每年七八月份，畢業季、開學季、求職季疊加，會帶來租賃需求上升。房租年年漲，但是今年格外多。近年來，北京等一線城市房租快速上漲引發熱議。網友直呼“買不起”也“租不起”。房租為何上漲如此之快？是長租公寓在推動嗎？如何維護租房市場健康發展？
北京房租漲了多少？缺乏權威統計
最近一段時間北京房租漲了，但漲了多少，是不是暴漲？並沒有準確數據。
按照北京市統計局提供的官方數據，你會發現房租並不算暴漲。2018年7月，北京房租同比上漲2.8%。而鏈家旗下貝殼研究院提供的數據顯示，2018年前7個月，租金同比上漲10.7%，7月租金環比上漲2.6%。來自房產資訊平臺諸葛找房的數據顯示，北京2018年7月房租同比上漲25.8%。根據中房協實時數據，北京近一月實時每平方米月租金為93.79元，環比上漲1.58%，同比上漲19.78%。可以看出，各家報告統計口徑有很大區別，很難準確判斷。
北京租房的供需關係，也缺乏權威統計。廣發證券2018年2月的一份報告指出，北京全市住宅存量應為730萬套，而鏈家集團董事長左暉此前曾在一次發言中稱，北京目前存量住宅大致為750萬套。近日，貝殼研究院發佈的數據顯示，目前北京租賃人口為800萬人，而租賃房源量僅為350萬間，租賃缺口達400萬間以上。對此，北京房產中介協會會長李文傑表示，簡單按人均一間房來測算缺口並不科學。
中原地產首席分析師張大偉表示，租賃市場缺乏一個準確的數據，不論是租賃房源數量還是租金數據，現在看，大部分都是一些參與租賃市場交易的機構發佈，很難說沒有干擾因素。近年來，一些大城市開始實施住房租賃合同網籤備案制度，但由於起步較晚，真正做到全面備案尚需時日。
租售比為什麼畸形？房價漲太快了
房價和房租之間存在租售比關係，這也是衡量房價是否合理的重要標誌。從租售比來看北京房租，真可謂“良心價”了。
北京的租金回報率(住房租金/住房總價)大概只有1.5%，而國外成熟市場的租金回報率通常在4%以上甚至更高。假如北京市一套價值1000萬元的房產，按照當前4%的無風險回報率來測算，一年的收益至少應該有40萬元。而實際上，一年的租金只有15萬元左右，房租明顯處於較低水平。但是，現在的房租已讓人難以承受，問題出在哪裡呢？在於過去房價的快速上漲導致租售比畸形。
過去幾年，國內房價持續上漲，購房者並不用過多考慮租金回報，他們更關注房產增值。而隨著房價的漸趨穩定甚或下跌，一些業主賣不上高價，這部分房源原本應該產生的收益，也會間接攤到租客身上。
長租公寓是罪魁禍首？他們沒有定價權
與往年房租上漲不同的是，有人將今年房租上漲歸因於“資本的推動”，將矛頭對準了長租公寓。那麼，長租公寓在房租上漲過程中究竟起了什麼作用？
2015年以來，隨著“租購併舉”“租售同權”等政策密集出臺，開發商、中介機構、酒店集團等紛紛進軍長租公寓市場。截至目前，我國長租公寓品牌達到1200家，運營房屋數量已超200萬間。
事實上，這些長租公寓或許能夠影響一些房東對市場的判斷，提高他們的上漲預期，但是決定不了市場的價格。房租上漲最根本的原因還是租賃市場供不應求。如果供大於求，中介貿然哄抬租金價格，無異於自尋死路。蛋殼公寓創始人兼CEO高靖在接受媒體採訪時表示：“公寓機構沒辦法操控價格，因為沒有定價權，所有公寓佔租房比例不到2%，怎麼能有定價權？”
不過，長租公寓隱藏的一個金融風險值得關注。去年以來，長租公寓行業受到資本追捧。部分長租公寓運營企業通過“租金貸”等方式向金融機構融資，並玩兒起了“拿房—出租—租金貸融資—再拿房”的遊戲，規模快速擴張。這美其名曰“金融創新”，而一旦出問題就是一筆糊塗賬，責任也很難說清。近日，長租公寓杭州鼎家因資金問題停止運營，導致房東、租戶、金融機構接連遭殃，就是一個嚴重教訓。
如何遏制房租上漲？建立剛性約束機制
一線城市房租上漲的背後，各方面原因錯綜複雜，但無論是資本推動還是供需緊張，最終買單的都是那些無房的租客。黨的十九大報告提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，這是承諾，也是責任。
日前，北京市住建委聯合多部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確提出規範住房租賃企業行為的“三不得”“三嚴查”。短期看，這有望遏制房租上漲勢頭。從長期看，推動住房租賃市場長期健康發展，還需要建立剛性約束機制。
首先，要加快建設租賃平臺，對租賃房源實行統一管理，保障房源信息的準確性、可靠性。其次，要加強市場規範整頓，做好相關監管工作。最後，還要加大市場供給，合理增加和匹配不同人群租賃房源，尤其是增加中低收入人群保障性租賃房源供給。8月21日，北京市住建委就發佈消息，為加大租賃住房供應，近期將加快推進5000套公租房供應分配。
“租得起房”是年輕人在城市生存的底線，也是保持城市活力的基礎。只有有效保護租戶權益，才能讓城市成為容納青春與夢想的花園，成為創業創新的熱土。
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