生活中我們都想在今天的物質世界中取得更好的位置，獲得財富的保值增值。但是中國的教育體系中，關於財富獲得或者說財商的教育是缺失的。
“勤勞致富”可能是我們每個人接觸到的最基本的樸素的財富觀，但是，迴歸本質，勤勞可以讓我們吃飽穿暖，致富，確實談不上。如何在今天的社會中有效的獲取財富，規劃自己的資產配置，可能是每個人在瑣碎的工作細節外需要思考的。
人生即宿命，每個人都有機會改變命運
一個人的一生中都會有機會，如果每一個機會都沒抓到，你肯定一生的財富就沒有了。如果抓住其中一個機會，你就能夠至少是個中產階級。
這句話是什麼意思呢？就是說我們人生的財富軌跡是有跡可循的。人生的財富軌跡是具有周期性的。
一個人的人生財富有哪些？理論上大致有這麼幾類：
n 第一類資產是大宗商品。
n 第二類資產是藝術品。
n 第三類資產是股票。
n 第四類資產是房地產。
第一類資產是大宗商品，比如我們熟知的煤炭，在過去幾十年內大宗商品是最暴利的行業。也就是前些年所有的煤老闆個個都賺的盆滿缽滿的原因所在。但從康波週期律和近5年大宗商品的市場表現來看，大宗商品的輪動是必然的，而且投資門檻對於普通人來說遙不可及。
第二類資產是藝術品，像古玩、翡翠這類東西，過去一些年漲的很快的，反腐之後下降厲害，這些來看就沒有隻漲不跌的東西，你的人生資產總會在漲漲跌跌中渡過。
第三類資產是股票，股票市場受政策、全球經濟和政治因素等多方面影響，不僅需要較高的知識積累還需要花費較大的時間成本，並且風險極大。
第四類資產是房產，中國的房地產走出了30年的單邊上漲行情。房產整體區別於大宗商品、藝術品和股票，雖然仍然存在週期循環，但是整體來看一個事實是：從2007年到2017年，中國房地產走出了超過十年的單邊上漲行情，這十年中，只有一年全國整體房價下跌，還有超過一半以上的年份上漲超過15%，最高的2016年房價上漲118.54%。
圖片由百悅提供
這張表清晰的詮釋了從2003年到2017年各種投資的收益，可以看到的是房地產一騎絕塵，是所有投資中穩定和安全性最高的一種投資。全國房價的走勢圖，因為是以全國房價作為統計數據，所以如果拆分為一線城市，二線城市和三四線城市，一、二線城市的漲幅更是驚人。例如：1980年的1萬元，可能在北京買兩套房。2016年，北京兩套房1000萬+。36年，年均複合增長+22%。
作為人生財富規劃，你要明確現在這個時點應該做什麼。財富保值和增值成為優先考慮的核心問題，對標四類人生財富，房產成為優先考慮的對象。因為房地產投資是所有投資類型中，投資門檻和對投資者的智力水平、綜合素養等方面要求最低的。
在一、二線城市的你，最重要的資產是什麼？
在豆瓣和知乎上，都會看到這樣一句話“即使你是清華的博士，你也不一定買的起宇宙中心五道口的房”。五道口作為清華大學附近的一條知名道路由於房價高速上漲而被世人所瞭解。
對於一個年輕人或者一個奮鬥中年來說，很多時候，覺醒要買房可能是因為結婚或者是生小孩。但是，從財務配置的角度上，很多在一、二線城市工作和生活的人沒有意識到他最重要的一筆資產到底是什麼？
答案只有兩個字“房票”。
我們在城市中努力拼搏奮鬥，實現自我價值，也享受城市不斷髮展帶來的便捷與舒適。“跟上城市發展的角度，超越城市發展的速度”，這樣的想法可能每個人都會有，但是，作為一個普通的個體，我們真的能跟上城市發展的速度嗎？
你有專業的個人規劃嗎？有個人五年戰略，十年綱要嗎？——城市有，城市不僅有高學歷高能力的管理團隊規劃城市的發展策略，更有國際一線專業機構配合做詳規。
你想要提升自我能力，學習更多的技能，你有資金和精力對自己進行再投入嗎？——城市有，城市不僅有地方投入進行道路、配套等各種升級，還有國家性的低息資金對城市的重點建設工程進行投入，以最簡單的地鐵投入來說，地鐵的基本投入是“地上一公里1個億，地下一公里7個億”。
你能永遠處於青春期和具有孜孜不倦的精力嗎？——城市有，雖然老齡化和出生率下降已經成為全球性問題，但是那些具備吸引力的一、二線城市的“搶人大賽”人才落戶的新聞已經廣為知曉了，這背後就是城市通過吸引青年人才來為自己提供新鮮血液。
