房地產這個行業，經歷了這麼多年反反覆覆的政策，經歷了無數磚家與有關機構的上下其手，但它就是一個打不死的小強。
大家都有一種直觀的感覺，那就是無論出了什麼政策，無論各部門捅出多大的簍子，即使爹不親孃不愛，房地產總會活出一片新天地。
01
這不，我們才剛理解“剛需新政”，11月上旬有關部門就又發佈新規徵求意見稿：
要求今後武漢新（配）建租賃住房應全部用於租賃，不得“以租代售”。在本市行政區域內土地出讓中，根據出讓要求或通過競投自持比例確定（原則上不低於商品住房項目規模10%）、按照市場價格面向社會出租新（配）建租賃住房。
你看看武漢新規徵求意見稿讓商品住房項目要拿出10%配建租賃住房。
作為中國第四城，武漢這兩年房價來勢洶洶，是叔（地方）不可忍嬸（上面）也不可忍，所以我們要緊跟大方針的步伐，舉起租賃的大旗，爭做全國住房租賃試點首批城市，要殫精竭慮用3至5年時間將租購比從1:9提高到3:7。
當然文件是以徵求意稿發出的，無論是虛晃一槍還是真抓實幹，風向是極其明確的，那就是當前的文件都是“房住不炒”的體現，是“堅決遏制房價上漲”的體現，是主旋律的體現。
站在未買房的民眾來講，圈圈覺得有關部門真是為剛需們操碎了心。
02
搞租賃住房這事，至少是在逐步瓦解居民的慣性思維，打破房價上漲的剛性預期, 這不能不說是一件極好的事情。
那麼好的事情怎麼才能辦好？就大有文章了！
現在就讓圈圈淺淺地談一談這個政策會帶來什麼影響：
土地價格會下調嗎？
假如以當前的限價為政策高壓紅線，按照意見稿“競投自持比例10%，且持有期間不得轉讓”，這就決定了一個房企要想拿一塊土地，除了算清楚土地成本、建設成本、稅收成本之外，還得計算裝修成本、持有成本、運營成本。
很明顯後面是不賺錢的或投資回收期很長很長的，那麼房企就會有一個鮮明的傾向：就是把後面的成本分攤到前期的成本或銷售價格之中。
既然售價保持高壓紅線，分攤到成本上是明擺著的事情，那企業開發或運營的成本就會大幅增加，同時房企的融資能力和現金流也在接受考驗。
既然限價是政策紅線、稅收又無優惠、現在又不得不做租賃住房，那就只能看土地價格會不會鬆動了？
如果土地價格不鬆動，多少項目能扛得住可以新拿土地？如果土地價格會鬆動，直接侵蝕一級土地市場的利益，這就看一級土地市場的是否願意放下到嘴邊的肉了，同時也是考驗一級土地市場配合這個意見的誠意和覺悟了。
住宅限價會鬆動嗎？
如果土地價格保持現有的姿態或未來持續高漲，房企開發成本居高不下，那就只能看看有關部門能否在住宅價格方面高抬貴手了。
當然這持續2-3年來之不易的成果，想放鬆恐怕上面很難答應的，那麼地方層面想放鬆恐怕是有賊心也沒有賊膽啊。
如果因為限價高壓持續、土地價格未鬆動，又無法給到相應的支持或紅包，顯然各大房企會擦亮眼睛。當然土地價格或者銷售價格也絕非非此即彼，也或許是各讓一步各為租賃住房盡一份心意。既想讓馬跑得快又不給馬兒吃草，房企自然也會用腳投票的。
會形成“一區兩制”嗎？
意見稿發佈之初，多數圈內人都在擔心租賃住房進入豪宅小區會降低房價麼？
這個操心是有道理的，但房企從來不是傻白甜的，因為自古以來都是一分錢一分貨。
一個直觀的解決方式就是規劃階段即開始籌備分區管理，即使報建的文本再怎麼美麗，事實上的結果就是形成一個小區兩種配置，儘管各種措施可以規避有形的隔離，但房企和業主也會自發形成一種無形的隔離。
