2014-2015年，是樓市的黃金期，就算閉著眼睛買，房子價格也都翻倍了。
2017-2018年，是樓市的泡沫期，跟風的人多了，高樓也搖搖欲墜。
2019年，樓市經過大起大落，逐漸走向穩定。
買房投資既不像三四年前那樣遍地是機會，也不像1年前那樣高位接盤，2019年買房投資更需要頭腦和智慧。
01
2019年買房投資看什麼？
眾所周知，買房投資需要"天時、地利、人和"，需要多方面考慮方能修成正果，但今天我們只講其中的一個參考因素，以小見大，希望能對大家有所幫助。
這個參考因素就是，租金。
租金水平的高低，和城市新增人口、就業機會、房地產市場等密切相關，因此也被視為一個城市發展水平的重要指標。
租金和投資買房的關係，要看租售比。
租售比，也就是每平米房屋的月租金與每平米房屋售價的比例，是用來衡量一個區域房地產市場運行狀況的重要指標之一。
每平米的月租金
租售比 = ——————— x 100%
每平米房屋售價
國際標準通常為1:200到1:300。比值越高，表明這一區域房產投資潛力相對較大，租金回報率較高，後市看好。
為了通俗易懂，下面這個租售比公式算的是多少年能回本，能更加直觀的反映出該區域的房產投資價值。
每平米房屋售價
多少年回本 = ——————— /12個月
每平米的月租金
在國際健康的房地產市場中，房價與租金比例一般在200-300，即12—25年。
據中國社科院發佈的《中國房地產發展報告2018》顯示，廈門的租售比一度曾達到了驚人的1100，這意味著，當房價與租金分別保持不變時，將需要91.7年才能通過租金回本。報告還顯示，從房價與租金比來看，廊坊、惠州、石家莊、合肥、南京都超過了北上廣深。
02
在武漢買套房，平均要43年才回本
從武漢租金概況表可以看出，武漢的售租比是43年，也就意味著在武漢買一套房子，平均43年才能回本。
雖然對於國際市場而言，這個數據有點超標，然而對於國內的城市而言，武漢的租售比還是非常不錯的水平。
武漢租金概況
從中國房價行情網上查詢到，武漢2019年1月份租金為34.78元/月/平米，平均總價為2328元/月，環比上月上漲了0.17%，同比去年上漲15%。
房子投資性價比如何，可以用租金收益來做衡量，也就是我們常常所說的是否能夠以租養貸。
從圖表中可以看出，武漢近一年來的租金水平是穩步上升的，這跟武漢整個城市發展以及人才引進、人口流入和就業機會增加密不可分的。
從整體來看，武漢未來的發展潛力還是非常巨大的。
根據數據計算得出，武漢的樓市投資回報率在1.55%，和北京水平差不多，參考美國/日本等國家，適合投資的樓市回報率在5%以上，不過目前國內的城市均在5%之下。
根據武漢目前的房價水平，房租要上漲200%才是合理的房租，不過對應的收入和人均GDP也應上漲200%，按照目前這個增長速度，還需要15-20年。
不過，目前租金漲勢已經夠猛了，雖然依舊跟不上房價的腳步，不過如果要想按國際標準匹配如今的房價，估計租金要再漲2-3倍吧，估計90%的租客吃不消吧！
因此目前雖然樓市和國際對比存在泡沫，但是中國的國情是什麼？
“必須堅持走中國特色社會主義道路”，不走尋常路！
03
武漢租金地圖：武昌、江岸、江漢、東湖高新領先
為了便於大家更直觀的比較各區域的投資回報率，靖哥哥統計了各區域的房價和最新租金錶。
ps：
1、2019年1月房價暫未更新，上述表格房價為2018年12月份武漢二手房成交均價。
2、各區域租金是整個區的平均水平，與實際租金有出入。
3、上述數據來源於中國房價行情網、鏈家網等綜合考量。
雖然武漢目前的房價也著實狠狠漲了很多，但好在武漢城市規劃、人口淨增長、配套建設等不可限量，房產投資只要謹慎，長期持有，還是有很大機會的，不過挑對區域非常重要。
下面我們還是從各區域的租金回報率來說起。
武漢各個區域的租金差別也是非常明顯的，武漢租金第一梯隊：江岸區、江漢區、武昌區、東湖高新區，均高於武漢的平均租金水平，租金最低的梯隊為新洲區、蔡甸區、漢南區和沌口。
青山和沌口買套房分別需要50和54年
從上面表格中可以看出，主城區當中，青山區和沌口區是投資回報率最低的區域，分別為1.32%和1.44%，買一套房需要54年和50年才能回本，在武漢各區域中回本時間最久。
東湖高新區投資回報率可觀
武漢買房投資回本時間較短的有東湖高新區和江夏，新洲和蔡甸區。
新洲和蔡甸區位於武漢遠城不限購區，距離城市中心較遠，租金水平過低，因此拉低了這個回本時間，在樓市火熱的時候尚可考慮投資，目前建議穩一手，暫不要觸碰。
【這裡提醒大家，租售比作為判斷房子是否值得投資的時候，不能只看租金的高低，還得看是否容易出租。】
東湖高新區成武漢投資首選區域，從房價和租金的對比來看，這投資回報率還是很可觀的，回本時間只需38年，而江夏區僅需37年，在武漢限購區當中屬於佼佼者。
這倆區域在武漢都屬於潛力較大的，東湖高新區有技術產業和人才做支撐，一方面房價升值潛力較大，一方面人口較多，區域內的房子具有易出租、租金高等特點；
江夏區房價在武漢屬於剛需水平，同時還享受到了大光穀人口外溢的紅利，再加上區域內地鐵接二連三的通車，潛力也是不容忽視。
最後靖哥哥要提醒大家的是，中國樓市是政策主導的，分析武漢樓市不能只看市場數據，短期還是要看武漢的調控政策會如何走，中期看土地供應，長期看人口。不過在城市化進程和土地財政收入沒有更好辦法解決之前，中國核心城市和衛星城的房價還會繼續漲下去，這是經濟結構和體制決定的。
買房投資的門道還是非常多的，今天但從租金回報率來給大家淺談了一下，這個深奧的話題後期靖哥哥還會與大家相約，大家有什麼問題也可以與我交流哦！
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