說了這麼多，捫心自問，有多少人的發展速度能夠超越城市的發展速度呢？不說超越，跟上的人都屈指可數，可以說除了在特定的優勢系統，例如騰訊、華為等強競爭力企業系統中的人，大部分人的個人競爭力都無法跟城市競爭力相比。
那麼我們如何和城市發展強綁定呢？我們在一個城市生活和工作，並不意味著我們就和這個城市建立了真正的鏈接。我們的鏈接可能是從購入這個城市的第一套房子開始的，這代表著我們買入了這個城市的股票，具有參與城市增值紅利分配的資格。
所以很多人要重新理解自己的資產，可能你最有價值的資產不是你的學歷、不是你的工作、而是由於你所擁有的一張房票。
如何理解成都的房價？
談到房產投資，我們不得不對當下中國的城市進行劃分，通過綜合考慮人口。土地、城市化和經濟指標的規模與質量數據，將城市按照不同的價值分類。
表1:2018年從全國強一線至七線，共計274個城市清單
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為什麼目前很多購房者非常看好強一線、一線和個別二線城市呢？其實背後的核心原因是人口紅利。
強一線城市和一線城市的人口目前仍保持持續流入，但是2018年北京出現人口淨流入負增長，二線城市的東北地區人口流出城市增加，三線城市的人口流出城市比例從14%上升到42%，四線程城市的人口流出城市比例從46%上升至61%，五六七線城市的人口流出城市比例從70%上升至80%.
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以成都為例：作為一線城市的成都，2018年全國最具幸福感的城市，與上海共有時尚之都的美稱，2018年成都城市GDP15342萬元，從近8年全國GDP變化來看，成都排在一線城市的前列。
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成都擁有1633萬的常住人口，從人口數據和人口吸引力來看成都的房價更應該向廣州、天津等城市看齊。
城市
平均房價
平均工資
房價收入比
城市
平均房價
平均工資
房價收入比
北京
55090
9942
6
石家莊
16728
7608
2
上海
52268
9802
5
武漢
16334
6769
2
深圳
50494
8892
6
蘇州
15411
7548
2
廈門
47071
7452
6
濟南
14800
6487
2
廣州
28950
7996
4
合肥
14377
6684
2
福州
26846
7073
4
東莞
14116
7862
2
南京
25798
7342
4
鄭州
13547
6692
2
天津
21800
6733
3
寧波
13259
7680
2
杭州
21458
7608
3
成都
12669
6941
2
青島
19583
6651
3
重慶
8226
6971
1
春節空城指數排行榜（空城指數越高，城市更具有人口吸引力）
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為什麼過去成都的房價增長較慢？——核心原因土地出讓面積和容積率。
身處成都的人常常會感受到成都的房價上漲是很快的，可是客觀的來看，當我們拿出整個一、二線城市的城市房價歷史數據，我們會看到成都、重慶是兩個
房價在過去增長顯著偏低的城市。成都從2008年到2018年的上漲甚至還比不上呼和浩特。
表：過去十年全國35個大中城市房價漲幅排行榜
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把房價的上漲說的玄乎其玄，其實沒有必要。房子作為一種商品，它確實有一定的特殊性。因為它的生產原料取決於地方政府的土地出讓，可以簡單的理解為麵粉的出讓量，它能夠生產的數量，取決於規劃局的供地指標，比如2.0,3.0,4.0的容積率同一塊地塊能夠產生的麵包數量即房子套數是完全不同的。
