誰是“含金量最高”的破千億房企？
文\潘永堂
2018年，金茂踏入“千億陣營”！
破了千億，的確厲害！
但老潘今天想強調的不是金茂破千億，而是金茂破千億的超高含金量，以及深入解讀一下金茂破千億的核心打法，但研究完之後最大的體會是：“金茂模式，你學不會”。
為什麼這麼說？
核心因為金茂有兩張王牌
一張“金茂府”；一張“城市運營”！
“高含金量”的破千億
千億破就破了，為何還有高含金量一說？
是的，老潘總結金茂破千億含金量高，核心有3點理由
第一，別人破千億大多都吃了資金的“偉哥”，即通過高負債，高槓杆的資金槓桿去撬動企業從幾百億躍過千億，中國金茂淨資產負債率只有71%；
其二，低負債下金茂破千億成長力強勁，增幅高達85%。
85%是什麼概念？
一則這個增速遠超過以“兇猛”著稱的閩系房企；二則明顯高於同期房企30強45%的平均增速；三則金茂85%增幅水平直接位列房企30強增幅榜第1名。
還值得順帶一提的是，金茂不是2018年猛，過去5年金茂複合增長率高達50%，金茂是年年動力強勁！
其三、很多新晉千億友商，規模是破了千億，但是以產品力“普通”，“利潤率放水”帶來的業績衝量。金茂規模猛漲85%的同時，其王牌產品線“金茂府”閃耀中國，金茂品質備受認可，同時，更讓同行驚歎的是金茂業績漲85%的同時，毛利率竟然高達38%，這個組合成績單太霸道了。
金茂，的確是值得媒體人深度研究的一家房企。
10年時間，它從不起眼的12億實現了千億的跨越。
破了千億，金茂也沒任何驕傲，2019年1500億，2020年2000億，金茂破千億後繼續2年規模在翻番！
同時，好戲還沒完，金茂還計劃2022年持有收入達到50億！
金茂基因：一流發展觀
金茂的業績不是運氣，5年複合增長率50%，多年淨利潤在10%以上，2018年更是毛利率38%、淨負債71%，融資成本5.11%，銷售均價2.55萬\平的經營槓桿……財務只是外在的結果，核心是金茂內在的基因和打法發生了變化！
過去幾年，金茂跨越式發展核心有2個關鍵事件。
其一，是2015年由中化方興更名為中國金茂，並當年宣佈金茂要做“城市運營商”的戰略；
其二，2016年金茂開啟“規模化”戰略，並在產品上打造了一支超級IP產品線，一個金茂府，4000億貨值，為金茂的業績、品質、利潤、口碑的拉昇，立下了汗馬功勞！
而在這2個關鍵動作上，金茂的衝千億發展觀、包含破千億之後的發展觀，都體現出“均好性、穩健性和跨週期性”的經營理念。
首先，衝千億的打法差異化。事實上，中國金茂在衝千億的眾多房企選手中，它摒棄了其他房企過度依賴“高槓杆，高負債、高週轉”的激進打法，而是選擇了一種“高品質、低負債、產品領先、規模利潤並重，週期長短結合”的獨特打法，條條大路通羅馬，但金茂的打法更穩健。比如在負債和資金管理上，金茂融資成本僅僅5.11%，一年內到期債務佔比僅為 25%，短期償債壓力很小，而且2019年發了一個18億債券利率低至3.7%。
其次，金茂是剋制的企業。在房地產這些年高速分化，業績衝浪的浮躁年代，金茂一直強調“適度規模”就好，更關注經營效率，效益，產品口碑，客戶滿意度等的均好。比如針對2019年1500億目標，一些媒體質疑2019年是否保守？
對此，金茂管理層認為：首先，央企旗下的地產房企，信用第一，說到就要做到，這不是保守，而是守信用；其次，單純做大規模不是金茂的追求，事實上，如果衝更大的規模，也是可以做到的，但這與金茂長期可持續發展，與高品質和客戶滿意度打造等理念是有衝突的。
