雅生活總裁劉明德

尊敬的各位同仁，各位同事，各位難兄難弟，晚上好。

為什麼是“難兄難弟”？

首先是因為我自身的經歷。我有過三個角色：國有物業公司的總經理，自己下海創立山東明德物業管理集團，最後又從老闆變成打工的，到雅生活擔任總裁。三個角色，令我感受頗深。

第二，是這幾天令我非常震撼的三件事情：1、無人駕駛汽車馬上就可以在大街上行駛；2、上週央視1有一條新聞，語音識別的錄入速度可以達到每分鐘500字，超過全國的打字冠軍；3、阿里成立本地生活服務有限公司。

在座的各位，如果我們再不覺醒的話，五年之後全體下課。我沒有嚇唬人，我認為阿里的本地生活服務公司就是未來的物業管理的平臺企業。我們都不算是平臺，我們的業務都會被它邊緣化，當然前提是，我們這個行業在三、五年之後沒有形成真正的平臺起，如果不形成的話，我們就是本地生活服務公司的供應商。

所以我今天講的話題是：行業變革、市場變化、企業創新。

01 行業變革

第一，質量為先。我們一直在講一個問題，什麼都提價，就物業費不漲價，這始終是困擾我們的一個難題。但是現在已經能夠看到希望了，那就是有的小區，老的物業公司2塊錢物業費，換成一個名牌的企業，物業費3塊5，業主卻願意換也願意交費。所以，在中國從高速增長向高質量發展的今天，高品質的物業管理服務一定有人買單。

第二，服務為本。海底撈上市了，600多個億，這說明市場對服務的承認。實際上，在資本化的今天，“能不能堅守服務為本”是考量每一個上市公司未來能不能可持續發展的基礎。講得再好，錢再多，只要服務這件事情做不好，我們都沒有可持續的未來。陳市長在中國物業管理雜誌年會上說，“物業管理行業是百年老店千年行當，到目前為止，中國的10萬家物業公司沒有一個倒閉”，但我可以預言，3到5年之內，將會有相當一批物業公司倒閉。因為你的服務已經被業主嫌棄，你再便宜業主都不會買單了。所以服務是根本。

第三，規模為王。

我說的規模為王，包括收入規模，利潤規模，還有面積的規模。跟大家分享一組數據，你不害怕嗎？top10的企業，平均營業收入43億，淨利潤3.75億，和百強比，收入是7.4倍，淨利潤是57倍。我就不要再看其他的數據了。所以我們廣大的中小企業，在這樣的一個規模為王的時代，如果你再不尋找平臺，你就out了。再來看上市公司，上市公司在管面積最高的已經達到了3.33億平方。

第四，營收為道。大家看一下，百強的數據，中國物業管理百強，平均收入7.4億，那你對標一下你的企業，和這個數，超多少，差多少，你就明白你處的位置。平均淨利潤5733萬。這樣的一個營收規模，對我們的大量的中小企業是一種擠壓，剛才數字政通的老總說了，“在任何一個城市，你都會看到一大批的品牌企業，這是過去我們中小企業從來沒有過的競爭壓力。”大家看2018年的中報，這些上市公司，綠城29億，我預估今年綠城的收入將達到70億左右，萬科一百多億。從營收的角度來講，那我們中小企的差距很大。

第五，科技為翼。我們廣大的中小企業，在科技投入嚴重不足的，大家看中國物業管理百強，每一個企業的平均投入是716萬，但是我們廣大的中小企業可能連76萬都沒有，所以你不可能形成平臺，這是一定的。

第六，資本為贏。剛才眾多的大咖已經給大家分享了資本給企業帶來的眾多的利好，我就不展開了。

02 市場變化

在座的各位難兄難弟，你感覺今年以來市場有什麼變化嗎？

我做過國企，做過第三方的物業，現在是開發商下屬物業公司的總裁，我感覺到今年以來是市場競爭最激烈的一年。

市場變化，變了哪些呢？

政策變化重塑市場格局

國家的政策在變，尤其是社保新政的落地，將對大量的中小企業的利潤產生擠壓。我估計如果按照全額

後來總理談社保新政，說要研究適當降低社保費率。這是什麼導向？全額，全員，板上釘釘了。按照新規，你有1萬個職工，就必須要給1萬個人交保險，每個員工發放多少工資，就必須全額繳納，並且所有的員工每個月都要拿到工資條。

