提要
今天廣州出讓2宗黃埔區的商住用地，其中巨無霸蘿崗車輛段地塊再次由廣州地鐵以底價奪得。
本篇，廣州中原研究發展部以本次蘿崗車輛段地塊作為切入點，重點探討“車輛段+住宅”模式的樓市價值和發展前景。
11月22日地塊出讓分析
今天（22日）出讓的兩宗地塊均以底價成交，央企五礦繼2016年11月奪番禺南草堂村地塊後，時隔2年公開出手拿下茅崗地塊，踩地報告可點擊此處回顧
而蘿崗車輛段地塊則由“眾望所歸”的廣州地鐵獲得。
關於以車輛段、地鐵上蓋地塊為代表的“交通樞紐用地開發”前世今生，接下來且看詳細剖析。
樞紐用地規劃及出讓歷程
廣州地鐵樞紐綜合體
發展規劃回顧
從2017年開始，廣州著力規劃交通樞紐用地開發，推進一批重大鐵路樞紐綜合體落地實施，由此開啟交通樞紐發展序幕：
根據廣州市的交通規劃，可以預見未來廣州將會產生大量交通樞紐綜合體，“住在地鐵上”將會成為住宅市場的主流之一，發展前景可觀。
廣州近兩年的軌道交通規劃動作頻密，落地實施動作迅速，各項規劃同步進行。
由此表明廣州建設“樞紐型網絡城市”志在必得的決心以及務實的行動力。
廣州地鐵樞紐綜合體出讓歷程
地鐵交通樞紐綜合體的落地實施離不開土地出讓環節。
自2017年11月至今，廣州共計掛牌出讓5宗地鐵樞紐綜合體地塊，總佔地面積達115.8萬㎡。
此類土地複合利用極大提高了廣州的土地利用效率，同時為綜合體周邊區域帶來商機與活力。
隨著綜合體的建設，會為廣州帶來以點帶面的“觸媒效應”，從而帶動片區發展升級。
從目前綜合體站點的佈局規劃來看，除少量如琶洲西區等站點，其餘站點“拓荒”的責任重大。
按照目前廣州市的交通規劃動向，及今年出讓地鐵樞紐綜合體土地的節奏。
預期未來3-5年內將會有大量車輛段、停車場等地鐵樞紐綜合體地塊陸續釋出進入市場。
廣州首宗車輛段地塊發展借鑑與反思
品秀星圖調研
“品秀星圖”全程回顧
隨著廣州土地的高強度開發與出讓，地鐵周邊土地的複合型利用，即“地鐵+物業”模式成為必然趨勢。
因此，為搶食“地鐵上蓋物業”的肥肉，越秀集團聯合廣州地鐵集團攜手成立“品秀地產”合作平臺公司，用以開發“地鐵+物業”層面項目。
其中，“品秀星圖”則為品秀地產首個面世的項目，亦是廣州“車輛段+住宅”的新型發展模式的試金石。
“品秀星圖”實地調研
據瞭解，品秀星圖首層與地面有一定的高度，需乘坐扶手電梯、升降梯通行，不穿越車輛段使用區域。
另外其車庫處於入戶層和車輛段之間，地勢偏高，防水效果較佳。
項目產品涵蓋78-121㎡的二至四房戶型；該項目售價目前均價約為2.8-3萬元/㎡左右。
而現時片區主要競品樓盤“中海聯睿品”在售均價僅2.4-2.5萬元/㎡左右。
另外，項目所在區域整體商服配套暫不成熟，教育資源亦相當匱乏，周邊1.5公里內幾乎無學校配套。
因此，項目自身配建成為了項目重要的加分項和賣點；
同時亦提升區域居住氛圍、生活品質及板塊價值。
三種途徑解決列車噪音問題
作為廣州車輛段上蓋住宅的首例，列車行駛帶來的噪音和振動影響必然成為不少置業客戶主要的考慮、關注因素。
因此，廣州中原研究發展部瞭解到，該項目將通過“根源處理+傳播途徑控制+建築和結構處理”三種防震降噪途經。
項目將噪音級別控制在20-60分貝之間，符合處於合理的居住範圍，但少量噪音是無可避免的。
因此，對於需要絕對安靜居住環境的置業客戶而言，需要謹慎考慮。
品秀星圖經驗借鑑及總結
目前對於“車輛段+住宅”的新型發展模式，置業客戶認知較低，會本能地產生減震降噪等方面的疑慮。
這對後期物業的銷售、運營增加了不小難度。