也就是最近的金茂董事會，金茂提出未來企業發展，品質、品牌是第一，第二才是規模。
其三，金茂發展觀有一個週期長短組合，跨越地產週期的發展模式。
即金茂2015年提出了一個堪稱獨特性的模式即“城市運營”，這是地產下半場的發展邏輯，即把城市運營作為金茂新的業績增長點。即中國金茂可以做一些長線的城市運營項目，比如長沙梅溪湖等；而短期以金茂府為代表的住宅快速開發則是相對立竿見影的短週期策略，這種長短組合會讓金茂具備長期可持續發展的能力更強，
同時，對避免地產調控帶來的週期影響，金茂管理層表示到2020~2022年將有60%的土地從城市運營項目中獲取。某種程度上，左手金茂府，右手城市運營商，成為千億金茂的2張王牌！
其中，金茂府作為一個超級IP，快速滾動開發，兌現業績，另一方面，城市運營持續供地、開發運營更是持續輸血，坐享區域升值，金茂的2張王牌，長短組合，彼此成就，相互支撐，支撐了千億破千億、以及千億之後再發展。
王牌一：金茂府
如何快速破千億？如何叫好又叫座？如何又快又好……
作為央企又不能為了規模失衡發展，對此，金茂在沒有用負債槓桿時，卻大幅度採用了基於金茂府這個高端改善細分產品線作為產品槓桿，俗稱“經營槓桿”。
類似碧桂園那種聚焦三四線，單價不到1萬\平米的“低總價、低單價、低溢價”模式，如果要突破1000億，5000億，的確非常辛苦，因為其他一二線高端產品賣一個樓盤可能碧桂園在三四線要賣10個樓盤，顯然人均產值會較低。
對此，金茂打造金茂府背後有兩大邏輯。
其一，聚焦一二線城市，從2017年開始金茂就一直強調深耕一二線，尤其對熱點城市重點佈局；其二，在一二線城市選擇核心地段勇敢拿地，一度也成為一二線核心地段優質土地的急先鋒；其三，聚焦一二線城市高端改善這一細分產品線，即金茂府。
基於一二線城市，基於核心地段，基於高端改善產品，三大維度的經營槓桿加持，大幅度提升了金茂府的銷售均價，克而瑞數據顯示，2018年金茂銷售均價25539元/平方米，遠超龍頭房企。同時，一座金茂府，23個城市42座金茂府，金茂府所到之處，都形成一種金茂府式熱銷、金茂府式溢價。
一個金茂府，4000億貨值，其規模和體量足夠震撼整個地產圈，而金茂府作為一個超級IP，在不同的城市，每個金茂府都在傳承“每府皆傳奇”、“開盤即熱銷”的金茂府定律。
在很多城市，金茂府被許多購房人公認為“最難買的改善產品”、“買金茂府的房子簡直堪比中彩票”。
就在克而瑞發佈的《2018年房企項目銷售金額排行榜TOP100》中，上海大寧金茂府、杭州濱江金茂府、北京亦莊金茂府、杭州首開金茂府四個府系項目進榜，共計錄得近250億的銷售金額。
4座金茂府1年就熱銷250億！
自此，超級IP金茂府的槓桿效應，顯然對金茂的業績擴張，品質穩定、溢價利潤髮揮了核心支撐。
阿基米德說，給我一個支點，我可以撬動整個地球；
今天，金茂，給他一個超級IP金茂府產品線，就可以撬動千億規模，又快又好的把金茂送進千億俱樂部！
王牌二：城市運營商
不客氣的說，城市運營實力，是金茂破千億，和未來金茂衝擊地產第一陣營的殺手鐧！
一個值得地產同行在意的數據是——在當下乃至未來一二線城市一地難求，高地價時代，未來規模2000億量級的金茂， 在2020~2022年三年間預計將有60%優質“土地”將從城市運營項目中獲取，60%的土地貢獻度，這個獲地渠道是穩定的、持續的，而且金茂深耕一城一地後，金茂擁有對產品的定價權與稀缺資源的分配權，將在未來獲得中國一二線城市優質土地，這一優勢將極具金茂特色！
2019年，被金茂定位為城市運營年。
