未來，印力只有突破傳統商業地產模式的限制，攫取新的消費價值並突破盈利模式的關隘，才能真正把握商業地產的結構性機會，實現回報增量。
在房地產圈有句流傳甚廣的話：“做住宅地產的是小學生，做商業地產的是大學生。” 或許這個比喻並不恰當，但卻足夠形象。
與住宅地產相比，商業地產確實極具特殊性與複雜性，不管是專業的投資運營，還是審美個性的建築設計，甚至是前沿科技和消費心理學，都需要有所涉獵。而近幾年，商業地產領域寬進嚴出的“擴招”現象風靡一時，賣住宅的、搞家居建材的、做零售的都集體轉型商業地產。
成分複雜、標準缺失的行業大幕已拉開，對於商業地產運營商而言，選擇“金融+開發+商業+退出”運作模式的印力集團走上了市場經濟規律之路。
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01
實探北京印力項目：以社區型購物中心為主
與時尚潮流的三里屯太古裡、藝術雅緻的K11購物中心和高端頂奢的南京德基廣場等業內有口皆碑的標杆項目相比，印力的“印象”系列似乎缺少區別於其他項目的獨特氣質。
由於印力非上市公司不披露具體的財報數據，奇點君走訪了印力集團北京區域的部分項目，力求為讀者還原印力的真實一面。
中糧萬科半島廣場
房山長陽的中糧萬科半島廣場與其他項目並無二致，其坐落在持續開發的長陽商圈，各路商業、品牌勢力在這裡爭奪市場份額。商場入駐了優衣庫、完美咖啡、喜家德、雲海餚、幸福藍海國際影院，而周邊的紫雲家園、祥雲墅等都為萬科旗下的住宅項目。
奇點君觀察到，家庭型消費者佔商場大部分，也使其成為了周邊居民的“遛娃聖地”。
商場兒童業態區域
消費者對奇點君表示，“與長陽商圈其他項目相比，品牌更多體驗更好兒童業態更齊全。”因購物中心定位為家庭型購物中心，從美陳到業態都以此為基礎打造的。
於2016年5月1日開業的住總萬科廣場，則位於亦莊線舊宮地鐵站，總佔地面積4.28萬㎡，總建築面積13.6萬㎡，其中商場部分面積6.3萬㎡。
住總萬科廣場
作為京南首家最“綠色”生態購物中心，住總萬科打造了北京首家無霾商場，近五成品牌是首次進入京東南地區，包括GAP、UNIQLO、Adidas Original形象店、星巴克、雲海餚、西貝莜麵村等、好孩子集合店等。
商場電子引導牌
此外，住總萬科廣場在社區服務方面也下了功夫，引進了洗衣、洗車養護、修鞋、手機充電站等便民項目，還為商戶提供打印、休憩、會議、直飲水、速遞、儲物櫃等服務內容。
從上述可以看出，印力旗下的項目多以社區型購物中心為主，很少在核心城市的核心地段做商業運營，即使在北京也只是佈局在房山、昌平、大興等郊區商圈，並且周邊伴一定數量的萬科住宅。
據官網最新數據，截至2019年1月16日，印力管理資產項目125個，遍佈全國21個省、55個城市，這其中，一線城市項目佔21%，二線城市佔51%，三線城市的佔28%左右。
在房地產資深評論人薛建雄看來，印力主要接手了萬科開發的存量商業、凱德出售的20個購物中心和老萬達一代項目，但由於項目多以二三線城市為主，恐怕還面臨著出租運營困難的問題。
02
為何缺少標杆項目？
剖析這一問題之前，要簡單概述一下奇點君眼中“標杆項目”的定義。在這個營銷軟文滿天飛的時代，“標杆項目”早就成為了服務稿件中“用爛”的詞，甲方也樂於被賦予這樣的普遍榮譽。
在奇點君看來，只有為中國乃至世界零售業帶來革命性新概念或能夠引領行業零售目的地的項目，才可以稱為標杆項目。
由於地段位置、項目定位和品牌業態等方面的差距，印力集團旗下的“印象”系列並沒有成為像華潤萬象城、中糧大悅城等讓消費者所熟知的品牌。而且，定位於中高端區域性購物中心的“印象城”，目前也僅在杭州、寧波和蘇州等少數城市佈局。
在中購聯購物中心發展委員會主任郭增利看來，產品力、運營力、創新力決定著商業地產企業的綜合實力，而印力集團則是在“三大能力”方面都做得不錯的少數企業。三里屯太古裡、僑福芳草地等個性化非標商業雖然可以憑藉其魅力吸引消費者的眼球，但卻也不能忽視了標準化商業對城市服務缺失的彌補。
然而，郭增利還認為個性非標商業在未來將面臨著巨大的增長潛力，印力如何在深度運營階段贏得更多的話語權，旗下的某一個商場被更多消費者提及，並樹立起標杆，成為了現在需要思考的問題。
資本的嗅覺一向敏銳，雖然印力在運營力上有些許的缺失，可有著十多年商業地產資本運作經驗的印力更明白資本對於商業的地產的重要性。1月17日，印力發起設立“中金印力-印象1號資產支持專項計劃”，中金公司擔任計劃管理人和銷售機構，中泰證券擔任代理銷售機構。
標的物為南京江北印象匯及天津印象城，總估值為33.8億元，發行總規模達21.06億元，其中優先級20億元，次級0.06億元。這是繼發行深國投CMBS以來，印力集團的又一次商業物業資產證券化。
在中國的商業地產行業，對相關產業價值鏈的認知缺乏戰略高度，是難以迅速發掘到潛在發展機遇的。業內人士認為，購物中心的金融屬性逐漸凸顯，以價值提升為目標的運營能力持續獲得關注，資產流動性將顯著增強。
未來，印力只有突破傳統商業地產模式的限制，攫取新的消費價值並突破盈利模式的關隘，才能真正把握商業地產的結構性機會，實現回報增量。
文中圖片均為鳳凰網房產奇點商業實地拍攝
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