所以，將以陳頭崗、白雲湖、蘿崗車輛段等地塊仍需要找技術能力強、客戶基礎好、品牌價值高的知名房企聯手開發，做好降震降噪方面的技術措施。
另外，與品秀星圖項目相似的是，白雲湖車輛段、陳頭崗車輛段所在片區均處於發展起步期，周邊仍較為荒蕪和雜亂，同時周邊各種配套匱乏。
因此，項目的自建配套及後期運營顯得尤為重要，優質配套將有利於吸引人口流入、盤活片區的活力。
“車輛段+住宅”
為何成新興發展模式？
價值點一：
緩解土地供需壓力，反哺地鐵建設
在建設用地日益緊張的今天，土地資源愈顯珍貴。
但車輛段一般佔地面積較大，而且大面積的工業建築對片區有硬性的切割。
因此，在車輛段上加蓋大平臺“造地”，不但能夠有效地提高土地利用率，緩解用地緊張的問題；
而且利用車輛段巨無霸體量開發的商業、住宅的綜合體，配合軌道交通的便捷性，可以聚集人口流入，加速區域成熟。
另外，大規模的軌道交通建設、運營需要投入鉅額資金。而對車輛段上蓋物業的綜合開發。
一方面，地塊的出讓可提高政府收益，並將資金用於支持地鐵建設，形成良性循環；
另一方面，廣州地鐵集團參與的車輛段上蓋物業開發與運營，可獲取合理利潤，減少資金壓力。
價值點二：
巨無霸體量助力片區配套完善，引導人口流入
由於車輛段多佈局於近郊區域，生活配套匱乏，人口密度較低，各種規劃建設發展緩慢。
而從近四宗車輛段地塊的出讓情況來看，均有超5萬㎡的公共、商業規劃配建，大大地彌補了片區配套的不足。
同時，巨無霸居住體量為片區提供大批的居住需求，吸引人口流入，催生片區“居住新城”的落成。
另外，大規模的人口流入，將吸引提供各種服務和設施的商戶入駐和產業流入，這將有利於促進了片區經濟的蓬勃發展。
價值點三：拉動片區樓市價值提升
從北京、武漢等“車輛段+住宅”先行城市情況來看，車輛段入市有帶動周邊樓價略有上揚的趨勢。
如郭宮莊車輛段的京投銀泰萬科西華府項目和三金潭車輛段地鐵時代常青城項目開盤入市後，周邊樓市價格有3%以上的小幅上升，且後期片區整體漲幅亦明顯高於大市。
由此可見，交通樞紐地塊項目給周邊地塊帶來樓市價值提升的刺激。
總結
借鑑北京、武漢車輛段項目和綜合品秀星圖項目及其片區樓市調研情況來看，“車輛段+住宅”項目區位條件、交通出行均處於優勢地位。
配合其大規模的公共和商業配建，有效彌補片區配套匱乏，引導人口、產業聚集，並提升片區的樓市價值。
因此，其樓市價格普遍高於周邊其它競品樓盤，從而導致產品入市帶動片區周邊一手競品樓盤調整銷售策略和項目定價。
11-12月出讓
三宗車輛段地塊實探
陳頭崗停車場地塊實地調研
1）地塊基本信息
宗地位於番禺區石壁街東曉南放射線與東新高速交叉口西南側陳頭崗停車場。
用地性質為二類居住兼容中小學、公共交通設施用地（R2/A33/S41）。
2）地塊現狀
宗地以南是廣州南站，宗地以北是廣珠城際停車場，車站周邊現狀以居住、農田、公園、鐵路用地為主。
目前陳頭崗停車場尚未完工，仍在建設中。現場有多輛吊機作業中，目前土地已平整。
3）地塊周邊配套情況
地塊周邊無配套可言，目前周邊環境尚處於自然村落狀態。
2公里外的兩條村石壁村和官坑村村中心有少量生活配套，如小餐飲店、小商場、村衛生服務站等。
但項目自身要求配建1.7萬㎡商業、公交首末站、45班九年一貫制學校、24班幼兒園、託兒所等，能滿足地塊項目自身生活需求。
教育資源現狀，石壁村上有4所幼兒園，以及石壁小學一所。
交通方面，地塊西側交通被鐵路隔斷，東側靠近東新高速可較快通往廣州市中心。
據實地調研獲取的信息可得目前陳頭崗停車場地塊周邊的土地已被政府徵收，查閱2018供地藍皮書發現其南側地塊規劃為商業用地。
綜上所述，地塊目前尚處於拓荒階段，未來3-5年內地塊項目只能高度依靠自身配套。
