“老有所養，老有所居，讓每一個已經變老或正在變老路上的人們安享晚年 ”。這應該就是每一個致力於養老產業人的追求。
住宅行業已經讓大部分高攀不起，養老產業不能再步入後塵。應該讓養老產業迴歸到社會公共資源配置的最基本功能範疇。必須儘快落實二條腿走路的模式，在高端養老產業遍地開花的大好前景下，政府也要儘快推進中低端的養老產業全面佈局。
像恆大養生谷這類高端養老項目跟普通老百姓沒有多少關係，因為從規劃的那一天開始本就是高端人群的定位，而在這個不屬於我們的世界裡，究竟如何運作，又有多少秘密！
選址、環境、醫療是高端養老休閒產業的佈局三要素。
一、選址是高端養老產業的定位的第一步，也是直接關係項目成敗的最關鍵的一步。
多角度選址規劃：A、以人口密度最高的中國三大經濟區京津冀、長三角、珠三角的核心城市北上廣深為中心，輻射距離在2小時以內，汽車交通為主，高鐵交通為輔。也就是距離在200公里或400公里以內。B、選擇在旅遊、環境等優越的療養區，像海南、北海等休閒療養地區。
恆大養生谷選在了“三亞海棠灣”，距離三亞市中心30公里，因為三亞的人口不到100萬，中心距離也就不到10公里。也可以說海棠灣已經是三亞的郊外。其目的不在於離開市區更安靜，而在於土地大量供應和廉價性。
二、環境是也是很重要的因素，沒有好的環境就無法打造高端的養老機構。
恆大養生谷項目三面環山、四面環河、一 面鄰海，東南亞熱帶風情建築、園林，全6層“養生空間”。可以說是精心打造。
三、醫療水平和規模是老年人最關心的事情，高端的養老機構必須配置高端的醫療機構。
本項目距解放軍總醫院(301醫院)海南分院5分鐘車程。
下面就進入討論的議題，如何運作和獲取暴利？
一個養生休閒區
規劃面積少則千畝，多則上萬畝的大圈地，在區域、位置確定的條件下，制定好一個規劃方案就去向當地政府要地，多多益善。土地成本一般不會通過公開拍賣的流程進行，大家也知道的。養老產業跟科技、工業用地類似，一般以拆遷安置成本供地為主。
養生休閒大項目在規劃中配置了醫療、康復中心、健康住宅、辦公樓、健康管理與服務中心、商業綜合體、美食街區、老人俱樂部、星級酒店、交通樞紐等等各種功能規劃。
有了土地、有了規劃，那麼就是進入了最重要的環節。
假設某項目總投資40億，佔地面積1000畝，總建築面積100萬平方（不含地下建築），容積率1.5。土地部門會確定商業性質地產40年使用權和住宅地產70年使用權，一般養老地產為40年使用權。
項目的成功與否，是否可以獲取暴利就在這裡！
土地部門會折算出一個可銷售面積的比例，假如這個項目為50%即50萬平方米可銷售。那麼在銷售價格預測確定的情況下，整個項目的大致的收益也就確定了。
假如項目50萬平米可銷售面積的價值達到8000元/平米，在不考慮融資成本、銷售成本、稅金等因素情況下的簡單計算法，也就是銷售完成後已全部收回投資資本，後續的50萬平方米的養老養生場所就成了固定成本為零的經營項目。
如果本項目的淨銷售價格（扣除營銷、利息等相關費用）為10000萬/ 平方米，那麼本項目不僅產生了10億的收入，還白撿了一個50萬平方米的養老項目。
養老項目對於開發商來講最重要的無非是三個環節！
第一個環節是土地轉入費用，第二個環節是可銷售面積比例和數量，第三個就是養老地產和商業地產可銷售部分的價格。至於項目養老的本身其實是在項目全部完工後的項目運營階段，在前期獲得高回報的前提下，才有可能回到後期運營和服務的高質量上面來。
高端養老行業這條腿離我們漸行漸遠，普通養老行業這條腿應該儘快跟上，不能再讓養老產業成為第二個住宅房地產業。
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