2019一線低位回升、二線整體平穩，三四線回調承壓。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
2018年，全年商品住宅成交規模預計較去年微增，城市市場格局也發生明顯變化。尤其隨著“因城施政、分類調控”的逐步貫徹實施，一線、二線和三四線城市市場分化愈加顯著，城市熱點輪動的勢頭方興未艾。從成交結構來看，三四線市場依然是商品房成交規模主力，佔比上升至69%，一線和二線城市成交規模繼續同比下降；而從年內發展趨勢看，全年成交“先升後降”，在5、6月份形成小高峰，熱點二線城市 “萬人搖號，一房難求”，但到了8月份，市場明顯轉冷，“日光盤”不再，項目去化率顯著下調。
考慮到近期市場持續低迷、觀望情緒蔓延，部分三四線城市項目已經降價搶跑，預計2019年城市市場成交規模整體將下滑，但由於一、二線城市供應增加，需求充裕且支付能力相對較高，預計一線將保持低位回升，二線整體平穩，熱度將會慣性維持，而回調壓力主要集中在需求透支和購買力不足的部分二線和大多數三四線城市。
2018年總結
01
市場綜述：成交總規模微增而全年“先升後降”
部分三四線熱度回落
2018年以來，中央重申“房住不炒”，各城市針對自身市場特點，因城施策。總的來看，一、二線城市集中在“四限”加碼，三四線城市則依據不同情況開展分類調控，比如針對部分市場過熱，房價飆升的城市諸如徐州、惠州出臺了限售、限價政策。在此背景下，市場分化更加嚴重，一線城市成交下滑；重慶、合肥、鄭州、徐州等熱點二、三線因需求較為旺盛，成交依然處於高位；但海口、廈門、三亞等城市由於嚴苛的調控使得市場陷入“冰凍”，成交量大幅下調；廣大三四線城市儘管政策環境依然較為寬鬆，但受購買力所限，加之棚改貨幣化安置的收緊，在下半年項目去化情況有所下降、成交逐漸疲軟。
從國家統計局公佈的2018年各能級城市商品房銷售數據變化來看，4個一線城市商品房成交面積比重從2%上升至3%後再降至2%，規模持續低位徘徊；32個二線城市商品房成交面積比重維持在30%左右，相對穩定；其餘三四線城市成交面積比重則上升至69%的歷史高位，但隨後市場持續走冷，銷售佔比又降至67%。
就2018年成交熱點區域來看，成交量較大的城市依然集中在華東、華南和中西部的二線和部分三線城市。具體城市來看，重慶成功衛冕單城市新建商品住宅成交面積榜首，同比上漲11%，市場熱度持續。成都由去年的第二位跌落至第五位，成交量較去年同期下跌22%；除此之外,西安、武漢、長沙等中西部二線城市成為2018年行業規模中的佼佼者。
02
供應：新增供應穩步增加
預證管控放鬆使一線同比大增48%
隨著一線和熱點二線城市預售證管控逐漸放鬆，2018年新建商品住宅新增供應一直相對較為充足，尤其到下半年，供應明顯放量，以深圳為例，11月供應量高達131萬平方米，創下近十年來新高。總的來看，60個重點城市全年新增供應總量同比增21%，各能級供應全線上漲，一線漲幅最甚高達48%，二、三四線漲幅均在20%左右。
① 全年供應平穩上升，60城供應總量同比增21%（略）
② 一線漲幅最高達48%，三四線同比增22%次之，二線同比增19%（略）
③ 新增供應TOP10城市同比穩增，徐州供應大幅放量首次入榜（略）
03
成交：一二線新房和二手房成交雙降
三四線新房成交微增
當前房地產市場價格已上漲至階段高位，居民購買力遭遇瓶頸，尤其是下半年，各線城市項目去化率均顯著下滑。總的來看，全年成交總量呈現先升後降的趨勢，一、二線成交同比略降而三四線微增4%；就二手房市場來看，13個典型城市前11月累計成交面積同比去年下降10%，其中一線降幅更甚達15%，二線微降6%。
① 全年先升後降，一、二線新房成交同比略降、三四線微增
據CRIC數據統計顯示，68個典型城市2018年前11月商品住宅成交面積合計39072萬平方米，與2017年同期持平。其中一、二線城市成交同比均小幅下滑，三四線城市成交微漲6%。
