裁判要旨：
1.《中華人民共和國物權法》第七十四條規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
2.開發商與他人簽訂《車位權屬（國有土地使用權）代轉讓、出租合同書》，約定將把涉案室外停車位交給他人代轉讓、出租，期限至車位土地使用權期限屆滿或國家徵收為止，明顯違反了“應當首先滿足業主的需要”的法律規定，損害了小區全體業主的利益，該代轉讓、出租不具有合法性，依法不應予以保護。
3.雖然涉案室外停車位屬於“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫”，並非“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位”，但因涉案購房合同也未明確約定涉案室外停車位歸開發商所有，且房屋銷售合同通常為開發商單方起草的格式合同，如果因為沒有約定歸屬發生爭議，依合同解釋規則，應當作出不利於開發商的解釋。因此，車位、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬於業主共有。
4.如果界定開發商可以保留車位的所有權，則車位就必須計入容積率，分攤土地使用權面積，取得獨立的土地使用權，從而獨立登記取得產權證書，由開發商依法處分。否則，開發商主張該車位權利不成立。
案例索引：
《台山市中美房地產開發有限公司、台山市碧濤園小區業主委員會車位糾紛案》【（2018）粵07民終338號】
案件基本事實：
中美公司是涉案的台山市臺城碧濤園小區開發商。2009年，中美公司在臺山市臺城倉下田螺山開發建設臺山市臺城碧濤園小區，並向政府有關部門申辦相關報建手續。根據該公司在臺山市城鄉規劃局報建的《臺城倉下田螺山地塊修建性詳細規劃》的規劃，小區規劃為總用地面積19222平方米、總建築面積38072平方米、容積率2.0、綠地率25%、戶數288、室外摩托車位94個、室內摩托車位55個、室外小汽車位22個、室內小汽車庫173個。小區開發竣工後，中美公司將小區內的商品房全部銷售完畢，但小區內的室外小車位、摩托車位卻未有銷售。2013年7月，中美公司與案外人李潤蘭、甄惠雲簽訂《車位權屬（國有土地使用權）代轉讓、出租合同書》，委託李潤蘭、甄惠雲對小區內室外停車位負責出租、管理。2016年12月23日，台山市臺城碧濤園小區經有關部門批准成立小區業主委員會。該業主委員會成立後，重新聘請新的物業管理公司（即順安物業公司）對小區進行管理。在管理中，碧濤園業委會及順安物業公司對小區內的室外停車位的權屬與中美公司發生爭議，並引發糾紛。
爭議焦點：
住宅小區室外停車位的權利歸誰擁有？
裁判意見：
法院認為，涉案小區的室外停車位權利歸碧濤園小區業主共有，綜合評判如下：首先，碧濤園小區除了涉案室外停車位外，再沒有其他的車位或車庫，因此，涉案室外停車位應當首先滿足業主的需要。在碧濤園小區房屋基本售罄、業主陸續入住情形下，中美公司還於2013年7月3日與甄惠雲、李潤蘭簽訂了《車位權屬（國有土地使用權）代轉讓、出租合同書》一份，約定中美公司把涉案室外停車位交給甄惠雲、李潤蘭代轉讓、出租，期限至車位土地使用權期限屆滿或國家徵收為止，明顯違反了“應當首先滿足業主的需要”的法律規定，損害了碧濤園小區全體業主的利益，該代轉讓、出租不具有合法性，依法不應予以保護。
其次，根據本案有關規劃、報建等證據，可以認定涉案室外停車位屬於“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫”，並非“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位”。根據前述法律規定，涉案車位的歸屬依法可由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。而本案當中，“小區內室外停車位權屬歸開發商所有”為建設單位即中美公司委託設計單位編制修建性詳細規劃時標註，該行為只是中美公司在編制修建性詳細規劃並報備行政主管機關時的單方意思表示，並無證據證明該意思表示已在其出售碧濤園小區房屋時向所有購房者明示或公開，涉案的購房合同也未明確約定涉案室外停車位歸中美公司所有或中美公司保留所有權。因而，本案不屬於“由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”的情形。中美公司主張本案已明確約定涉案室外停車位歸其所有理據不足，本院不予採納。
再次，由於開發商掌握建造商品房的成本，可以證明車庫的歸屬。如果沒有在合同中規定車庫的歸屬，便應推定開發商已經放棄主張車庫權利。且房屋銷售合同通常為開發商單方起草的格式合同，如果因為沒有約定歸屬發生爭議，依合同解釋規則，應當作出不利於開發商的解釋。因此，車位、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬於業主共有。
本案中，1.如果界定開發商可以保留車位的所有權，則車位就必須計入容積率，分攤土地使用權面積，取得獨立的土地使用權，從而獨立登記取得產權證書，由開發商依法處分。而根據台山市城鄉規劃局關於“涉案小區的室外停車位不屬於地上建築物範疇，不計算建築面積及容積率”的回覆和台山市不動產登記局關於“對於計算容積率的車位，可憑小區購房合同和購買車位的協議書來辦理不動產權證書”的回覆，可以確認涉案小區的室外停車位並不計入容積率，是不能單獨辦理產權登記；2.涉案室外停車位是小區的地面停車位，並無上蓋建築物，不能單獨辦理產權登記，其本質上屬於小區的土地使用權。根據台山市城鄉規劃局的回覆可知，雖然根據中美公司持有的臺國用（2009）第02921號土地使用權證，涉案室外停車位所佔國有土地使用權在該小區開發之前屬於中美公司，但在碧濤園小區開發建設並銷售完畢後，中美公司將該土地使用證交回國土部門辦理土地使用權分割變更手續，為各業主辦理土地分割證，上述土地證已註銷，即中美公司已喪失了涉案室外停車位的土地使用權。
綜上，中美公司所提證據並不能證實其主張，應承擔不利的法律後果；其請求確認涉案室外停車位屬其所有以及碧濤園業委會、順安物業公司停止侵權，返還車位並賠償損失，均缺乏事實和法律依據，本院不予支持。一審法院從容積率計算、能否辦理產權登記、國有土地使用權變化等方面論述並認定涉案室外停車位歸屬，並無明顯不當；判決駁回中美公司的訴訟請求，本院予以維持。另需指出，涉案室外停車位的使用，需通過小區公約或者業主大會來進一步明確決定，並“應當首先滿足業主的需要”。
筆者讀後感：
本案開發商敗訴的原因：在銷售商品房時未對室外車位歸屬作出約定；該室外車位未計入容積率，且不能辦理產權登記。
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