房銷售面積、金額增速自年初以來逐月下滑，至年中受企業集中備案和業績衝刺等因素，小幅拉昇；而步入下半年以來，隨著熱門城市“四限”政策效應的逐步顯現，加之經濟下行壓力，中美貿易戰等諸多外部因素影響，商品房成交規模也隨之持續降低， 1-11月份，商品房銷售面積為148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比1-10月份回落0.8個百分點，商品房銷售額129508億元，增長12.1%，增速回落0.4個百分點。
目前來看，核心一、二線城市的去化率較前期均有了不同程度的回調，已經出現了打折促銷、精裝該毛坯、特價房等以價換量的營銷模式，但瑕不掩瑜，全年行業銷售規模仍將保持高位運行。保守來看，參照去年和前年同期，按30%環比增長率預估，2018年全年商品房銷售面積和金額有望達到168737萬平米和147180億元。樂觀來看，假定1-12月同比增速回落百分點保持四季度以來不變，則2018年全年商品房銷售面積和金額將分別為170424萬平米和149344億元。另外，假定12月單月商品房銷售面積和金額同比增幅收窄幅度保持四季度以來每月降低1個百分點的水平，經測算2018年商品房銷售面積和銷售金額分別約170074萬平方米和149186億元，綜合三種預測結果取平均值，2018年全國商品房銷售面積和金額分別為169745萬平方米和148569億元，同比分別增長0.2%和11%。以此來看，2018年全國商品房銷售規模較去年有望持平或小幅增長。
02
開發投資額持續走高但增速快速反彈後穩中微降，預計全年同比增9%左右步入2018年以來，房地產開發投資額基本都處於企穩回升狀態，11月，全國房地產開發投資額為10758億元，與10月大體持平，環比微增0.92%，同比上升9.3%；從1-11月整體來看，開發投資額累計增速為9.7%依舊高位運行，與1-10月份持平。房企還是保持了較高的開發投資熱情，主要是受新開工增速和土地購置面積上漲所致。一方面多數房企都在加緊工期，以求現金的快速回籠；另一方面房企拿地積極性恢復，5月土地購置面積增速由負轉正以來一直持續上揚，近期才有了小幅微降的趨勢，也帶動了開發投資額穩步增長。目前來看，開發商投資熱情持續，預計12月仍將高位維持，之所以給出這樣的預判，主要源於年末將至，房企紛紛加緊了工期，希望趕在春節前出貨，加快資金的回籠，從而使得現金流盡早回正。值得關注的是，發改委12月12日發佈了優質企業發債融資的標準，其中房地產業發債融資口有所放鬆，加上多次降準、國債利率回落，未來房企融資成本也將有所回落，尤其是品牌房企，資金壓力也將有所鬆弛，一定程度上將支撐其加快投資節奏，預計2018年全年房地產開發投資額增速保持在9%左右。
03
普遍加快週轉推盤以收業績，新開工面積先升後降再升但同比增速持續上行2018年新開工面積累計增速持續上行，1-11月房屋新開工面積累計同比增速一直保持著持續攀升的態勢，本月達到了16.8%，為近兩年來新高。而從單11月來看，新開工面積也突破了2萬平方米，同比增長了21.68%，環比增長了24.55%。房企新開工意願普遍較強，一方面是業績衝刺補庫存的客觀需要；另一方面步入下半年以來，市場“降溫”效應顯著，多數房企都選擇了“高週轉”模式，希望趕在市場完全“涼涼”前加緊出貨，從而實現資金的快速回籠，預計全年房企新開工量仍將保持快速增長，累計同比增速有望高位維持。
04
土地購置面積增速快速爬升後略有回調，年末一線城市迎供地高峰從月度走勢來看，年初土地購置面積同比增速一直在正負低位波動，5-8月保持著穩步增長的態勢，且增幅持續擴大，而後在整體樓市轉冷的背景下，土地市場也收到了部分影響，房企拿地熱情逐步減弱，2018年1-11月土地購置面積增速降小幅微降至14.3%。究其原因，一是年末將至，各房企今年的拿地指標基本已經完成，工作的重點開始由投資向銷售逐步轉移，旨在年末交出滿意的答卷。二是市場下行期，房企的投資態度也日趨謹慎，加之近期各城市土地市場成交慘淡，流拍增加，部分城市甚至出現了國企“託底”的情況，未來的土地成交同樣不容樂觀。從土地成交結構來看，城市間表現有明顯分化，其中一線城市迎來了年末成交高峰期，11月成交建築面積達610萬平方米，同比上漲21%，環比幾乎翻倍；但部分二線城市成交量卻有些後繼乏力，如鄭州等“供地大戶”的土地成交規模出現收窄。而三四線城市依舊是土地市場絕對主力，目前呈現出量漲價跌趨勢，預計後續隨著市場行情的逐步傳導，土地購置面積增速仍存在小幅下行的可能。