4）地塊SWOT分析
陳頭崗地塊雖為交通樞紐綜合體地塊，但所處地段實為偏僻之地。
再者，地塊北側是廣珠動車所停車場，周邊軌道鋪設較多，對居住環境影響較大。
另外，地塊需要自持18%左右的建面用於租賃住房，但南站周邊產業發展尚處於起步階段。
未來3-5年地塊項目相對南站而言將會較多承接來自長隆-萬博商圈的租賃和購房需求。
白雲湖車輛段地塊實地調研
1）地塊基本信息
宗地總佔地面積達22.29萬㎡，總計容建面為47.92萬㎡。其中居住部分佔42.54萬㎡，總起拍價71億，摺合樓面14835元/㎡。
2）地塊現狀
宗地內部的地鐵車輛段上蓋建構築物已基本建成。
周邊有大量工業廠房、物流園，鄰近地塊東南側有一商業建築盛和水悅城。
目前地塊四周僅有石亭北路可通行至地塊邊界。宗地周邊環境以郊區景觀為主。
3）地塊周邊配套情況
地塊周邊環境尚處於城中村落狀態，配套主要集中於2公里外的石井鎮，但宗地自身要求配建教育、生活配套。
毗鄰宗地東南側有大型商業綜合體盛和水悅城目前正在招商，預計未來2年內宗地周邊商業配套會得到較大提升。
宗地白雲湖車輛段是廣州地鐵8號線的車輛基地。距離宗地最近的地鐵站是崗亭站。據官方的最新消息，8號線北延段預計2019年底開通。
待宗地項目建成之時地鐵已開通，屆時通過8號線，可以在半小時內通達陳家祠、昌崗等地。
宗地步行距離600米即有一公交車站朝陽路口站，公交班次多，出行較為方便。宗地距離華南快速幹線出入口1.5公里，自駕半小時能到達珠江新城。
綜上所述，宗地具有較好的商業發展前景，未來自身配套亦能滿足生活需求。
4）地塊SWOT分析
白雲區是全廣州人口最多的區域，同時也是外來人口最集中的區域。
加之周邊工業園、物流園聚集，租賃住房需求較大，對於地塊要求自持不低於85080㎡的租賃住房這一條件相對壓力較小。
蘿崗車輛段地塊實地調研
1)地塊基本信息
本次出讓地塊位於黃埔區開創大道以南、荔紅一路以東、伴河路以北、開源大道以西蘿崗車輛段。
規劃要求“與山體景觀連成一體，並設置綠色連廊，連接上蓋居住小區和山體。
地塊出讓條件嚴苛，加上競拍者需具備“10年地鐵線網運營要求”；
綜合去年2宗相關車輛段、地鐵上蓋物業出讓結果判斷，預計以廣州地鐵奪得，再採取合作方式開發的可能性較高。
2)地塊現狀情況
據廣州中原研究發展部實地調研瞭解，本次出讓地塊緊靠開創大道，距離地鐵香雪站約400米的距離。
地塊西側為飛晟文匯項目，其商業配套完善度高，日後項目可與之共享；
而東側為山體、山林及廣州義務植物公園，自然景觀較優；地塊的西南側為萬科東薈城項目。
3）地塊周邊配套情況
交通方面，地塊緊鄰開創大道，可接駁濟廣高速、京港澳高速等交通要道，貫穿科學城、蘿崗等重要樓市板塊。
同時，自駕車來往天河珠江新城的通勤時間在1小時內。另外，地塊距離地鐵6號線香雪站僅500米的距離，預計步行時間約2-3分鐘左右。
生活配套方面，項目地片區已發展成熟，周邊商業配套林立，能夠充分滿足業主日常要求，生活便利度高；
教育方面，除周邊有多所優質學校外，項目還規劃建設幼兒園、中小學等，業主可以一站式解決兒女教育問題。
4）地塊SWOT分析
與其它車輛段拓荒不同，地塊所處的香雪板塊經過多年已經發展成熟,周邊樓市發展成型，生活氛圍較為濃厚。
另外，需要指出的是，本次出讓地塊總起拍價為76.24億，為2018年以來單宗起拍總價最高的用地，對於開發商資金、行業經驗、招商引資等要求比較嚴格。
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