68個典型城市全年的成交表現可分為2個階段，以第一階段是1-6月份上升期，2月份成交量作為全年最低，比去年同期下降21%，3-6月成交逐漸回暖，在5、6月形成一個成交波峰期，月成交量超4000萬平方米，第二階段下半年，項目去化率明顯下調，月度成交下降明顯，即使是傳統“金九銀十”的銷售旺季，成交也同樣下滑。11月部分房企開始“以價換量“，成交有所回升，但總體全年成交表現為“先升後降”之勢。
一線城市成交面積小幅下滑，同比下跌7%。以北京為例，1-11月成交量僅345萬平方米，同比下降19%。當前北京大批限競房入市，供應是比較充裕的，但由於位置偏遠，大多客群選擇持幣觀望，成交繼續保持低迷狀態。上海成交量雖然同比微漲3%，但也不容樂觀。除去部分性價比較高的項目去化較好外，遠郊高價盤幾乎無人問津。二線城市成交量整體微降1%，其中廈門成交面積僅為去年同期四成，其次是海口，成交量跌幅也超四成，另外，成都、杭州、大連、瀋陽成交量也下跌超過10%，去化率明顯下調。當前也有成交熱度依舊保持在高位的城市，譬如中西部的鄭州、蘭州、重慶、西安，成交量均能同比上漲，市場較為堅挺。三四線城市成交量同比上漲6%，其中汕頭、三亞、漳州、香河、固安等城市下跌最為嚴重，同比去年同期降幅均在50%以上，市場極度萎縮。與此同期，中山、徐州、無錫等城市同比漲幅均在90%以上。另外，長三角區域除去徐州和無錫，崑山、太倉、江陰、溫州、淮安等城市成交同比依然保持上漲，市場熱度依舊。
通過對24個重點城市12月成交量進行估算，數據顯示：一線城市12月成交環比上漲46%，全年累計成交量同比下降5%，比前11月累計成交量同比降幅收窄2個百分點；二線城市同樣環比增長14%，全年累計成交量同比下滑5%；三四線城市12月成交環比大幅降溫，但受去年三四線12月成交基數較低影響，全年累計成交同比同年上漲10%，較前11月累計成交量同比漲幅擴大6個百分點。
總的來看，12月市場繼續維持一、二線城市向好，三四線城市成交量下行趨勢，我們認為，在房價上漲至高位之後，居民購買力普遍疲軟，尤其是一些經濟基礎較為薄弱的三四線城市市場需求明顯乏力，預計2019年上半年三四線走勢疲軟這一趨勢仍會延續。
② TOP10大部分城市成交同比下跌，重慶同比增11%成功衛冕榜首（略）
③ 13城二手住房成交面積同比降10%，一線城市降幅最大約15%
據CRIC數據統計顯示，13個典型城市2018年前11月二手房累計成交面積8610萬平方米，比2017年同期下跌10%。一、二線城市成交同比均呈下降趨勢，其中一線降幅更甚達15%，二線微降6%。
從趨勢上看，2018年13個典型城市全年的成交表現呈現先升後降的趨勢，尤其在5月升至最高點，單月成交量升至977萬平方米。但進入下半年，成交量則呈現明顯的下降趨勢，尤其在9月份之後，下降速度進一步加快。
一線城市成交面積下滑更為明顯，同比下跌15%。北、上、深三城成交量同比去年均有所增長，但廣州成交卻明顯縮量，同比去年同期降低59%。9個二線城市中有6城成交量較去年同期下降，整體成交量微降6%，其中成交面積降幅最大的城市為廈門，成交量僅為去年同期的56%，其次是杭州，成交量跌幅也約四成，另外，南京、青島成交量下跌也近30%。當前也有成交熱度依舊保持在高位的城市，例如蘇州、合肥和成都，二手房成交量同比去年分別上漲52%、37%和24%，二手房市場依然較為堅挺。
04
房價：穩中有增同環比持續上漲
四季度開始漲幅收窄
2018年以來，房價同比依舊穩中有增，一線城市整體成交均價波動不大高位維持，二線城市房價同比漲多跌少，三四線城市則進入分化調整期。環比至8月達到高點後已經逐步開始回調，房價增長後勁略有不足，其中一線城市無論從回調幅度和回調時間都早於二三線城市，城市輪動效應明顯。
① 70城房價同比穩中有升，下半年二三線同比漲幅逐月擴大（略）
② 四季度房價環比漲幅開始收窄，一線城市回調略早於二三線（略）
③ 高價城市成交均較相對穩定，漲幅較大的集中在三四線城市
