房地產企業成本費用類科目設置
一、開發成本（一）土地徵用及拆遷補償費：土地徵用費、土地出讓金 、 土地有關稅費 、 拆遷補償費。（二）前期工程費 1、勘察丈量費 ：地質勘察費、文物勘察費、地基勘察費、 水文勘察費、 沉降觀測費 、日照測試費、環境評估費、交通影響分析費、基礎樁應變費、防雷檢測費、撥地釘樁驗線費、複線費、定線費、施工放線費、建築面積丈量費。
2、規劃設計費、總規設計費、可行性研究費、方案評審費、效果圖設計費、規劃設計模型製作費、地質勘察設計費、施工圖設計費、景觀設計費、智能化設計費、綜合管網設計費、排水方案設計費、製圖曬圖費、其他規劃設計費。
3、行政規費及規劃報建費：項目報建費、施工許可證費、規劃管理費、拆遷管理費、辦證費、安全監督費、工程質量監督費、工程造價管理費、交易中心手續費、消防配套設施費、人防報建費、散裝水泥專項資金、白蟻防治費、市政設施配套費、園林綠化費、牆改專項基金、招標代理費、質量監督費、施工圖紙審查費、勞動保險基金、預算編制費(審核費）、購航測圖費、定位放線費、渣土費、檢測費、勘察測量費、可行性研究費、抗震審查費、消防審查費、防雷檢測費、房屋測繪費、房屋所有權登記工本費、工程交易費、地名費、地籍地形圖核地、新材料基金、其他行政規費及規劃報建費。 4、招標費 ： 招標費。 5、三通一平費：臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平整費。 6、臨時設施費 ：臨時圍牆、臨時辦公室、 臨時場地佔用費、其他臨時設施費。 （三）建築安裝工程費 1、建安工程費（土建工程）：
（1）基礎工程：包括土石方、樁基、護壁/坡工程費，基礎處理費、樁基諮詢及檢測費、降水等
（2）主體工程 ：主要包括砼框架、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運 輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體
（3）甲供材料
2、安裝工程費：門窗工程、室內水暖氣電管線安裝、空調及通風工程、消防安裝工程、火災報警工程、電梯工程、公共部位裝修、室內裝修、避雷接地工程、停車設備及安裝工程、其他安裝工程費。
3、樣板房/售樓處裝修 ：樣板房裝修、售樓處裝修。 4、建安工程監理費 ：建設監理費、安全監理費。 5、檢驗檢測費 ：基坑監測、樁基檢測費、工程主體沉降觀測費、其他。 6、工程造價諮詢費 ：工程施工招標代理費、工程設備招標代理費、工程預算編審諮詢費、工程結算編審諮詢費。
7、人防設施：人防監理費、人防設施費。
8、工程管理費：(1) 、監理費：支付給聘請的監理單位的費用，包括設計監理、工程監理、造價、監理、質量監理、安全監理等各種監理費;(2)、預結算編審費：支付給造價諮詢公司的預結算的編制、審核費用;(3)、施工合同外獎金：趕工獎、進度獎；(4)、工程質量監督費：建設主管部門的質監費; (5)、安全監督費：建設主管部門的安監費;(6)、工程保險費; （7）、工程諮詢費；（8）、工程驗收費。（四）、基礎設施費 1、市政配套費 2、給水系統費 ：管道系統、水泵房、用水增容。 3、雨汙水系統費：管道系統、雨汙水泵站、 4、供電系統費 ：設備安裝、管道及電纜系統、配電房、用電增容。 5、有線電視工程費 ：管道預埋、檢查井等費用 。 6、電話通訊工程費 ：管道預埋、檢查井等費用 。 7、寬帶工程費 ：管道預埋、檢查井等費用 。 8、智能化系統費：停車管理系統、小區閉路監控系統、周界紅外防越、小區門禁系統、電子巡更系統、電子公告屏、室外背景音樂。 9、園林環境工程費 ：綠化建設費、建築小品、道路及廣場建設費、圍牆建造費、室外照明、室外其他設施。（五）公共配套設施費：游泳池 、幼兒園 、學校 、消防、公廁 、自行車棚、露天停車場或停車設備、水塔、室外遊樂設施、球場。
指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬於開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：
A、在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等;
B、在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸於經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出;
C、開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用;
D、對於產權、收入歸屬情況較為複雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。二、開發間接費：員工薪酬、社保費、福利費、辦公費、會務費、差旅費、車輛費用、通訊費、房租支出、維修費、培訓費、資本化借款費用、水電物管費、其他費用。
開發間接費用核算與項目開發直接相關、但不能明確屬於特定開發環節的成本費用性支出，以及項目營銷設施建造費。
1、行政管理費：(1)、工資；(2)、職工福利費；(3)、職工社會保險；(4)、住房公積金及房貼；(5)、工會經費；(6)、職工教育經費；(7)、勞動保護費；(8)、辦公費；(9)、業務招待費；(10)、差旅費；(11)、出國費用；(12)、租賃費；(13)、運輸費；(14)、折舊費；(15)、修理費；(16)、低值易耗品攤銷；(17)、無形資產攤銷；(18)、諮詢費；(29)、勞務費；(20)、手續費；(21)、其他。
