2月全國市場逐漸理性 天津獨樹一幟成交同增68.45%

據諸葛找房數據研究中心監測數據，2019年2月，100個重點城市二手房掛牌均價為14850元/平方米，環比下跌0.35%，連續6個月下跌，跌幅比2019年1月收窄0.7%。跌幅大幅度收窄，市場穩定態勢顯著。

天津2月份交易量為4651套，全市交易均價為15270元/㎡。土地市場異常活躍，供給量、成交量都高於上年同期，成交溢價高達33.25%。

二手房方面，2月份天津掛牌均價為26290元/㎡，環比下降3.05%；而掛牌量為127702套，環比增長5.18%。春節假期似乎讓整個市場進入“冬眠”的狀態，天津市場或許是積壓太久，“甦醒”時帶來了小小的“爆發”。

Part 1 全國市場分析

受春節假期因素影響，2019年2月土地供應環比縮減，成交面積下滑。各線城市土地成交額環比均回落，與去年同期相比一線城市土地成交額上漲，二三四線城市同比均下降，土地市場保持理性。30個重點城市新建商品房成交面積787.91萬平方米，同比上漲8.3%,環比下跌38.5%。分城市等級來看，各等級城市銷售面積環比均有不同程度下跌。從同比變化看，一線與三四線城市呈現漲幅，二線城市呈現下降。二手房市場方面，2月100城二手住宅掛牌均價環比持續下跌，但下跌城市數量減少跌幅收窄。各等級城市均價環比均下跌，分區域看，東北地區均價環比持平，其他區域均價環比均有不同程度下跌。

1.1 房地產調控強化城市間政策協同, 將加快集體經營性建設用地入市改革

01中央一號文件：加快建立城鄉統一的建設用地市場

2月19日，《中共中央、國務院關於堅持農業農村優先發展做好“三農”工作的若干意見》正式出臺。《意見》提出，將全面推開農村土地徵收制度改革和農村集體經營性建設用地入市改革。抓緊制定加強農村宅基地管理指導意見，研究起草農村宅基地使用條例。加快建立城鄉統一的建設用地市場。

02《住宅項目規範》徵求意見，首次明確住宅建築應以套內使用面積進行交易

《住宅項目規範（徵求意見稿）》中提出，“城鎮新建住宅建築應全裝修交付”(不同於“精裝房”)。“住宅建築應以套內使用面積進行交易。” 這條規範並不意味著取消了“建築面積”或“公攤面積”, 因為實際上在目前的新房銷售時，雖然開發商們推廣時用的房價是建築面積單價，但其實在購房合同中，基本上都是按照套內面積進行交易的。

03發改委印發《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，地方積極響應

北京通州區將與河北廊坊北三縣整合規劃，推動北京城市副中心與河北省廊坊北三縣地區統一規劃、統一政策、統一標準、統一管控。浙江召開大都市區建設新聞發佈會，全省將形成以杭州、寧波、溫州、金義四大都市區核心區為中心帶動，以環杭州灣、甬臺溫、杭金衢、金麗溫四大城市連綿帶為軸線延伸，以四大都市經濟圈為輻射拓展的“四核、四帶、四圈”網絡型城市群空間格局。吉林規劃“長春經濟圈”，通過交通網絡連接哈爾濱都市圈、瀋陽經濟區、內蒙古東部地區，輻射俄羅斯、日本、韓國等東北亞國家。

1.2.1 2019年2月全國地級市土地市場供應面積和成交面積環比雙雙下降

受春節影響，整個2月全國主要地級市土地供應總量環比下降29.5%，與去年同期相比則上漲6.2%，成交面積環比下降44.3%，同比下降18.6%。

表：全國主要地級市土地供應面積、成交面積及成交面積同比增速

數據來源：中國土地市場網、各地國土局；整理：諸葛找房

1.2.2 2019年2月，各線城市土地成交額環比均回落

2月份，各等級城市土地成交額環比均現回落，其中一線城市環比下跌7.9%，二線城市環比下跌43.6% ，三四線城市環比下跌49.3%，跌幅最大。與去年同期相比一線城市土地成交額同比上漲27%，二線城市同比下降42.2%，跌幅最大，三四線城市同比下降28.8%。

表：近一年各等級城市土地成交額

數據來源：中國土地市場網、各地國土局；整理：諸葛找房

1.3 新房：受春節假期影響，30個重點城市2月新建商品房成交面積環比下跌，較去年同期走高

2019年2月，30個重點城市新建商品房成交面積787.91萬平方米，同比上漲8.3%，受春節因素影響，環比下跌38.5%。分城市等級來看，各等級城市銷售面積環比均有不同程度下跌。從同比變化看，一線與三四線城市呈現漲幅，二線城市呈現下降。