從CRIC監測的2018年前11月78個重點城市新建商品住宅成交統計均價看，深圳依舊是房價最高城市，達55437元/平方米，但同比回落3%，在高房價城市中，除三亞、廣州、杭州等漲幅較大約20%外，其餘城市價格相對穩定；從價格漲幅TOP10城市來看，相比2017年，三四線城市由6個上升至7個，漳州同比漲幅最大，為78%；此外建德、常熟、北海、泰州、洛陽、鎮江也進入房價漲幅TOP10，同比漲幅也在20%以上。
從各城市能級來看，一線城市成交均價波動不大，北京、上海、廣州同比均有所上漲，廣州漲幅最大，達20%，深圳則高位回調，同比下降3%；二線城市房價漲多跌少，僅武漢1城同比下跌4%。在持續收緊的調控政策下，海口、昆明、青島、西安、合肥、成都、重慶7城房價仍保持同比超20%的漲幅，其中海口同比漲幅最大，達到31%。此外，均價超過2萬元的城市與2017年相同，仍為廈門、杭州、南京、福州4城。三四線城市則進入分化調整期，49個三四線城市中，房價同比漲幅超20%的城市有14個，其餘城市房價同比波動幅度均在20%以內。從整體趨勢來看，2018年三四線城市在2017年普遍上漲之後，隨著調控政策逐步收緊，部分經濟面不佳的城市陸續迎來調整期，房價上漲遇到壓力，漲幅均有縮窄。漳州同比漲幅最大，達78%，這與漳州房價基數較小有關。此外，溫州、珠海、惠州、徐州、固安、太倉、鹽城同比均有所下跌，鹽城跌幅最大，達15%。
05
庫存：七成城市較年初上升
但六成消化週期仍在12個月內
2018年三季度起，隨著房地產市場逐漸降溫，一、二線城市新開盤項目去化率降低，受成交不振影響，截至到11月末CRIC監測的52個重點城市中有七成城市庫存較年初上升。但除個別城市外，整體各能級城市庫存消化週期還在12個月以內，市場仍呈供不應求。
① 庫存整體上升，一線城市增31%為最大，三線漲12%次之（略）
② 各能級城市消化週期波動上揚，但絕大多數無明顯去化壓力
隨著房地產市場整體降溫，各能級城市消化週期波動上揚，但多數處於18個月以下，暫無明顯去化壓力。但是值得關注的是，北京、大連、廈門、瀋陽、汕頭、舟山、煙臺、宜興等8城消化週期在18個月以上，而且這些城市中絕大多數城市連續三個季度去化週期超18個月，長期面臨著庫存壓力。主要原因在於這些城市本身新房供應量較高，而2018年下半年以來市場觀望情緒濃重，新開盤項目去化率持續走低，在這種情況下，消化週期走高。
從51個典型城市的住宅消化週期變化來看，一線城市中，上海消化週期較2017年年末下降了14%，廣州消化週期上漲26%，深圳消化週期相比2017年年末翻番至17.2個月。二線城市的海口、重慶、大連、廈門、南京、成都、杭州、南寧、瀋陽、長沙、青島等11城消化週期較2017年年末漲幅超20%。大連為二線城市中消化週期最長的城市，11月末消化週期達38.9個月，較2017年年末翻番。三四線城市整體除汕頭、舟山、煙臺、宜興外庫存壓力較小，處於警戒線以下。汕頭由2017年年末的7.0個月擴大32.3個月，居三四線城市消化週期榜首。
2019年展望
01
供應：調控放鬆預期強化
2019年整體供應或小幅上漲
考慮到當前市場已經轉冷，項目去化率已經有明顯的下調，而菏澤、珠海等局部放鬆引發的市場悲觀預期有所削減，調控放鬆預期被進一步強化。
一線城市新增供給量預計將顯著增加。主要是因為房企前期囤積的土地還有相對一部分沒有入市，2018年北京、上海、廣州等城市加大土地供應力度，且土地價格也相對降低，可上市供應房源勢必會顯著增加，加之限價也逐漸相對寬鬆，房企也會加快推盤入市。
二線城市供給量整體小幅增長。考慮到鄭州、重慶、武漢、成都、青島、昆明、濟南等城市2018年土地儲備充足，這些城市在對省內人群存較大吸引力，購房需求相對充裕，房企也會適時增加住房供應，預計明年供給量顯著增加。而大連、瀋陽、海口等庫存增長較快、去化週期明顯過長，預期需求增量不足的城市，供應勢必會有所降低。
三四線城市供應量回落分化。由於當前大部分三四線城市房價到達階段性高位使得購買力疲軟，購房者觀望情緒漸起，去化率已經明顯下調，考慮到房企為避免陷入新一輪庫存風險窠臼，已明顯加快開工和推盤，甚至不惜以價換量，另一方面，過去兩年土地市場成交份額集中在三四線城市，這些也都將在2019年形成供應，使得至少明年上半年以前新增供應量仍將普遍增加。但是，雖然預期政策放鬆，但購買力嚴重不足是制約三四線成交的最大障礙，大部分三四線市場仍然勢必進入深度調整期，預計下半年開始新增供應速度放緩、總量下滑，從而全年新增供應量整體回落，不同城市間表現分化。
