昨日（12月12日）晚間，國家發改委發了一個關於支持房地產企業發債的通知，樓市寒冬的背景下彷彿又迎來了春天。
這份文件的全名是《國家發改委關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》，值得注意的是，這份文件中有23次提及了“優質企業”，而對於中小企業卻是一個大大的利空。
利空的不僅僅是中小房企，或許還有未買房的剛需群體…….
眾所周知，2014年正值房地產行業的寒冬，眾多房企面臨著生死存亡的關頭。於是一股東風從銀行吹來，9月銀行間協會發布了一條新規，表示允許A股上市房企可以在銀行間債券市場發債融資。
2015年1月，證監會發布債券市場新規，表示對房地產企業發債簡化審核流程，使上市房企的債券融資變得更便捷。
PS: 中國的債券市場分為“銀行間債券市場”和“交易所債券市場”；前者體量佔債券市場的80%左右，我們購買的銀行理財就是投到了這裡。
房地產企業融資政策放鬆後，去庫存、放鬆限購、降息相繼而至，一時間還沒反應過來的房價，開始了爆發式的增長。反應最快的當屬一線城市，漲幅最大的深圳一口氣從2左右上漲到了6萬，翻了3倍。
2016年底一線城市陸續出臺調控政策，一二線城市的房價才開始穩定。後來，不受調控政策影響的三四線城市在棚改貨幣化的推動下，也迎來了一波轟轟烈烈的上漲行情，一直持續到今年。
雖然，隨著三四線城市棚改貨幣化的降溫，房價將開始停滯甚至出現回調，房地產市場寒冬彷彿又回來了。
讓人意外的是，這次發改委在房地產即將入冬的時刻，卻又出臺了政策，全國房價還會不會上演2015年開始的那波行情，還要從房企融資方式說起。
1998年，從國家將房地產作為重要的經濟支柱開始，房價迎來了第一波上漲，當時的房企主要考銀行貸款進行融資。2003年隨著第一輪調控的開始，房地產市場迎來第一次寒冬，銀行已不足以支撐房地產，於是房地產企業開始尋找更多的融資方式。
發行海外票據、信託基金、私募基金，都是房地產企業可以利用的融資渠道。甚至有的房地產企業開始入股銀行，成為銀行的控股股東，比如萬科入股徽商銀行。最後到資產證券化（Reits），一次次的房地產寒冬讓房企融資的方式變得更多樣化了。
昨天放鬆優質房企發債，說明房地產行業的寒冬再次來了！
從數據上也可以看出，房地產企業的現金流情況正在變差。
還有一個值得注意的是，每一次房地產市場寒冬來臨的時候，都會有一大批中小型房企，由於找不到好的融資渠道而被迫淘汰，彷彿房地產企業的“供給測改革”也到來了。
下圖是逐年上升的房地產企業集中度
“供給測改革”從煤炭、鋼鐵、水泥等傳統行業已擴展至了房地產，那麼下一步房價會不會也像煤炭價格一樣，再次開啟上漲模式，答案是：很有可能！
不過，值得警惕的是，房地產企業不斷的拓寬融資渠道，是在不斷的加槓桿，加槓桿最大的風險是槓桿斷裂。
當整體金融槓桿可以繼續維持的時候，未來房價可能還會上漲，而率先出現上漲的一定還會是一二線城市，所以明年一定是一二線城市的剛需們買房的好時機。
至於三四線城市，未來的人口競爭力，一定會遠遠落後於一二線城市。所以，房價也很難再有太大的表現了。
最後，就讓我們祈禱，希望我們的整體金融槓桿不要斷裂吧。
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