表：30個重點城市新建商品房城建面積及同比增速

表：分等級城市新建商品房成交面積

數據來源：各地住建委、房管局；整理：諸葛找房

重點城市為：北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京、武漢、南昌、成都、青島、蘇州、福州、廈門、長沙、哈爾濱、長春、無錫、東莞、昆明、石家莊、惠州、包頭、揚州、安慶、岳陽、韶關、南寧、蘭州、江陰。

1.4.1 二手房市場： 2月100城二手住宅掛牌均價環比持續下跌，下跌城市數量減少跌幅收窄

據諸葛找房數據研究中心監測數據，2019年2月，100個重點城市二手住宅掛牌均價為14850元/平方米，環比下跌0.35%，連續6個月下跌，跌幅比2019年1月收窄0.7個百分點。跌幅大幅度收窄，市場穩定態勢顯著。

從漲跌城市數量來看，二手住宅掛牌均價上漲城市47個，平均漲幅0.87%；持平城市2個；下跌城市51個，平均跌幅1.49%。2019年2月，受春節假期影響，市場下跌趨勢明顯放緩，穩定態勢愈加顯著，環比上漲城市增多，略小於環比下跌城市數量，且下跌城市平均跌幅收窄。

表：2019年2月100城二手住宅掛牌價格

表：2019年2月100城二手住宅掛牌價格漲跌城市

1.4.2 各等級城市均價環比均下跌，但跌幅收窄

分城市層級來看，各城市級別價格差距明顯，一線城市二手住宅掛牌均價56329元/平方米，二線城市二手住宅掛牌均價18286元/平方米，三四線城市二手住宅掛牌均價10481元/平方米。一線城市二手住宅掛牌均價遙遙領先於其他城市，是二線城市的3.1倍，是三四線城市的5.4倍。

從不同等級城市掛牌均價環比情況來看，雖然各等級城市均價均有不同程度的下跌，但跌幅收窄，一線城市均價環比下跌0.60%，跌幅收窄0.42個百分點；二線城市均價環比下跌0.13%，跌幅收窄1.01個百分點；三四線城市均價環比下跌0.46%，跌幅收窄0.53個百分點。

表:不同城市等級二手住宅掛牌環比情況

從區域分佈來看，東部發達城市較多，以20800元/平方米的二手住宅掛牌價領先於其他區域，中部掛牌均價10388元/平方米，西部、東北掛牌均不足萬元，掛牌均價分別為9884元/平方米和9346元/平方米。

從環比情況來看，東北地區均價環比持平，其他區域均價環比均有不同程度下跌。其中西部地區均價下跌最大，環比下跌0.58%，其次為中部地區，環比下跌0.43%，東部地區均價環比小幅下跌0.30%。

表:不同區域二手住宅掛牌環比情況（元/平方米）

Part 2 天津市場分析

“通武廊”合作形成三大特色 建立協同合作長效機制

從武清區獲悉，2019年是京津冀協同發展五週年，天津武清既是參與者，更是受益者。在京津冀協同發展的背景下，武清區率先打造“通武廊”小京津冀“科技試驗田”。北京通州、天津武清、河北廊坊利用三地地相近、人相親的天然優勢和在區位交通、創新資源、產業集群三方面的特色，從創新平臺共建、創新資源共享等方面建立“通武廊”區域協同合作長效機制。

天津北辰區將打造大型文化中心 三個建設方案待選

北辰區擬建文化地標——北辰區文化中心，項目佔地約7萬平方米，總建築面積達十餘萬平方米，主要建設影劇院、博物館（包括非遺館）、美術館、文化館和圖書館。中心擬建地點為北辰道、龍門道複合發展帶，南至龍門東道，西至潞江路，東至潞江東路，北至沁河中道。目前有三個建設方案待選。

本市重新頒佈了《天津市個人住房公積金貸款管理辦法》。從今年2月起，該辦法正式執行。此次新政明確了三類情形不能申請住房公積金貸款：第一類是購買配偶、子女、本人父母或配偶父母住房；第二類是離婚兩年內，職工與原配偶之間存在買賣住房情形的；第三類是被納入失信被執行人的不能申請住房公積金貸款。

二、土地市場解讀

年後土地市場活躍 濱海數量取勝 北辰迎來2月最高溢價

2月出讓16宗土地。其中濱海7宗、北辰5宗、靜海3宗、武清1宗。

20日中梁首次進津，憑藉高溢價33.25%和18.61%與新城瓜分大張莊3宗地塊。

22日，武清商服地塊被自然人競得，簡直活久見！！！

27日是土地市場異常活躍的一天，土地十連拍。其中，寶能底價打包靜海大邱莊3宗地。濱海高新區的海洋科技園被新城底價收入囊中，之後新城再次斬獲胡家園組團起步區。旭輝以5.35%的溢價拿下塘沽新城地塊。

