華潤商業是否能掌握好速度與質量的平衡？商業產品線發展不均衡等問題如何破解？
隨著“開發物業+投資物業+X”商業模式的確立，在華潤置地的業務譜系中，作為投資物業的商業地產業務正變得越來越重要。
2018年以來，華潤置地在商業地產方面動作頻頻，在快速發展的過程中，高槓杆是否存在風險？華潤商業是否能掌握好速度與質量的平衡？商業產品線發展不均衡等問題如何破解？
在2019年開年之際，鳳凰網房產奇點商業出品《改革開放40年，商業地產企業現狀調查》系列報道，深入分析。
2018年以來，華潤置地一改保守作風，加大馬力拿地，並在全國加速佈局商業項目，動作頻頻。在華潤業務體系中，商業地產業務正變得越來越重要，併成為抵抗行業風險的重要資產。
華潤置地2018年財報顯示，2018年前11月，集團斥資約1192億元，累計拿地81幅。其中，集團上半年斥資513.4億元增持41宗土地，商住項目進一步延伸至福州、濟南、廣州、長沙、杭州、西安等省會城市。而下半年更是發力猛勁，8月華潤27輪報價後以10.78億競得東莞清溪鎮商住地；9月，華潤逆勢奪地9塊，觸手伸向鄂州、哈爾濱、長春等地。年末，華潤簽下規劃用地3000畝的瀋陽產業綜合體，並以79億元取得天津城投置地49%股權，參與混改備受關注。
負債率再升高
眾所周知，高槓杆是一把雙刃劍，它能在短期內把企業的賬目數字迅速拉長，但也常常把它們拖入高負債旋渦。
回望業內其他幾家地產商，去年以來，面對沉重的償債壓力，萬達不得不頻繁甩賣資產。曾經的華夏幸福5年間股價上漲6倍，激進的圈地速度曾被業內人士調侃，“產業‘大地主’華夏幸福，半年多‘圈’出一個香港”。然而，翻越式的版圖擴張也為今日的現金流危機埋下伏筆。
高槓杆帶來的快速發展總是讓人眩暈，甚至讓局裡人相信，繁榮的表象亦是繁榮的本質。
事實上，也早有人為華潤擔憂——近年地價支出的增加使得華潤置地一直面臨負債上升境況。
數據顯示，截至2018年6月30日，華潤置地總有息負債比率46.1%，較去年底的42.3%有所上升，淨有息負債率為47.2%，較2017年底 35.9%有較大幅度上升。
面對外界質疑，華潤置地CEO唐勇曾向媒體表示，“房地產公司需要在擴表、獲取市場份額和保持資產負債表健康兩者之間取得平衡。
在目前行業內，華潤置地是兩者平衡做得最好的公司之一，下半年公司會把負債率作為約束條件之一，對投資進行合理測算，預計年底負債率會下降到42%左右。”
2018年已走完，唐勇當初的降低負債率目標完成與否，奇點商業致採訪函給華潤置地，但截至發稿，並未得到華潤明確回覆。
拯救者還是“賭徒”？
華潤商業的“激進”不只體現在不斷增長的負債率上。
2018年12月18日，華潤79.34億入股城投置地，獲其49%股權，並收購城投旗下銀河國際購物中心。有消息稱，華潤商業將在天津佈局萬象城。
業內人士評價，這場收購或許是華潤的一場“豪賭“。
據瞭解，銀河國際購物中心總體量36萬平方米，定位為“天津市體量最大、最高端的全業態購物中心”，項目除了引入Fendi、LV、Prada、Loewe等300多個國內外高端品牌。
但奇點商業地產查證，該項目開業6年間處於持續虧損狀態。數據顯示，截止2018年9月30日，其開發者天津城投置地利潤總額也已降至負1.18億元。而在華潤收購城投資產包之際，銀河國際作為“負資產”被打包贈送。
業內人士分析，華潤商業想要盤活銀河國際，佈局萬象城，面臨兩大問題：其一，天津商業消費市場潛力大，但整體商業存量過剩。新商業成長的空間相對匱乏。其二，在2018年初一項關於20個熱點城市“社會消費總額”的調查中，天津位列第八，消費力度不及重慶、成都與武漢。在反映居民消費意願的“消費支出佔可支配收入比重”一項中，天津甚至擠不上前十，系和其求安的文化傳統相關。因此，天津高端商業項目的運營困境表明，天津高端購買力不足，奢侈品市場潛力或被高估。
急速擴張之下的質量隱憂
繼第一座萬象城於2004年在深圳開業後，萬象城就成為華潤置地在商業地產領域的代表作，萬象城、萬象匯/五彩城也成為華潤置地旗下知名度最高的兩大產品。
2018年，萬象系迎來開業高峰，包括深圳灣萬象城、廈門萬象城、太原萬象城、南通萬象城、柳州萬象城、石家莊萬象城、重慶萬象匯、杭州萬象匯和深圳萬象匯的在內10個mall在一年內完成亮相。其中石家莊萬象城開業首日客流量就突破30萬人次，營業額超3200萬，連刷6項華潤商業開業歷史紀錄。
由於每座萬象城的開啟都需要大量資金，且注重品質打造，因此滾動開發、規模複製一直是華潤的難題，一年10 mall連開，可謂是集團史上的里程碑事件。如今，華潤置地已在全國超過20個城市佈局商業項目，但是隨著數量的擴張，項目質量在不同城市之間也表現出明顯的參差不齊。
例如位於西安的西鹹萬象城，開業之際就因品牌水平雜糅、業態不足、停車場設計不夠人性化而飽受抨擊。甚至有網友直言：華潤，你這個萬象城是用來湊數的嗎？“打著萬象城的稱號，只有萬象匯的級別”。而溫州、鄭州萬象城也被消費者詬病，高不成低不就，難言精品。此外，也有人拿青島萬象城與淄博萬象匯對比，認為萬象城除體量、品牌之外，購物體驗與萬象匯並無差別。
在企業擴張期，“速度迷戀”常常是經營者的通病，從華潤目前可觀的租金收入與商場業績來看，矛盾似乎還未凸顯。下一步，如何掌握速度與質量的平衡哲學，或許是華潤商業需要直面的問題。
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