2、工程管理費：(1) 、監理費：支付給聘請的監理單位的費用，包括設計監理、工程監理、造價、監理、質量監理、安全監理等各種監理費;(2)、預結算編審費：支付給造價諮詢公司的預結算的編制、審核費用;(3)、施工合同外獎金：趕工獎、進度獎；(4)、工程質量監督費：建設主管部門的質監費; (5)、安全監督費：建設主管部門的安監費;(6)、工程保險費; (7)、其他：門牌號費、印花稅等其他費用。
3、營銷設施建造費：（1)、廣告設施費;(2)、銷售環境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示範單位)周圍等銷售區域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費;臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用;(3)、售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等;(4)、樣板間：包括樣板間設計、裝修、傢俱、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用;(5)、其他。
4、物業管理完善費：包括按規定應由開發商承擔的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金;以及小區入住前投入的物業管理費用。
三、管理費用：職工薪酬、社保費、福利費、辦公費、業務招待費、差旅費、車輛費用、房租支出、租賃費、運輸費、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、無形資產攤銷、諮詢費、審計和評估費、稅金、勞務費、手續費、其他。四、銷售費用：職工薪酬 、職工福利費、辦公費、廣告費、營銷宣傳費、差旅費、車輛費用、通訊費、業務招待費、房租支出、水電物管費、營銷物料製作費、固定資產折舊、登記費、維修費、培訓費、銷售服務費、其他費用。
4.5成本費用的歸集與分配
4.5.1土地徵用及拆遷補償費
一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中;如果分不清成本核算對象，可先在"土地徵用及拆遷補償費"之"待分攤成本" 項目核算中進行歸集，然後再在有關成本核算對象間分配;也可以不進行歸集而直接通過設定分攤方法分配計入有關成本核算對象。有關分配方法如下：
4.5.1.1 按佔地面積計徵土地徵用及拆遷補償費時的分配方法
方法一：可將公用佔地面積先分攤到房屋等成本核算對象的佔地面積上，房屋等成本核算對象自身的佔地面積加分攤的公用佔地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。
方法二：也先按期(區)的佔地面積將土地成本分配到各期(區);再將分配到各期(區)內的土地成本，按期(區)內房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的佔地面積進行直接分配;然後將分配到期(區)內道路、廣場等公用場所佔地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的佔地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發成本;房屋等成本核算對象的直接分配數加間接分配數，即為該房屋等成本核算對象應負擔的土地成本。
4.5.1.2 按建築面積計徵土地徵用及拆遷補償費時的分配方法：按成本核算對象的建築面積來分攤。
4.5.2 前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費(二級科目)
能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目;應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，可通過各成本項目下的"待分攤成本"之項目核算進行歸集，再按下表所示分攤標準分配計入各成本核算對象;也可以不進行歸集而直接通過下表所示分攤標準分配計入有關成本核算對象。有關分配方法如下：
成本項目 分攤標準
前期工程費 按可售面積分攤
建築安裝工程費 (1)扣除直接費用後，按建築面積分攤;
(2)根據經驗係數和建築面積，確定標準分攤;
基礎設施費 按可售面積分攤;若能區分可按佔地面積分攤
公共配套設施費 按可售面積分攤
開發間接費(二級科目) 按可售面積分攤
4.5.3 開發間接費(一級科目)
應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的開發間接費，在期末，根據其實際發生數按各成本核算對象的可售面積分配計入各成本核算對象，分錄如下：
借記：開發成本-開發間接費-分攤轉入 (項目核算：××項目×期)
貸記：開發間接費-結轉 (項目核算：××項目)
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