02
成交：上半年下調承壓
一、二線回升而三四線下調
進入今年四季度以來，多數城市新開盤項目去化率明顯回落，成都、杭州、武漢、無錫等熱點二三線城市成交量逐月下降。預計2019年仍將進一步下滑，一、二線城市在供應增加，需求購買力相對充裕的情況下，市場成交量將低位回升，而回調壓力集中在三四線城市。
一線城市成交量將小幅上漲。預計上半年將延續當前市場低迷走勢，成交維持低位甚至有所回落。隨著調控政策大概率放鬆，在供應增加後，成交量將低位回升，預計全年與2018年基本持平或小幅上漲。
二線城市政策放鬆預期最強，成交表現也將最好。就城市基本面而言，以重慶、武漢、成都、青島等城市為代表的二線城市土地儲備充足，供應量充足，且這些城市經濟、產業基礎較好，人口吸附力強，需求旺盛，成交勢必保持一定熱度，其他如長沙、銀川、烏魯木齊、西寧等房價收入比較低，購房門檻較低，居民購買力較強，成交熱度依然會維持。而對於海口、大連、廈門、瀋陽等庫存壓力較大，項目去化不力的城市，在政策轉向放鬆甚至刺激的情況下，成交勢必將快速回升，使得總體成交量會顯著增長。
三四線城市市場將加劇分化，整體成交量將有所下滑。一部分三四線城市由於房價已經上漲至階段性高位，購買力已近乎枯竭，加上貨幣化安置比重逐漸減少，成交量勢必會受影響，尤其是經濟基礎較差、產業發展落後的三四線城市成交有可能會大幅下滑；另一部分三四線城市或受核心城市外溢效應影響（佛山），或由於內生需求旺盛（常州、無錫）、或因規劃利好（南通、徐州），成交熱度依然慣性維繫在高位。總的來看，2019年成交量大概率轉向下降，但由於下半年調控政策有望鬆綁，預計跌幅不會很大。
03
房價：一二線仍將“穩”字當先
三四線或將迎來調整
預計2019，在“穩地價、穩房價、穩預期”的整體基調下，一線城市整體政策面依舊趨嚴，“限價”仍將廣泛落實，即使土地造價等成本驅動會對房價構成一定支撐，項目售價大幅上漲的可能性也並不大，另一方面，即使短期市場成交持續低位、項目去化走低，但政策放鬆預期強烈，房企以價換量、房價環比大幅下跌動力不足。綜合而言，一線城市房價仍將高位維持且漲跌波幅不會太大。
在“因城施政”分類調控基調下，二線城市政策鬆綁預期最強烈，預計強二線城市房價堅挺，有望保持小幅微增態勢，典型代表為昆明、青島、西安、合肥、成都、重慶等城市，當前還處於補漲階段，房價上升勢頭良好；前期需求透支嚴重城市如廈門、杭州、南京、福州等房價基本已逼近當地居民的購買力極限，未來房價將面臨回調。
我們認為，2019年三四線城市房價上漲動力略有不足，結構性分化會更為顯著：一方面前期房價上漲過快、市場需求透支嚴重的環都市圈三四線城市房價上漲基本已經到達階段性瓶頸，房價基本達到了當地居民購買力的極限，這無疑將約束價格繼續上漲；另一方面非核心城市尚處輪動、補漲階段，量價齊升的情況至少還將維持較長時間。
04
短期壓力集中在土地供給過量
購買力及需求不足的三四線城市
根據土地去化週期、商品住宅去化、成交走勢、價格走勢等情況綜合預測。就壓力城市能級分佈來看，18個壓力城市中有14個三四線城市，其餘4個為二線城市。
壓力城市中，相當一部分城市是由於房價上漲至高位，居民購買力受限引起的，集中的體現在宜興、舟山、江門、漳州、鹽城。另一部分，是由供給過量、需求相對不足引起的，集中的體現在大連、瀋陽、煙臺、平頂山、六安、滁州等城市，可預見市場將嚴重供過於求。
另外，還有一部分城市如廈門、海口等是由調控政策引起，最典型的海口，海南全島限購政策出臺之前，海口一直是外來投資客嚴重的“香餑餑”，限購出臺之後，市場陷入“冰凍”，而短期內政策不太可能徹底放鬆，壓力依然存在。
本文為《2018年中國房地產總結與展望：城市篇》刪減版
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