我們這裡用成都著名樓盤臥龍谷壹號做例子，我們來看一下，在容積率2.0,4.0和6.0的情況下它的套數有什麼變化。
容積率測算推售套數變化測算
指標
單位
臥龍谷
高層、聯排、疊拼等
2.0容積率
若4.0容積率
全部高層
若6.0容積率
全部高層
佔地面積
㎡
80000.004
80000.004
80000.004
容積率
——
2.0
4.0
6.0
規劃總建築面積
㎡
160000.01
320000.02
480000.02
套均面積
㎡
——
100
90
測算套數
套
947
3200
5333
這個圖表其實回答了為什麼成都在過去的歷史週期漲幅較慢的原因。
除了土地出讓面積較大最大的原因是成都在歷史上曾經主要的規劃方向是高容積率的規劃方向。
2006年1月，成都市規劃局在時任成都市委書記的領導下，做了關於成都向高密發展的一紙規劃——向高向密發展，向東向南發展
高密方向的確定也旋即在土地拍賣上得到了體現。2006年1月13日，成都首次國有土地使用權拍賣會上，3號地的容積率達到7.0，藍光和駿以1230萬元/畝的天價競得。隨後，容積率2.0以下項目迅速退出新建商品房市場；容積率4.0以上住宅項目成為市場主力，個別住宅項目容積率甚至高達8.0左右；至於一哄而上的城市綜合體項目們，容積率超過10.0更是家常便飯。而在高密之前，成都商品房的容積率一般都沒有達到4。
這就是在2006年到2016年成都房價漲幅遠遠不及其他二線城市例如杭州、武漢、南昌的根本性原因。
但在近兩年，新一屆政府領導班子——東進、南拓、北改、西控、中優的十字方針的指導下，整體市場態勢發生根本性逆轉，近兩年中心城區及近郊所拍賣的住宅用地均為低容積率地塊，平均容積率2.11。
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因此，隨著成都在2013年取消高容積率政策，成都將重新走上了高房價的路線。
房票很珍貴，成都怎麼買？
今年成都政府提出打造新經濟發展之城，黑科技創新之都， 將成都未來的發展規劃進一步夯實。成都也進入到六環時代，規劃的地鐵8條。在六環城市的成都，如何將珍貴的房票放在最有潛力的區域，可能是每個都非常關心的.
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成都目前的發展方向最可對比的是北京，兩個城市均是典型的以平原為主的六環城市，在成都走向新一線的過程中，北京是最有參考依據的。
北京和成都目前有兩個區別，可以說這兩個區別都是由於成都目前還在高速增長而北京已經基本形成了完整的六環形態而造成的。第一個區別是，北京的二環和四環已經不再有環線價差。第二個區別是，北京和廈門、深圳等一起已經進入了二手房交易反超一手房的階段，而成都仍然是一個以一手房成交為主的城市。目前，每年二手房成交超過一手房的城市的數量都在增加，這也是城市發展後城區可開發用地不斷減少的最終必然結果。作為資產端口，房價的終極兌現是在二手房市場，因此，北京的數據對於成都的未來更有參考意義。
圖片由百悅提供
上圖，我們可以看到北京的二環和四環已經沒有環線差價了，二環和四環都有從7萬到15萬不同品質的房源。而成都目前環線差異還很大。隨著城市的發展，房價的核心評估點應該是板塊而不是環線，因為城市是以交通路網和配套構成的多個板塊組成的，在消費端口，我們看到不論是美團、口碑還是大眾點評都會出現板塊的區分，而不是環線。隨著城市的發展，板塊成為人群的主要聚集地，我們也可以把板塊看做大城市中的多個小城市，這些小城市的價值是以板塊的配套、路網、學區等定價的。
