喊出“活下去”的萬科2018年過的怎麼樣？從年報數據來看，萬科2018年業績仍在穩步提升，融資優勢持續凸顯。2019年，萬科依舊要鞏固房地產開發這一基本盤，因為沒有什麼業務比這更賺錢。

文 ✎ 熊穎

2018年，房企“老大哥”萬科喊出“以活下去為最終目標”，掀起市場巨大恐慌，這到底是在擔心自己，還是在擔心同行？

直到2018年年報發佈，萬科到底活的怎麼樣，這個謎題才解開。2018年，萬科的業績仍在穩步提升，符合市場預期。公司全年完成合同銷售額6069.5億元，同比上升14.5%；權益淨利潤337.7億元，同比增長20.4%。銷售毛利率方面更是創下2012年以來的新高。

高呼“活下去”的萬科，活的其實挺好。

萬科董事會主席鬱亮在3月26日的業績發佈會上首度公開回應，“活下去”是對萬科自己說的，“萬科是一個有危機感的公司”。

從王石時期的拐點論，到鬱亮2012年首提房地產白銀時代，萬科的態度始終謹慎。白銀時代的萬科謀求率先轉型，尚處於開拓期。應對激烈的競爭，2019年的萬科要求鞏固基本盤。

01

活不下去？

萬科的一句“活下去”，成了2018年整個房地產市場的關鍵詞。

針對“活下去”，鬱亮開始部署具體業務的“收斂”和“聚焦”，鞏固提升基本盤，並以“戰略檢討-業務梳理-組織重建-事人匹配”為邏輯主線，推動各業務單元的變革。

從財報數據來看，2018年房地產開發依然是萬科營收的絕對引擎。萬科全年實現營業收入2976.8億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%。

其中，房地產貢獻了萬科95.6%的營業收入，營業利潤率達到29.69%，較上一年上升了3.88個百分點，這也是近八年來的新高。

雖然萬科悲觀地對自己喊出“活下去”，但從其營收、淨利的平穩增速來看，萬科不但活著，還過得不錯。

2018年，萬科實現結算面積2191.4萬平方米，同比增長10.7%；實現結算收入2846.2億元， 同比增長22.1%。此外結算均價為12988元/平方米，較2017年上漲1223元/平方米。

截至2018年年末，萬科合併報表範圍內有3710.2 萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約 5307.1 億元，較上年末分別增長25.2%和28.1%，為2019年業績增長奠定基礎。

2018年萬科房地產業務的結算毛利率為29.7%，較上一年提升了3.9個百分點，並創下2010年以來新高。

不過2018年迎來新高的毛利率並沒像往常一樣拉動淨利潤的快速增長。背後是由於個別城市樓市調整，期內萬科計提存貨跌價準備23.1億元，影響歸母淨利潤-6億元。

02

融資有術，控制負債有道

2018年，在一眾激進房企為居高不下的負債率和高企的融資成本頭疼時，“老大哥”萬科依然笑傲江湖，而這也成為萬科轉型的重要支撐。

截至2018年末，萬科的淨負債率較年初上升22.1個百分點至30.9%，雖然較2017年大幅回升，但仍遠低於行業均值。

因為房企大多有較多的預收賬款計入負債，用淨負債率更能客觀的反映一家房企的資金鍊安全狀況和槓桿使用情況。

2017年，上市房企整體平均淨負債率達到79.43%，即便是以穩健著稱的龍湖，淨負債率也維持在50%左右。毫無疑問，萬科持續低於30%的淨負債率在房企中佔有絕對優勢。

淨負債率2018年重新回升，背後是萬科有息負債的增加。

萬科的有息負債以長期負債為主。有息負債中短期借款和一年內到期的有息負債合計人民幣 931.8 億元，佔比35.7%。不過，截至2018年末，萬科持有貨幣資金1884億元，遠高於其一年內到期的流動負債的總和。

2018年地產融資渠道收緊，融資成本攀升，部分房企不得不尋求在海外高息發債，而萬科的資金優勢以及總體融資成本讓同行們“羨慕”。年報披露，2018年公司債券方面的融資成本2.50%-5.35%。

03

6300億元回款目標

“如果6300億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停了。”

數據僅顯示2018年，萬科南方區域9月月度例會上，鬱亮稱“6300億的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障”，彼時，2018年已過去四分之三，6300億元回款還沒有完成一半。

地產寒冬中，房企現金流是命脈，而銷售回款是重中之中。

2018年中報時，萬科表示自己此時的回款率為93%。2018年財報中，萬科並未對回款相關進行披露。

2018年，萬科實現銷售面積4037.7萬平方米，銷售金額6069.5億元，分別增長12.3%和 14.5%。此外，2018年萬科在28個城市銷售金額超過百億；在24個城市銷售排名位於第一。

