經濟觀察報 記者 謝敏敏
今年以來，外資在中國商業地產投資市場變得愈來愈活躍。這已經成為一線城市房地產大宗交易圈的共識。
10月11日，上港集團發佈公告稱，擬通過上海聯合產權交易所以公開掛牌方式一次性出售上港集團所持上海星外灘項目100%的股權，掛牌底價約為127.86億元人民幣。
接近交易人士對經濟觀察報透露，買家為外資身份，是來自新加坡的凱德集團，雖然交易最終價格仍未確定，但凱德最終拿下該項目的總價約為200億元。
如若成交，這將是大宗交易史上單筆金額最高的紀錄，也將是外資在中國投資的最大一筆交易。
外資的活躍正逐步改變內資主導中國大宗交易市場的局面。仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示，隨著融資環境繼續收緊，境外投資者變得更為活躍，“他們正加緊腳步抓住目前的投資機會增加對中國的資本配置。若干正在進程中的大宗交易，均可見外資機構積極參與其中。”
上海是中國大宗物業投資的首選地，也是最活躍的城市，根據仲量聯行的數據，2018年第三季度，全國的總成交量同比上升25%至536億元，其中上海的總成交額佔全國60%，達到321億元，環比上升90%，同比上升69%。
鑑於目前若干大宗交易正在談判進程中，仲量聯行預計，未來2-3個季度，上海的成交將會保持活躍的勢頭。
姚耀對經濟觀察報表示，去年外資在上海大宗交易市場的佔比約為30%，而隨著諸多交易接下來陸續完成，在今年年底或者到明年一季度，外資佔比會顯著提升到50%左右。
整體來說，包括上海在內的一線城市核心資產均受到外資的青睞。戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵即表示，2018年外資參與到中國房地產投資市場的比例不斷在上升，“北京跟上海的這種核心資產，全世界的資本都在盯著看，一旦價格有一點點折讓，都會導致一大堆人來搶項目。”
星外灘標價128億
星外灘項目有著“上海最高雙子樓”之稱，且幾經轉手。
公開資料顯示，該項目包括2幢263米高的現代化超高層城市綜合體，3層高24米的商業裙房，以及地下6層地下室。
項目總建築面積41.61萬平方米，地上建築面積為24.38萬平方米，地下建築面積為17.23萬平方米。截至2018年6月30日，該項目已經完成結構封頂，目前仍在建設中，預計2019年3月31日工程竣工。
該項目最初由中國金茂拿下。2012年12月，上港集團和金茂子公司以56.8億元競得海門路55號地塊，而在去年12月，金茂以59.98億元價格出售股權，金茂在這筆交易中獲取了近30億元的收益，上港集團則接盤星外灘的全部權益。
根據此次上港集團的掛牌公告，星外灘的評估價為127.86億元。其中，總資產的賬面價值108.09億元，評估價值176.41億元，增值率63.21%；負債的賬面價值48.55億元，評估值48.55億元，無增減值；淨資產的賬面價值59.54億元，評估價值127.86億元，增值額68.32億元，增值率114.75%。
根據去年底金茂出售時約119.96億元的估值，一年不到的時間，星外灘的估值價上升了約8億元。
接近交易的人士對經濟觀察報透露，星外灘是位於上海內環線以內的沿江項目，這一地利優勢決定了它的價值：“交易已經談了很久的時間，有很多家參與競價，最終才定下凱德。”
該人士繼續表示，凱德旗下的數家關聯公司將一起參與投資，主要會採用境外股權交易的形式，預計最快春節時完成交易。
而凱德方面則回覆經濟觀察報稱，交易還沒有完成，目前不方便接受採訪。
星外灘並非個案。世邦魏理仕華東區顧問及交易服務|辦公樓部主管張越對經濟觀察報表示，接下來幾個月上海大宗交易市場將“捷報頻傳”，其中不乏大宗交易史上金額最大的交易會陸續爆出。
世邦魏理仕華東區研究部主管陸燕也透露，還有一些正在進行中的交易，會陸續在今年年底完成收購，“基本上都是外資主導”。她同時透露，這些正在進行中的項目僅星外灘金額最高，其餘標的主要位於20億-30億元成交價左右。
外資兇猛
外資為何更加活躍？這有多方面的原因。
姚耀分析說，一方面中國一線城市辦公樓租賃市場的基本面表現十分不錯，即使在中美貿易摩擦的大背景下，依然顯示出非常強勁的淨吸納量，差不多保持在120萬-130萬平方米的年均淨吸納量：“這個數字即便在全球來看也是最高的。這是很多外資機構會越來越關注中國一線城市的商業地產的原因。另一方面，去年國內的投資者其實是非常活躍的，而今年由於去槓桿的原因，融資槓桿上升，以及融資難度加大，外資的優勢就體現出來了。”
在過去兩年，內資在大宗物業市場十分活躍，但逐步增加的融資壓力讓內資在今年有所收縮，這無形中也給了外資更多的機會。姚耀表示，這會讓外資談判時在價格和付款方式等方面擁有跟多的議價空間。
“由於中美貿易摩擦的影響，人民幣貶值預期和壓力較大，某種程度上國內資產的價值比之前更突顯，這也是最近一段時間外資在上海尋找機會的一個原因。”陸燕分析說。
她進一步透露，最近有不少外資找上門來了解上海和全國的市場情況，“他們都表露出濃厚的興趣，希望在上海找到合適的高風險高投資回報的物業，同時也把觸角放到二線城市，比如南京、蘇州、杭州等。”
根據陸燕的觀察，外資尤為注重投資回報率，因此外資在尋找合適的投資標的方面耗費的時間要遠比國內資本長得多，這意味著目前市場上可以見到的活躍現象也許早就展開了，“我們現在看到的在談的交易，可能是半年甚至一年多以前就在接觸了。”
長線資金進入
在姚耀看來，比外資活躍更值得關注的，是越來越多國外長線資金開始進入到中國投資市場。他認為，這甚至有著里程碑式的意義。
仲量聯行研究數據顯示，目前境外養老基金和主權財富基金紛紛尋求入市機會，特別是一線城市的辦公樓物業尤其受到來自北美及歐洲基金的關注。由於養老基金和主權財富基金追求穩健的收益，不偏好風險，且投資標的較大，因此中國一線城市核心物業以其大體量、長週期且回報穩定的特性備受其青睞。
例如，來自加拿大養老基金投資公司CPPIB表示投資中國的資金達170億加元，佔其全球投資的4%，未來其投資中國的比例會不斷提高，預計在2030年將會有1500億加元投向中國。CPPIB此前和龍湖集團合作共同設立長租公寓投資平臺，用於投資中國一線及部分核心二線城市的長租公寓項目中，首期共同投資額共計8.17億美元。
今年4月，澳洲地產巨頭Lendlease與上海青浦區政府簽署協議，將建造其在中國的首個大型養老項目。
“包括海外的一些保險基金、養老基金和主權基金在內的長線資金，他們都是在全球去找項目，在房地產領域，原來配置給中國的比重是不高的，但現在情況有變化了。不能說在中國的比重一下子提升很多，但我們會接觸到很多海外投資者，他們都表現出了興趣，這意味著他們對中國一線城市的關注度是提高的。更多的長線的錢進入，說明外資對於未來十年、二十年是看好的，因為長線的錢接受更低的風險，說明他們會覺得中國一線城市商業地產的風險比幾年之前更低了，所以開始關注了。”姚耀說。
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