從這個角度上，成都也會出現和北京一樣的情況，二環價格和四環價格無限趨同。這一現象目前在二環和三環間已經越來越明顯，二環三環的房源價格越來小，未來四環和二環也會無限趨同。北京和成都還有一個差異是成都將新中心放在了南四環，因此成都的板塊距離核心板塊的距離差會更加權重於四環。同時，在成都最新打造的公園之都的規劃中明確，成都將在2020年，加快建設美麗宜居公園城市，公園城市特點初步凸顯；到2035年，基本建成美麗宜居公園城市，開創生態文明引領城市發展的新模式。公園之都已經成為成都打造的核心IP ,而公園之都，公園需求的土地資源，有一塊巨大的可開發只需要繼續深造的區域，那就是繞城生態帶，也就是伴隨著四環周圍的大量本身已經呈現的綠地。可以說，在成都現有條件下，二環和三環的公園都只能是精緻小而美的，只有四環的繞城最有條件在兼顧城市化繁華屬性以外出現大型的連接狀的大型生態公園。這是四環的隱藏價值，最近因為成都溫暖陽光而大火的江灘公園，江家藝苑都是處於四環周邊。
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從成都市的發展綱要來看“東進和南拓”是最重要的兩個板塊，因為一個城市的資金和資源你的總量也是有限的，這兩個板塊被傾斜的資源和資金量是最大的，東進南拓，必然也是拿錢拿道路拿配套來東進南拓。
在這個角度上我們會看到東南四環出現了黃金投資機會。同時擁有二環和四環目前沒有平抑的價差，也有東南四環和南四環的同環線差異，這也是為什麼位於東南四環的大面能夠吸引到近20萬人口入住的本質原因。
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大面除了處於東進南拓的核心板塊以外，能夠吸引全成都客戶的關注，和它的配套呈現度高，未來打造標準高有關。一個版塊的價值除了版塊和城市核心價配套：如機場、超級中心如太古裡、高鐵站、政務中心的距離以外，最直觀的的價值體現主要指標為：地鐵、寫字樓、五星級酒店、購物中心、學校、公園。
目前整個大面板塊，已經確定的地鐵包括：地鐵2號線（已經通車）和地鐵13號線（待修建）
寫字樓：大面區域內有甲級寫字樓百悅國際中心。
五星級酒店：百悅希爾頓逸林酒店，目前該酒店是東三環以外到經開區唯一一所五星級酒店，承接了幾乎所有的經開區汽車品牌的相關展會等活動，2017年1月開業以來當年入住60389人次，接待宴會及婚宴287場，餐廳接待162544人次。
在學校版塊大面目前已經擁有三所在建或已經開業的學校體系。包括：北大附屬實驗學校（幼兒園到高中）、金蘋果幼兒園、金蘋果公學、即將在2019年開業的天立幼兒園、天立小學。
購物中心方面，大面地區有兩個購物中心，一個是百悅集團打造的百悅廣場主要是超市和影院，影院已經確定為萊納影城，1600餘個座位，含IMAX影廳、激光影廳和目前最先進的杜比環幕全景聲影廳。另外還將有東三環以外最大的商業綜合體世茂廣場包含14萬方的商業綜合體，1萬方酒店。兩個購物中心的開業時間都在三年以內。
大面板塊在公園資源上坐享近千畝的天鵝湖溼地公園，臥龍谷體育公園，還有成都的超級IP三聖鄉。區域內百悅集團打造了70畝市政公園，並請韓國團隊打造獨角獸IP的超級滑梯升級戶外親子區域。
未來，大面區域內在天府逸家的地塊旁還將打造三級甲等醫院。
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可以說在整個東南方向，唯一能與之相比的就是萬象城板塊，但是萬象城板塊和攀成鋼板塊在公園生態資源上都與大面差距較大。
客觀的說，從更遠的時間角度講，隨著成都成為一座超大城市，配套路網不斷跟進兌現，現在的北京四個方向的價差正在不斷縮小，成都也會相對平衡發展，但是每個版塊兌現的時間週期是不一樣的，每個板塊所被投入的資源、資金是不一樣的。
對於普通人來說，跟進政府紅利，優先像紅利方向走，成都房產最好的投資方向就是東南四環，其次，如果你的購買力不允許，才是東南五環、六環，有地鐵的更遠的地方。在其他才是其他的區域和方向。
2019年，會是成都房價有可能出現較好表現的一年。2月份，成都新房和二手房都出現了明顯的回暖。
圖片由百悅提供
如果出現連續三個月的新房和二手房同步放量，基本可以判定下半年會有一輪較好的行情。量在價先，基本符合所有流通商品的交易規則。
2019，祝你在成都買房，買好房，跟上成都資產倍增的腳步。
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