05
待售面積連降11個月但降速放緩，商辦類庫存風險猶存2018年“去庫存”取得了初步成效：11月末，商品房待售面積52627萬平方米，比10月末減少162萬平方米，降幅雖有收窄但整體庫存量仍處於下降通道。其中住宅待售面積約2.55億平方米，較年初下降了4636萬平方米，去庫存效果顯著；對比之下，商業和辦公物業的庫存量雖有不同程度下降，但基於存量基數大且銷售困難，未來多渠道去庫存的道路依舊漫長。
2019年展望當前房地產市場已經步入下行週期，隨著熱門城市“四限”政策效應的逐步顯現，加之經濟下行壓力，中美貿易戰等諸多外部因素影響，不難預測2019年樓市也將“好景不再”：
01
全年銷售面積預計高位微跌5%左右，銷售金額仍將微增5%以內
就當前情況來看，商品房銷售面積、金額累計同比增速已有逐步回落的態勢，市場降溫徵兆已然顯現：一方面部分城市需求透支嚴重，當前項目去化率普遍不及上半年，售樓處“大排長龍、一房難求”的情況不復存在；另一方面多數房企為了加快銷售衝刺年終業績，也採取了打折促銷、精裝該毛坯、特價房等諸多以價換量的營銷模式，但在“買漲不買跌”心理的作用下，市場觀望情緒還是比較濃厚，成交情況遠不如預期。
正基於此，我們認為2018年這種市場勢頭在2019年將不可持續，全年商品房銷售面積同比下跌5%左右，而房價攀升背景下商品房銷售金額仍有望小幅微增5%以內。主要是因為：隨著去庫存刺激政策逐漸退出，尤其是棚改貨幣化安置的逐步收緊，作為成交規模佔比達到69%的三四線城市市場勢必面臨調整，尤其是一些缺乏基本面支撐、房價漲幅過大而購買力捉襟見肘的城市市場商品房銷售形勢更不樂觀；但在三四線城市銷售放緩的同時，考慮到對沖效應和輪動週期，一、二線城市有關政策微調的可能性增大，在一、二線城市限購限貸政策適度放鬆之後，其銷售形勢必將會好於2018年。
02
謹慎預期下投資拿地積極性受阻，2019年土地購置面積增速也將小幅下跌
銷售端持續走弱將首先觸發房企土地投資意願的大幅降低，從2018年四季度土地市場表現來看：年末供求高峰並未出現，土拍溢價率同樣持續下滑，流拍土地宗數持續被刷新。各項指標均反映出房企在後市銷售謹慎預期下投資拿地積極性已顯著轉淡。從企業層面來看，當前已有多家龍頭房企明確表態控制拿地收支，放緩拿地節奏。據不完全統計，TOP10企業中半數以上在公開場合明確表示要放緩投資、謹慎拿地，不乏碧桂園、恆大、融創等。
事實上，土地購置面積經歷2-3年的高增長後，2019年重回負增長區間也算大概率事件，土地市場將形成“量平價跌”或“量價齊跌”趨勢，預計2019年全國土地購置面積增速也將出現小幅下跌。
03
去化不佳、地王限價等因素致房企新開工動力不足，2019年將小幅回落預計2019年，我們認為商品房新開工面積將較2018年會有小幅回落，基於當前的市場行情持續走弱，明年毋庸置疑將成為房地產的銷售“淡季”，去化不佳的直接影響不僅會導致房企的資金壓力變大，從而影響開工進度和工期；另一方面，2016年到2017年上半年間諸多城市地王項目普遍遭遇“地價貴過售價”的窘境，同時2017年以來三四線城市地價也大幅上漲，再各線城市嚴格限價不變的情況下，無疑更加劇房企觀望情緒，新開工動力略有不足。此外，新開工通常滯後於土地成交兩個季度左右，2018年三季度起土地價格持續降溫將直接作用於明年下半年的新開工指標，不同能級城市也將產生顯著分化，土地出讓最多、成交比重最大的三四線城市新開工量可能因銷售不佳等因素大幅下降，而一、二線城市又有地價相對合適項目開工銷售，這些城市新開工面積料將同比增長。故而2019年整體新開工面積料將小幅回落。
本文為《2018年中國房地產總結與展望：行業篇》刪減版完整版專題購買請諮詢：021-60867863 吳經理
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