番禺區|亞運城
今天的文章不談太多虛的，直接給出我對廣州一手新盤所謂“單合同”的看法。另外，老鄺一直使用的排版工具出了故障，因此今天的排版有別於平時，會比較混亂，大家將就著看。
1、官網原文
很多小夥伴都是從自媒體去解讀所謂的解除“限價”，老鄺一直建議大家去找官網的文件去看，不要不經思索去消化別人給你的解讀，紅頭文件+官網代表政府最真實的態度。
以上截圖是廣州住建部於2018.10.19發的說明，老鄺做了七、八年的國企文秘工作，在我看來，這一篇說明其實主要用途就是“穩定人心”，因為在當天的下午自媒體+中介都在解讀取消雙合同的事情，住建部也怕恐慌感點燃人們的情緒，所以連夜發文。
首先，官方的文件從來不會出現“雙合同”、“限價”這些字眼，所以對於圖中標識的嚴禁拆分價格報備 V.S 嚴格開展價格指導，你們怎麼解讀是你們的事情。真正的實操起來，房管局給不給你的單合同通過，是他們的事情。
因此，經過這兩個月的時間，你會發現全廣州的一手樓都在宣傳自己是“單合同”，在老鄺看來，開發商在給買家計價時全部採用單合同，誰不採用單合同給你計價誰就是傻瓜。但是你有沒有想過房管局到底能不能給你通過是開發商決定的嗎？你有沒有想過如果輪到你網籤時依然是雙合同那你怎麼辦？
2、開發商的戰術
上兩個月出這個政策的時候，很多人要求老鄺講一講對市場的影響，但我天然不喜歡追熱點，統一回復各位建議先觀察一下市場再做決策，通過這段時間的跑市場，老鄺思考了很多，有些東西不方便講，但是我就用換位思考，推演一下開發商的應對戰術。
如果我是開發商的人，既然自媒體和輿論都在吹風廣州“限價”取消，再考慮到一般人是不喜歡去看官方的說明（因為隱晦、沒有嗅覺的人看不懂），因此開發商的宣傳渠道全部說自己的樓盤實施“單合同”。老鄺把這一步驟解讀為開發商以單合同跟買家計價，開發商和你籤的購房合同也是以單合同計價。
買家簽了購房合同，首付就要交給開發商，正常情況下銀行批准了買家的貸款，那麼就是等房管局網籤。在網籤這一步驟，倘若房管局真的同意以單合同通過，那開發商是不是應該把前面堆積的未網籤客戶優先處理呢？ 因為這些優先客戶裡面有一些也是跟開發商簽著單合同（比如越秀地產幾個樓盤堆積了大量單合同客戶），還有一些優先客戶雖然簽著雙合同購房合同，但他們肯定會去要求按照單合同執行。所以當你網籤的時候，往往是幾個月的滯後。
前面已經提到了，房管局的說明文件比較模稜兩可，老鄺猜測真正執行起來是“人治”，也就是通俗地說“看情況執行”。也許真的有一段時間執行單合同過籤，房管局要看看統計數據漲得多不多？ 漲得多了就壓制一下或者恢復拖延戰術，畢竟萬一房價漲得太快，上面會不會有大棒子敲下來誰也不敢承擔。
所以只要買家已經簽了合同付了首付，在開發商看來就是“甕中捉鱉”，我也不敢取消和你籤的合同，房管局那邊能籤自然好，不能籤我也沒啥損失，因為各位在羊群效應下相信了廣州取消“限價”，首付你也付了，拖著就拖著吧，先解決2018年年底的銷售業績和回款壓力，這才是最重要的。
3、買家的應對
首先關於買房時間節點，老鄺認為2018年12月31日前適合去挑一手樓盤，因為開發商的業績壓力隨著1月1日的到來而消失，相關折扣也一同收回，所以想“打劫”開發商的話最後這一個半月是比較好的時機。換句話說每年的11-12月是當年的最好時機，倘若繼續等待的話，2019年年底V.S 2018年年底則不好說了，這要看很多其他數據。
倘若你真的出手，老鄺建議你要做好一道心理建設，開發商給你單合同的計價，但房管局未必短時間內給你單合同通過。你的網籤大概率會延後一段時間，等你網籤時誰也不知道那時是否單合同，開發商不知道、老鄺不知道、現在的房管局也不知道。
如果你是投資型買家，那麼你現在給出去的首付，虧的是機會成本。我堅信市場始終會恢復單合同的政策，但時間需要多久，沒有人能給出一個肯定的答案。另外拖著無法網籤也有優點：就是暫時不需繳納契稅，也沒有供樓壓力，因為這兩者都是網籤之後的事情。所以如何權衡中間的利弊由你自己決定。
如果你是自住型買家，那麼就要結合交樓時間來衡量了，2年後交樓那些還好說，如果是準現樓就要問清楚開發商能否讓你先入住？只有購房合同沒有網籤是否會影響讀書？老鄺看到很多因為這些問題而不和諧的事情，銷售給你的承諾開發商也能矢口否認，所以只能祝福自住型買家，在和開發商博弈的時候，他們往往是最受傷的。
總結
房管局的“模稜兩可”、開發商的“落力宣傳”、買家的“一知半解”，是目前老鄺觀察到的真實狀態，因此對於一手市場，我依然建議大家多觀察一段時間，看看房管局在消化那些2018年上半年的購房合同是什麼情況，具體數據源看陽光家緣。
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