此前有媒體報道，萬科2019年的回款目標被定為6000億元，相比2018年減少300億元。此次業績發佈會上，萬科首席運營官張旭並沒有直接回複相關問題，他強調，

鬱亮將銷售回款看得如此重要，可能和萬科的拿地“小算盤”關係密切。

萬科在年報中指出，由於銷售放緩，企業拿地更加謹慎，土地整體溢價率回落，流拍現象增加。根據中國指數研究院統計，2018年，全國300個城市住宅類用地成交樓面均價同比下降7%；住宅類用地平均溢價率為15%，較2017年下降19個百分點。

這也意味著，此時拿地成本相對較低。

2018年，萬科一方面謹慎拿地，另一方面更注重通過併購等多元化方式滿足需求，挖掘土地存量市場的合作機會。2018年三季度萬科動作頻頻，以32億元收購華夏幸福5家項目公司的部分股權；以3.55億元拿下嘉凱城旗下5個地產項目；多次出手試圖收購海航旗下項目。

2018年，萬科新增加開發項目227個，權益規劃建築面積約2490萬平方米，總規劃建築面積約4681萬平方米。

2018年，萬科拿地花的錢比2017年少了很多，2017權益地價總額約2188.9億元，2018年權益地價和綜合改造成本總額降至1351.4億元。但錢都花在了刀刃上，2018年新增項目比2017年要多出11個，總規劃建築面積相差無幾。

萬科用實際行動證明了，不要看萬科說了什麼，而要看萬科做了什麼。

04

寶能系大撤退

2018年，萬科在自救，“外人”在退場。

“門口的野蠻人”姚振華從2018年4月開始陸續減持，此後寶能系對萬科的持股一直是個迷，直到2018年年報的披露才露出“廬山真面目”。

截至2018年末，寶能系鉅盛華及其一致行動人合計持有萬科A股股份16.2億股，佔公司股份總數的14.67%。

2018年年初，劉姝威以萬科獨立董事身份，發出一封《給證監會並劉士餘主席的信》。這封信正是寶能系開始減持萬科的“導火索”。根據相關規定，股票類資管計劃槓桿倍數超過1倍者，到期須清盤，且不得續期。

2015年，寶能系花費240億元，成為萬科第一大股東，萬寶之爭拉開序幕。隨後，經多次增持，寶能合計持有萬科總股本25.4%。

2018年4月開始，萬科A發公告表示，寶能系鉅盛華持股的9個資管計劃將全部清算。直至9月，歷時5個月的減持行動才疑似落下帷幕，9大資產計劃合計套現約274億元。

此次萬科的分紅也創下歷史新高，根據分紅派息預案，2018年度萬科現金股利約為118.1億元，以2018年末公司總股份數計算，每10股派送10.7元（含稅）現金股息。據此計算，姚老闆此次將獲得逾17億元稅前分紅。

05

2019年關鍵詞：鞏固基本盤

在年報開篇致股東信中，萬科重提了2012年鬱亮拋出的房地產“白銀時代”。

白銀時代，意味著房地產市場單邊快速上漲、行業整體快速擴張的時代已經結束了，將進入高烈度競爭的低容錯時代。雖然比不上曾經輝煌的黃金時代，但總比青銅時期要好。

從萬科和鬱亮的多次表述來看，一方面，萬科轉型勢在必行。在白銀時代啟動轉型，才會有充足的時間，等到青銅時代再轉型為時已晚。

萬科從2012年正式提出“城市配套服務商”戰略，2018年又升級為“城鄉建設與生活服務商”，並逐漸形成雛形。2018年財報顯示，萬科物業服務全年實現營收98億元，同比增長33%；長租公寓覆蓋35個主要城市，累計開業超過6萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。

不過鬱亮直白的表示，“至少需要建立六個千億級業務，才能再造一個今天的萬科”，萬科轉型涉及的這些業務目前只能賺點小錢， “大家在規模、速度、利潤等等衡量多元化這件事情，我覺得可能是不充分的”。

另一方面，“地產業務這麼賺錢，大家不要指望還能找到更賺錢的業務”。在這樣的大背景下，萬科2019年關鍵詞還是穩住基本盤。

在鬱亮看來，從過去到現在，到未來10年，開發業務都將是萬科的基本盤，它支持著未來10年萬科主要的收入、利潤和現金流。

只有先求得根基的穩固，萬科才能更好地開枝散葉。

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