房地產稅這東西，幾乎每年都會拉到媒體上熱烈討論一番，到今年已經算是第十年了。

而今年的《政府工作報告》裡關於房地產稅立法的描述，從以前的“穩妥推進”改成了“穩步推進”，這種級別的文件裡面的每一個字甚至每一個標點符號都是智囊團深思熟慮，衡量再衡量之後才會寫進去的，這個字的改動說明房地產稅的立法進程已經很明顯的推進了一大步。

但是推動再大，也只是推動，從目前的種種跡象來看，今年房地產稅出臺落地是不可能了，甚至明年也不可能。

國家推出房地產稅非常謹慎，深思熟慮、謀定而後動的程度可謂各稅種之冠，這是因為房地產稅實在是太重要了，涉及的利益實在是太大了。

那麼，房地產稅到底該不該收，該什麼時候收才比較好呢？

房地產稅該不該收

首先，房地產稅肯定是應該收取的，房地產稅是國際上的先進經驗，房地產行業發達的國家幾乎都在執行房地產稅，這是地方政府的穩定稅源，是西方政府最愛的一個稅種。

而在中國，上層官員在努力推進房地產稅，底層民眾也在歡迎房地產稅，這種全國一致歡迎的稅種按理說應該是毫無任何阻力的就推進成功的，為什麼至今依然難以落地呢？

首先分析一下房地產稅的本質，我知道底層民眾喜歡房地產稅的唯一目的就是期望能通過房地產稅讓高昂的房價暴跌，但是我要強調再強調，房地產稅它首先是一個稅，我再重複一遍，房地產稅是一個稅。

政府推出房地產稅的初衷，是為了替代即將枯竭的土地財政，這是房地產稅要立法的唯一理由。

很多人會問，誰說土地財政要枯竭了，土地出讓金年年創新高你沒看到麼？

但實際上，隨著土地的連年開發，存量房產的數量越來越大，在很多城市二手房交易已經超過了一手房交易。而隨著每年越來越多的新房進入市場，存量房的比例只會越來愈大，當中國的城鎮化進程基本結束的時候，中國將進入存量房交易時代。

有新房建設的需求，才有土地出讓金的存在，存量房的交易對政府財政的貢獻是很小的，所以房地產稅取代土地出讓金成為政府財政的重要支點是必然的事情，無非就是時間問題而已，土地財政是早晚要枯竭的。

而從普通群眾的角度考慮，房地產稅是壓制地產投機炒作的重要力量，由於房地產稅的存在，持有房產的成本被大大提高，長期囤積房產待漲的投機行為被嚴重遏制，能夠用市場的力量去推動房住不炒，最終實現居者有其屋的目的。

象房地產稅這樣的稅種，上迎天心，下合民意，當然該收，甚至可以說，房地產稅的推出是歷史的潮流，是必須且必然落地的一個稅種，無人可以違逆。

但是，推動房地產稅落地的重要動力是用它取代土地財政，而不是為了降低房價

房地產稅該什麼時候收

我們剛才分析了，房地產稅是歷史的潮流，誰敢阻擋誰就會被拍死在歷史的沙灘上，這種全國上下一致支持的稅種，到底為什麼連續十年都未能落地呢？到底是什麼力量導致他始終難產？

這就要用到我剛才的結論了，房地產稅是一種稅，他的目的是收稅，而不是為了降低房價。

我知道很多人期盼房地產稅的目的是為了讓房價崩盤，幻想自己撿便宜買到廉價房子，等房價漲起來就暴富了，然後走上人生巔峰。

但是，醒醒吧，你人生中有無數種暴富可能，但是通過房地產稅把房價打崩盤讓你撿便宜而暴富的可能性就是0。

因為要讓房價崩盤實在太簡單了，有無數種辦法可以實現，實在犯不著用房地產稅來折騰。例如只要不斷的提升房貸的首付比例，不斷的提升房貸的利率，整個房地產的資金鍊馬上就要斷掉，崩盤那是必然的事情，和股市強行去槓桿的效果是一樣的。

但是最近幾個月，你看看房貸的利率在上升麼？不，利率不僅沒有上升，反而在下降，各地的房貸利率都出現了明顯的下降，這是一種很明確的託市行為，讓搖搖欲墜的房價重新穩定下來，之所以在好不容易壓制房價之後還要出手穩定房價，那是因為：

不能讓房價跌；

不敢讓房價跌；

不允許讓房價跌！

房價可以不漲，但是絕對不能崩盤，房價崩盤帶來的連鎖反應簡直是太大了，後果難以預料，崩盤後的情形想想都可怕，簡直無法收場，所以房價是絕對不可能崩盤的，因為他不能崩盤。

