馮侖在近日在北京舉辦第四屆中城聯盟論壇，面對300位地產及相關產業的總裁、董事長。發表一下觀點：未來20年仍然是房地產的好年代。未來3年，哪些與地產相關的企業能逆襲、做大？後開發時代這8類公司能做大。
中城聯盟內部討論，有一個共識，那就是我們正在進入後開發時代，就是由單一的住宅開發、銷售這樣一個模式，進入到產品線越來越多、價值鏈越來越長、商業模式越來越複雜的另一個模式。
後開發時代究竟有一些什麼樣的公司能做大？首先傳統開發商要走上“慢、穩、精、富”的道路。
從全世界來看，當人均GDP過了1萬美金之後，傳統的開發總體就逐漸地減量、收縮，這時候開發商就會出現以下4個變化：第一要慢，活變慢了；第二要穩，財務越來越健康；第三要精，產品越來越注重品質、管理越來越細；第四錢還不能少賺，所以要富。
第二類能做大的公司是金融類的。一種是隻投 資，比如黑石。另一種比如一些REITs公司，也開發、銷售，還出租、運營，但是本質是一個金融性的公司，管理團隊大部分是金融專家。
第三類叫做收費開發商。也就是能力很強，用別人的錢做開發，回報率超高。有的企業選擇項目，測算IRR到26%以上才跟你合作。收開發管理費、收銷售佣金、收物業管理費、收額外的獎勵，自己如果有一點投 資，賣掉也可以賺錢。就是靠本事把活兒幹完，路上不停收錢。
第四類叫專業開發商。就是隻做一種專業產品，比如普洛斯專門做物流。還有的專門做商業。他們有資源有能力，比如產業資源，不是一兩天可以煉成的。
第五類是類金融公司。同時也做開發、銷售、管理、運營，全部都做。但是它的商業模式很大程度上用了金融。比如一家上市公司，融資很便宜，一塊地持有7年、8年後賣掉，賣地本身賺一筆錢，那邊股價大漲再賺一筆錢，這就是一種金融操作。
第六類是更細分的專業資產管理公司。比如說有一家旗下大概200多棟寫字樓，將近390億美金的一個資產包，然後他每年賣幾棟、又買幾棟，根據資產收益情況不斷評估，不斷調整。還有管理公 寓，也是幾百棟公 寓細分，然後都做成REITs。
第七類是房屋製造商。比如日本只有房屋製造的大公司，沒有特別大的地產商。為什麼呢？因為地都是私人的，一小塊一小塊的。
而松下房屋、豐田房屋，他們認為汽車是帶輪子的房子，房子是固定的汽車。他們用工業化的方式把房屋做到極致，你有地我就可以給你做，一年可以做到10萬套。
第八類就是“互聯網+”或者“科技+”的公司。比如我們都知道的Wework、Airbnb。
一個男人什麼時候就算成熟了？就是當天涼了，不再等媽媽提醒你穿秋褲的時候，自己把秋褲穿上了，就算長大了。到今天，地產行業總算學會自己穿上秋褲了。
對於後開發時代的新賽道而言，有的公司已經早跑了幾年，但是大部分公司在同一條起跑線上，這就是大家的機會。20年後，剛才講到的這些類大公司，可能就會出現在你們手中。
未來20年，仍然是一個房地產持續發展的好時候、好光景、好年代，我們應該聚焦在我們自己的本業上，研究借鑑別人的模式，也創造出我們自己的業績，不辜負我們自己。馮侖：未來20年仍然是房地產的好年代！對此文你怎麼看？請評論留言發表你的看法！喜歡我可以點我！
來源丨中國經濟網
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