12月19日，明天即將在港交所敲鐘上市的萬城控股公佈了IPO認購結果。數據顯示，萬城控股公開發售獲83%認購，認購共計1565.6萬股香港發售股份。
按每股1.2港元的發售價計算，扣除包銷及其他開支費用後，萬城控股集資淨額1.91億港元，其中，約42%用於在建及未來發展項目撥資；約52.3%用於償還貸款；約5.7%用作一般營運資金。
在今年已在港上市的房企中，萬城控股不到2億港元的募資額創下新低。就體量而言，萬城控股2017年不超過10億元的營收規模在房企中僅能稱得上是“小型房企”。
從今年不少房企在港上市當日即破發的情況來看，萬城控股上市後究竟是否能借助資本市場在融資方面發力還有待商榷。
小房企的“困局”
和一個多月前剛成功登陸港交所的恆達集團一樣，萬城控股同屬區域性小型房企，但相比前者“稱霸”河南省許昌市房地產市場，後者截至2018年上半年，僅為廣東省惠州市第12大物業開發商，佔市場份額約1.4%。
不過，萬城控股已有“走出去”的打算。資料顯示，公司在天津及河南省駐馬店均有項目。但是，截至2018年9月30日，萬城控股合計擁有17個發展項目和210.3萬平方米的總建築面積，在行業集中度愈發高的競爭中，並不佔優勢。
項目數量的有限反映在數據則是，截至2018年上半年，萬城控股2.6億元的營收和3962萬元的淨利潤。將時間軸拉長，2015年-2017年萬城控股分別實現營業收入5848萬元、8.9億元和9.7億元。
雖然近三年公司的收入逐年遞增，但盈利水平波動較大。招股書顯示，萬城控股2015年虧損666萬元，2016年扭虧為盈，淨利潤為1.3億元，2017年的淨利潤又驟降約41%至7678萬元。
房地產動輒數十億的開發成本是不少中小房企擴大規模道路上的“難題”，也是不少中小房企依賴銀行貸款等外債的原因之一。截至2018年10月31日，萬城控股近28億元的流動負債中有3.2億元來自銀行貸款，雖佔比不高，但與2017年全年才3億元的銀行貸款對比後可以看出，萬城控股對外的融資需求正在逐漸增大。
值得一提的是，招股書顯示，萬城控股債務結構裡應付關聯方款項佔了大頭。截至2018年10月31日，萬城控股應付關聯方款項達10.4億元，較二季度末繼續增加。據披露，關聯方是指控股股東、附屬公司少數股東、各自近親家族成員及其控制實體等。相較於外部融資越來越高的融資成本，萬城控股更依賴上述關聯方的原因或在於其免息、無需抵押的優勢。
地理優勢？
上市對於萬城控股來說也算是一個無息、無抵押的融資渠道，可適當紓解其資金壓力。但是2億元不到的上市籌資額度在企業發展過程中所起的作用或許有限。
在不少業界人士看來，上市僅是第一步，公司如何持續獲得投資者青睞才是保持後期融資通道通暢的重點。
據克而瑞統計，進入11月，房企融資環境有所改善，多家房企的大額融資計劃獲批，但融資成本依舊不改攀升的趨勢。數據顯示，11月房企綜合發債成本為8.54%，是2015年以來單月融資成本的最高水平。
對於萬城控股來說，雖然公司體量並不大，但較為亮眼的是其毛利率。截至2018年上半年，萬城控股銷售物業毛利率達46.9%，而2015年-2017年，該數據均不超過30%。
對此，萬城控股表示，物業所在地區房價上漲推動毛利上漲是原因之一。事實上，萬城控股的大本營惠州是粵港澳大灣區的成員之一，隨著大灣區的建設，惠州當地的住宅市場或將因此受惠。
顯然，萬城控股很看好大灣區市場，並表示將聚焦投資該區域物業。但與其他活躍在大灣區的中大型房企相比，如龍光地產、雅居樂、恆大、華潤置地等，實力稍弱的萬城控股在土地競拍、佈局舊城改造等方面或將面臨更多挑戰。
萬城控股目前的執行董事兼行政總裁樓家強年僅43歲，那麼，這位年輕的掌舵者將如何帶領萬城控股在行業集中度愈發高的競爭中謀生？
本文首發於：地產深度報道
關注“地產深度報道”，讓大咖成為你的私人顧問
閱讀更多 IPO日報 的文章