而很多人幻想假如出臺房地產稅，那麼房價就會崩盤，我趁機低價買進，等房價漲回去不就發財了？這是最常見的一種幻想，在普通群眾中非常流行。

首先，就算房價因為房地產稅的出臺而崩盤這種情況出現吧，請問，這個時候你敢買麼？買了之後你來承擔房地產稅？其實中國很多人是偽剛需，買房子的唯一原因就是指望靠房子漲價，本來60平也夠住，看到別人買房發財了眼紅，非要換一個120的，美其名曰剛需，實質上就是為了發財。

但是如果房價持續下跌，我敢保證，這些人會第一時間改口，說60平怎麼了，住的挺舒服啊。

扣掉買房暴富的因素，真覺得自己需要掏出天文數字的資金來購置大房子來住的中國人，沒有多少。否則的話，房租不可能這麼低，遠遠匹配不上房價。

那麼問題來了，房地產稅必然推出而且房價不能崩盤，這二個要求好像是互相矛盾的，不可能同時實現啊。

你說的沒錯，這二個條件的確是互相矛盾的，以中國的房地產現狀，如果立刻推出房地產稅，那麼房價真的會崩盤。

但是，國家需要房地產稅，也需要房價的穩定。換句話說，我們既要推出房地產稅，也要維持房價不崩盤。

這個既要、也要，很難，但是做不到，也要做，這是國家需求。

怎麼來實現呢，很簡單，那就是拖，拖的時間足夠久，房價泡沫就沒那麼大了，假設房價不漲不跌維持個十年八年的，今天看似高高在上的房價，也沒那麼貴了，再推出房地產稅，房價就不會崩了。

這就是沒有立刻推出房地產稅的最根本原因，時機尚未成熟。

延遲推出房地產稅的另外一個原因，是在培養房地產稅的基數，我們都知道，房地產稅的稅源來自於存量房，而土地出讓金的稅源來自於增量房。

20年前，中國根本就沒有多少存量房，房地產稅根本就收不起來，不得已採用土地出讓金來盤活土地資源，但是20年後，中國的存量房已經越來越多，等再過幾年，中國徹底進入了存量房時代，房地產稅才有開徵的價值。

房地產稅是直接稅，土地出讓金是間接稅，很明顯土地出讓金的徵收難度遠低於房地產稅，如果按照存量房數目計算出來的房地產稅預期，還不如目前的土地出讓金多，那麼就不可能推行房地產稅制度。

國家推行房地產稅的態度很堅決，前幾年就已經實現了全國不動產統一登記和住房信息聯網，開徵房地產稅已經沒有技術難題，70年產權自動續期也有方案出爐了。至於說其他的法理難題和利益分配，說實話這都不是啥問題，閉門討論幾個月，沒有搞不定的事情。

現在攔在房地產稅落地面前的唯一障礙，就是房價，但是和普通人期望的恰恰相反，現在國家是因為擔心房價崩盤，所以暫緩推行房地產稅，只是年年吹風強化預期，以便將來隨時可以落地。

那麼房地產稅何時可以徵收呢，很簡單，在決策層認為推出房地產稅不會引起房價的波動的時候，它才有可能進行落地徵收。

沒有穩定的房地產市場，別說土地出讓金不好賣，房地產稅你也不好收啊。

我知道很多人期待著房價崩盤，但是我可以明確告訴你們，房價很難崩盤，更不可能是因為房地產稅而崩的。

房子越值錢，房地產稅收的錢也越多啊，崩盤了引發全國斷供潮，別人連房子都不要了你收誰的房地產稅去。。。

房地產稅的推出不可能引起房價崩盤，相反，他甚至有一定可能會引發一輪房價的上漲，因為利用漲價來做大蛋糕，以此來化解新政策帶來的利益矛盾和衝突，確保政策能順利落地，是治國的一種常用手法。

當然，在此之前，房價需要經過長期的橫盤，要給下一輪漲價留出充足的空間，這才有操作的餘地。

綜上所述，房地產稅必然推出，但是最近幾年不可能推出。另外，即便推出，也不會引起房價下跌。

而最近幾年的房價，也必然是橫盤維穩為主，調控政策會持續放鬆，來讓房價長期進行高位橫盤，這麼高的位置，維持不漲不跌其實是很有難度的，盤久必跌，除非你下面有源源不斷的弱支撐。

治大國如烹小鮮，每一項政策的推出都是穩字當頭，任何一個政策的推出都不是隨隨便便的。

很多普通人想事情，想的太簡單了，這種人放到宮鬥劇裡，最多活三集。

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