這種問題還少麼？在成都某小區為學區房發生過“中產階層內部瘋狂踩踏事件”。在北京首開龍湖天璞2018年1月發生自住房和商品房業主在鐵門兩端對峙，自住業主們合力推倒社區“柏林牆”的故事。
當我們還原當年的土拍公告要求：限定地價上限，競拍到這一上限之後，開發商開始競報“限價商品住房”配建面積。商品房原地配建租賃住房產生“後遺症”問題似乎並不鮮見，在武漢會繼續上演“柏林牆”的故事麼？
租金會再次上漲嗎？
2018年4月讓北京萬科陷入輿論漩渦之中的就是全自持租賃住房項目翡翠書院“月房租1.5萬元起”、“一次性交付10年租金180萬起”。
在爭議的背後則是房企高價拿地後背負成本壓力。
高拿地成本與建設成本自然要轉嫁到下家身上，一次性交付10年租金180萬起這樣的尷尬方案，相信既不是有關部門期望的結果，也不是民眾期望的結果。
那麼當前的意見稿建租賃住房應全部用於租賃，不得“以租代售”。對外出租單次租期不得超過20年，不得一次性收取5年以上租金，不得以收取保證金等其它方式變相出售。
對通過招拍掛方式取得的商品住房開發項目經批准轉為租賃住房的，10年內不得對外轉讓。即使房企持有期間不轉讓，無非是規避了一次性收取5年以上租金的情況，顯然這個無濟於事，因為不收取保證金，還會有更多的辦法。
我們逼著一個建房子的拿出一部分房子做租賃，相信多數房企絕對不是輕資產運營的料兒，或者壓根就沒想到運營輕資產，現在逼著公雞下蛋公牛擠奶，似乎感覺棒棒噠。
03
這就回到本文的第一句，地產行業總是很耐操。意見稿既然來了，那就得接受啊。既然你想在這個市場繼續玩下去，那就得耐操。否則一句話懟死你：“你可以不玩啊？”
跟著旗幟走是我們能下的最大一盤棋，無論是喊口號，舞刀弄槍，還是真抓實幹，我們沿著總路線走得太久或許忘記來時的路，那些年的廉租房、保障房、公租房、共產房……過一陣子抓一兩個典型大書特書，然後呢就沒有然後了。
我們設計了最複雜的交易模式和產權制度，而這一次租賃住房會熱鬧多久？我們大概從未堅持一件事情，因為無論怎樣調整資源也就是這麼多，既要這個也要那個，也確實挺為難。
加強管理總是沒錯的，大概我們從不想回憶調控往事，無論是限價限購政策，還是廉租房、搖號新政、剛需新政……我們大概習慣頭疼醫頭腳疼醫腳的方式，哪裡有問題幹哪裡，我們習慣一種一元方程式的單線思維。
我們監管鏈條會越來越長，從做什麼產品，什麼時候賣，賣給誰，多少價格，怎麼賣，我們太喜歡這種一竿子到底的方式了。
對那些租賃住房的維護，一個鮮明的問題就是要不要成立一個租賃管理中心，租賃價格管理，租賃對象管理，租賃裝修維護管理，租賃問題投訴管理……未來要加強監管的地方或許還需要很多很多……
或許不花錢的好事我們人人都想擁有，既想把事情辦得體面又不想花點成本，那就只能把成本轉嫁給別人，這就看誰能接招誰願意接招?
按照我們的雄心壯志，假如按當前每年2500萬㎡的新建面積初步測算，未來3-5年租賃住房提升到30%的比例大概需要700萬平/年，需要投入的資金量應該不會少於400億/年，這麼大的資金量擱誰都腦瓜疼，既然各房企都是蓋房磚家那就請各房企一起來扛吧，你看這是不是有關部門“最聰明”的地方。
當然更多的思考，圈圈就不能再說下去了，因為你懂得啦。
只是那些未買房的剛需們希望早點能住上我們意見稿上的租賃住房啦。也求求各位且行且珍惜，把好事辦好。
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