2019年2月天津土拍情況

三、交易市場解讀

2月天津全市交易量為4651套，全市交易均價為15270元/㎡。

據諸葛找房監控數據統計，2019年2月天津全市交易量為4651套，同比2018年2月的2761套增長了68.45%。全市交易均價為15270元/㎡。

具體到各個區域來說，交易量表現最好的區域top3分別是濱海新區、武清區和北辰區。

2019年2月最熱門的區域無疑是北辰區，天津住宅銷售套數TOP10項目共成交1052套，北辰未來城以235套的銷售套數位居首位。

表： 2019年2月天津住宅銷售套數Top10

表： 2019年2月天津住宅銷售金額Top10

四、二手房市場解讀

1. 二手房市場量漲價跌 春節期間未受影響

2月天津二手房掛牌價為26290元/㎡，環比下降3.05%，掛牌127702套，環比增長5.18%。

掛牌價來看，自2018年8月以來，天津二手房掛牌價跌幅明顯，11月份開始“斷崖式下跌”。然而掛牌量一直在攀升，2月份的春節假期也沒能受到影響，掛牌量依舊攀升，形成鮮明的“量漲價跌”現象。

天津近一年掛牌價及掛牌量趨勢

天津近一年掛牌價及掛牌量趨勢

從單月掛牌價趨勢來看，2月天津二手房掛牌均價在春節期間浮動較小。2月17日是節後的第一個週日，二手房掛牌價漲價明顯，均價為26542元/㎡。短暫的增長後，掛牌價持續下跌，月末掛牌均價跌至25804元/㎡，由此二手房交易市場正式醒了“年盹”。

2月天津掛牌價趨勢

2. 低總價仍是主趨勢，房屋置換需求較強烈

從二手房掛牌房源價格段分佈來看，300萬以下房源佔80%，由此可見，300萬已成為價格分隔線。其中，150萬以下的房源佔比最多，達37%，低總價成為主流趨勢。

從掛牌房源面積段分佈來看，140平以下各個面積區間分佈較為均衡，佔比超9成；90平以下房源佔比超6成，60-90平房源佔比為32%，可見中小戶型佔市場主力；而60-140平佔比已達60%，由此可見，房屋置換需求較為強烈。

天津2月掛牌價格段分佈及面積段分佈情況

3.和平區掛牌價領跑，南開掛牌房源22584套

從重點區域二手住宅掛牌均價來看，和平區以53741元/㎡領跑，環降0.35%。西青區掛牌均價25227元/平方米，環漲0.24%。

數據顯示，除西青和塘沽掛牌價有小幅度增長之外，其他重點區域均有降幅。

2月天津重點城區掛牌均價

從重點區域掛牌量上來看，南開掛牌房源22584套，環增3.61%，而河北區的2月掛牌房源9941套，環增13.97%，達到房源量增幅最多的區域。

然而開發區本月掛牌房源1873套，較上月減少2.93%。

天津2月重點城區掛牌量（套）

4.受春節假期影響2月份二手房漲價房源低至個位數

從降價房源量上來看，2月初受春節假期影響，天津二手房掛牌價波動明顯，2月10日之前，漲降價房源量在100套以內，單日降價套數最低為11套；2月10日之後房價開始出現波動，降價房源量佔比較大，單日降價房源量最高可達1206套。

天津2月房源降價變化

從漲價房源量上來看，受春節假期影響，2月份天津二手房掛牌量單日最低漲價7套，單日漲價房源量最高可達333套。

天津2月房源漲價變化

5.南開區2月降價房源高居榜首，重點區域降價房源14057套

從各城區降價房源量來看，南開區降價房源量最多，2月降價房源2395套，其次為河東，降價房源量為2152套。

天津2月重點區域降價套數

降價房源最多的是和平區的誠基經貿中心，掛牌房源量378套，降價房源量44套，目前小區均價是37946元/㎡。其次是紅橋區的龍禧園，掛牌房源186套，降價房源43套，均價

2月熱門小區漲降價情況

6.市內六區掛牌價波動明顯，環城四區中津南量升價跌最明顯

從重點區域掛牌量來看，市內六區掛牌價在18日後波動最大，月末幾天稍有漲幅。

2月和平區掛牌價及掛牌量趨勢

2月南開區掛牌價及掛牌量趨勢

2月河東區掛牌價及掛牌量趨勢

2月紅橋區掛牌價及掛牌量趨勢

2月河北區掛牌價及掛牌量趨勢

而在環城四區中，唯有津南區在年後的“量漲價跌”最為明顯。

2月北辰區掛牌價及掛牌量趨勢

2月東麗區掛牌價及掛牌量趨勢

2月津南區掛牌價及掛牌量趨勢

2月西青區掛牌價及掛牌量趨勢

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