但事實上，城市運營商這棵“大樹”2015年金茂就啟航了。2015年，中國金茂對外發聲即從“地產開發商”轉型為“城市運營商”。彼時，金茂就從“時間、空間和內涵”三個維度詮釋了金茂要做什麼樣的“城市運營商”。
時間維度，金茂將經歷一個項目從規劃、拆遷，再到建設持有、銷售、運營的全過程，內部追求“三年起勢，五年成城”；
空間維度，即金茂將持有整個開發的新城；內涵維度來看，金茂要建設的是多業態、多配套、產城融合的城市，目前已經形成“新城建設、城市舊改和特色小鎮”三個城市運營的品類。
截止目前，中國金茂總計正在運作15個城市合作項目，堪稱是城市運營項目的專家。其分佈主要集中於環渤海、長三角、華南城市區域，比如2018年新籤項目蘇州張家港高新區智慧科學城、青島西海岸新區創新科技城……從2011年3個到2018年15個項目落地，金茂的城市運營項目已經進入了複製期。
在盈利模式上，金茂城市運營商選擇都選擇一二線，級強三線城市的城市副中心、新中心，以及有著城市更新需求的核心區，與傳統“產業-城-人”的城市運營模式不同，金茂城市運營則遵循“先造新城，再聚人氣、促產業”的發展邏輯。簡而言之，就是從一個“造城者”到“運營者”，即先建設一個品質城市，再以此吸引高品質、高素質、高需求的人才，再為這些人導入產業，最終形成“以城聚人、以城促產”的“城-人-產”的城市運營大邏輯。
而在現金流模式規劃上，該模式前期土地價款可以分期支付，這樣初期現金流狀況，往往可以比傳統招拍掛更好，還能拿到更多的優質土地，這就免去了資金前期佔用過大的煩惱。而後期，當城市運營會遺留下商業、產業地產，會持續為金茂帶來穩定租金收益、投資收益及其他服務收益，因此後期現金流也會逐漸好轉。
展望2019年、2020年
2018年金茂打了一個突破千億的漂亮戰役，那麼，接下里的2019年、2020年如何？
對2019年而言，業績會上預期銷售目標是1500億。
事實上，從土儲結構和土儲質量來看，首先，金茂目前一線城市土儲佔整體土儲的14%，二線城市土儲約佔86%；其次，2018年新增項目成本較低，比2017年更是便宜了很多，這樣在2019年銷售中更有價格優勢，具體到2019年土地供貨大約2400億，按照2019年1500億銷售目標推算，那麼只需要完成60%去化率就可以實現。
事實上，2019年年中房地產政策邊際改善趨勢已定，一二線“一城一策”和三大城市圈發展規劃實現結構性放鬆提振需求，而貨幣和信用寬鬆也已經持續驗證……因此2019一二線城市將處於“市場底、資金底和政策底”的三底疊加階段，一二線佈局房企將有很好的銷售彈性，有利於快速去化。
另外，再結合金茂過往高至70%、80%的去化率來看，所以從金茂2019年完成1500億是大概率事件。
2020年乃至未來會如何了？
截至2018年底，金茂土儲建面約6420萬平米，總貨值約7000億元，足夠支持未來兩年增長；未來隨著項目逐漸推進轉化至正式土儲作二級開發。城市運營項目陸逐落地，2021年將是土地的顯著收成期！
小結
房企經營最難的並不是“階段性、單一要素”的成功，而是“持續性、系統性”的成功。
對於金茂而言，聚焦優質城市，優質區域，打造高品質產品線，憑藉金茂府超級IP產品力加持、憑藉低成本融資能力，憑藉多年城市運營長線孵化價值的逐漸兌現，
金茂走出了一條屬於自己的“獨特高質量、可持續、穩健的”發展模式。
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