我思考了一整晚社保新政的影響，第二天回答投資者的問題時，我就說，社保新政落地，有好處有壞處。

好處是，對雅生活這樣的企業未必不是一件好事，因為我們現在雅生活的14000個職工全員保險，沒有一個遺漏。以前在招投標中，雅生活跟一些不全員交保險的小企業並不是在同一個水平線進行競爭。而現在，被強行拉到了同一個水平線，所以雅生活的競爭力更強了。

壞處是，包括雅生活在內，很多企業的保潔、保安、綠化都是外包的，外包是以服務費的形式付錢，並沒有實實在在計算設備社保成本。所以，我想所有的大企業在外包的成本上一定會持續增加，無法迴避。再有，雅生活雖然做到了全員，但是我們有的地方還沒有做到全額，也是問題。

總結來說，可能這一輪社保新政的落地，會加速行業的轉型升級，行業的集中度的提升和整合。

資本讓市場變得瘋狂

今年的市場跟過往完全不同。2004年，我註冊明德物業，給市場化的機構物業管理，萬科、嘉寶、正弘的物業給開發商做物業管理，當時的市場顯得很和諧。2007年，中海物業的開發商說，不允許你再給別人做嫁衣了，所以中海物業把大量的市場盤全拋了。在我印象中，都是30多萬的好盤，物業管理費都至少在三塊錢以上。

但現在，包括萬科在內的所有的老虎都出來了，上市公司規模大增，那麼這個時候像明德這樣市場化的公司，包括我們在座的各位，你怎麼跟萬科競爭呢？

科技提升市場競爭力

阿里成立了本地生活服務有限公司，由阿里集團的副總裁王磊親自擔任本地生活服務公司裡CEO。這才是我們的競爭對手。現在餓了麼都在顛覆，不僅是做外賣軟件提供配餐，還做援助、陪護、陪聊。馬上5g時代就要到來，5g時代到來的時候，傳統的物業管理服務模式的好日子，畫上句號。所以剛才我說董總，給中國移動建立戰略合作，對應對5g時代的到來很有意義。

兼併重組、合資合作

通過兼併重組、合資合作，助推市場集中度提高。

03 企業創新

我憂慮的是，如果行業再不轉型升級，再不做創新，或許未來不久就將不存在了。

企業創新，人才是最根本的。而人力資源創新中有一個巨大的問題，就是機制。嘉寶的合夥人制度，我一直在學習。剛才也跟大寶說，萬科物業怎麼不上市？大寶的回答是，員工的激勵制度還沒做完，合夥人制度沒落地，如果現在上市，員工沒有獲得感。

所以，未來我們這個行業，必然要用合夥人制度、跟投機制、股權激勵機制，把我們所有的員工都綁架在一起，才能做大。大家知道海底撈怎麼做大的？海底撈的店長和服務員都是股東，所以他做能做起來。

第二是科技創新。我這裡用一句話概括，無科技創新，沒有未來。我們不要再喊口號了，包括雅生活在內，我們所有的物業企業做的那個科技，跟阿里比，你連幼稚園都不是。我們還說大數據，你跟阿里巴巴比，你是小數點以後的事兒。我們不進屋也不行啊，不進步也不行啊，結果沒想到你看我們全國的所有的物業公司，top10的物業公司，真正把科技落地的，沒有。喊口號沒用，沒落地呀，我們的技術跟阿里比，你怎麼比？沒法比。

第三是增值服務創新。增值服務創新，現在很多企業都在做。

我們現在最大的問題是，沒有黏度業主。比如我是綠城的業主，我每年就只交物業費，沒有別的費用。但是我家裡有沒有需求？太多的剛性需求了。不只是綠城，包括雅生活物業在內，物業公司沒有切實解決這些問題。在社區裡，越是老老實實交費的業主，管家越不關注你，因為你已經交費了。管家一直在找欠費的業主，不交費不算完，黏性很大。我們所有做的增值服務，全部都是錦上添花，而不是雪中送炭。對標美國、英國和德國之後，我發現一個問題，我們的腦子全部用在公共區域了，從業主的防盜門以外，一直到小區的大門，這個功夫用得很足，但是我們絲毫沒有考慮到，防盜門以內的這個“人”的真正需求沒有挖掘，根本沒挖掘挖掘。現在，阿里、騰訊在挖掘這個需求，未來社區裡的客戶，將成為阿里和騰訊的客戶。

第四，是資本創新。現在已經有幾十家物業公司上市了，資本的創新，將給整個行業帶來新的活力。

我今天這個發言，獻給改革開放40週年，也獻給我們物業管理行業37週年，所以我們今天上午一曲春天的故事開啟了我們物博會的一個盛宴。我就以致敬物業管理誕生37週年來結束我的演講，謝謝各位。

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