近年来各地创新型产业用地的探索实践，名字五花八门，包括M0、M创、M科、M+等等，但这些尝试大多集中在东部沿海，尤其是长三角和珠三角区域。
这些区域是改革开放之后第一批进入工业化的城市，随着工业化中后期向后工业化转型发展时期的到来，传统用地规划、开发标准已经没有办法满足新产业、新业态的迅猛发展需求，各类创新产业用地应运而生，其中以深圳、东莞的“M0”用地最为典型。
其实，包括湖北、湖南、河南、安徽等内地省份也开始仿效出炉这种新型产业用地，以更好地承接从东部沿海区域转移过来，以及满足本土创新创业而生的新型产业业态需求。
2018年12月19日，内地首份新型产业用地（M0）新政出台——郑州市政府正式印发《关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见》。
据当地媒体报道，今年以来，在郑州市委全面深化改革领导小组统一安排下，市发改、科技、工信、国土、房管、规划等部门共同参与了高新区新型产业用地试点新政策的制订工作。实施意见初稿吸取了外地先进经验，结合高新区实际，先后四次在全市范围内征求了各方意见，经过了反复修改，最终稿于11月3日在郑州市政府常务会议上获得通过。
这也是整个河南省第一份新型产业用地（M0）政策。根据郑州市政府常务会议精神，新政策将在郑洛新国家自主创新示范区郑州片区核心区——郑州高新区试行3个月后，随后将向全郑州市有序推广。
目前，整个河南省现行的工业用地政策及控制指标，没有区分常规产业与新型产业，而现在的新业态、新产业在空间区位、载体心态、配套服务等空间需求方面较以往的工业用地标准更高，其用地具有典型的研发用途比例高、用地类型混合成分高、用地需求多元化等特征，过往略显粗放含混的土地供应和管理政策已无法满足其发展需求，与新型产业的发展体系不相匹配，不利于创新型产业园区以及绿色园区的发展。
该《意见》所称的新型产业用地（M0），是指符合郑州高新区产业发展导向，对居住和公共环境基本无干扰、无污染和安全隐患，融合研发、创意、设计、中试等具有显著创新特征的产业功能以及相关配套服务活动的产业用地。
M0需要通过挂牌方式获得土地使用权，出让起价不得低于全国工业用地最低标准，用地单位要与高新区管委会签订项目管理协议，明确约定建设、运营阶段各时间节点、其他指标要求以及相应的违约处置措施。
在容积率方面，M0介于1.6到3.0之间，建筑密度介于30%到40%，绿地率介于20%到30%，明显要比传统工业用地更加优化，为高端产业和人才提供低密、高绿的更舒适环境，同时按照商务、商业用地配建标准来配置停车配建。
在土地复合利用方面，《意见》规定M0为工业用地兼容商业用地，也即国土部所称的“兼容性混合功能用地”——厂房和研发用房建筑面积不低于总建面的70%，剩下30%可以兼容商业配套，其中不超过10%为商业及餐饮，不超过20%为服务型公寓，且不宜采取套型式设计。鼓励使用新工艺、新技术来进行M0用地上建筑的设计与建设。
在分割转让方面，用地单位原则上要持有不少于总建面40%的厂房和研发用房，自持10年以上，剩余30%在协议明确后可以分割转让，最小分割单元不低于300平米；配套商业、服务型公寓可分栋、分层、分套转让。这也意味着，整个园区物业最多60%都可以对外分割销售。
不过，为了避免潜在的租售乱象，这些分割转让或出租，必须经高新区管委会同意，且由管委会优先回购。
郑州高新区管委会将会制定细则，明确产业入驻条件，包括企业科技研发实力情况，项目的产业类型、投资强度、单位用地产值、单位用地达产税收等。产业项目入驻前，高新区管委会将根据入驻条件要求，对用地意向单位进行项目准入可行性评估，评估结果作为新型产业用地招拍挂竞买人以及新型产业用房购买人的资格审核依据。
《意见》也提出对M0的全生命周期动态管理，要将其产业类型、投资强度、产出效率、节能环保等要求纳入出让合同，由管委会实施全过程监管；同时，用地单位还需要缴纳按出让价款10%计算的履约保证金，只有达产达效后才能由主管部门确认退还。
另据火花S-Park了解，为了适应新时期招商引资和新兴产业的用地需求，另一个内地城市武汉市也已经开始了《创新型用地分类标准和管控机制研究》的筹备工作。2018年7月，武汉市经开区还专门邀请了各部门以及园区开发企业进行了有关创新型用地的座谈会，特别对华南的M0和华北、华东的“M创”进行了研究和借鉴。
本来据参与会议的知情人士透露，这个新型用地政策可能会在年底之前出炉，但就目前来看有点困难，明显被郑州抢先了一步。
从东部沿海到内陆城市，创新型产业用地已经蔚然成风，我们相信，作为产业地产的根本性生产资料，这些产业用地政策的突破创新和深刻变迁，将直接影响到未来整个产业地产行业的新玩法和新变局！
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