經濟觀察報 陳哲/文
“你現在管著多大面積？”這是這幾年物業企業面對投資人和媒體時，收到最多的問題。
按說作為行業龍頭，理應很樂意回答吧，事實上並沒有。
近半年來分別拜訪過行業前三名的老大，和他們的對話中，我感到龍頭們對規模的態度發生了變化。
在藍籌物業年會上，綠城服務CEO吳志華乾脆在演講中，引用了一個概念，叫“規模不經濟”。
這種反思，大概是行業的一個新現象。
自從2014年彩生活上市，行業主流公司在資本助力下開疆拓土，以實現規模經濟。到今年，物業行業第一陣營的萬科、綠城、碧桂園、金科、龍湖，管理房屋面積達到了數以億（平方米）計的規模、覆蓋家庭達到百萬戶級，前三名營業收入甚至開始指向100億元。
無論是其現金流穩定的基礎業務，還是想象空間巨大的後市場增值服務，足以令其他房地產衍生業務豔羨。如今，香港主板已經有8家物業公司，排隊的公司也在兩位數。
如果說，物業這幾年在風口，今年的風力正在接近峰值。管理規模上的競爭，就跟開發商銷售額排位一般，接近白熱化。
就在此時，吳志華給出了一個大膽的結論：物業公司做到5個億（平方米）或許就是極限！
綠城服務在發展和品質上均受到業內認可，其高管觀點素來有料有據，支撐上述結論的論據有三：一利潤率低、二管理難度、三品牌風險。
這些問題真實存在且不容忽視。
首先，物業管理屬於勞動密集型產業，中國人口紅利消失的大趨勢下，近期關於各種稅險金的討論，讓這個普遍存在的行業問題更為顯著。
有一家龍頭物業公司估算，如果按照最新的徵繳政策，多出來的成本將完全吞噬企業的利潤。當然，並不是每一家企業的問題都如此嚴重。一些已上市、國有企業受到的影響要小很多。
管理方面，考慮到一個社區需要配置的人員很難減少，隨著不斷擴張，管理層級會不斷加大、層級會不斷增多，對客戶的響應鏈條也會拉長。這對原先運營管理基礎比較薄弱的物業公司而言，會是非常大的挑戰。
儘管引入了大數據和管理系統，但迄今為止，優秀的物業公司在減少人工的努力上並沒有本質上的突破。多家物業公司目前員工都超過了3萬人，這個人數還在快速飆升。
最近有本書叫《規模》，一個由理論物理學家橫跨了生物、物理、社會、商業等學科去量化研究城市與公司進化的規律。結論很簡單，規模效應是世界的通用法則，但尺寸不可能無限制增長，否則自身體量會將自己拖垮，而要突破這個屏障，唯有創新。
在經濟學理論中，“規模不經濟”在有些人看來是個偽命題，不是規模不經濟，而是管理和創新沒跟上。
但是市場現實和理想模型，終歸是有一定的差別。
比如，物業公司所面對的這個領域，風險點之多不亞於任何行業。一家大物業公司管理的社區，動輒容納數百萬家庭的食住行甚至教育醫療，由此，物業公司與客戶的觸點密集且頻繁。這個觸點矩陣，當然是很多物業企業內心勾畫的增值服務的基礎，同時，也是很多物業管理過程中風險的滋生地。
很多社區內儘管會有不同程度的管控體系，但很多糾紛、偷竊、事故、災害的發生，仍然難以預案。隨著品牌物業的管理規模的成倍擴張，出現事故的概率也陡升。只要一起風險處理不當，都有可能對公司品牌帶來不可預測的影響。
說到這裡，想起萬科物業CEO朱保全早兩年就提及物業管理的本源是什麼。當然，他當時討論的語境是，物業管理應該如何梳理和聚焦目標，提高服務品質，在另一個角度上，也展示了萬科對物管業務邊界的劃定。
兩天前，碧桂園服務CEO李長江在會間給大家講了一個故事，在面臨類似文章開頭那個的問題時，他說“（碧桂園）要做到100億收入並不難，但要看你的結構和質量”。但提問者顯然對數字部分更感興趣。
作為房地產衍生鏈條上第一個被吹上風口、並進入收割期的行業，物業管理人或許是幸運的，資本市場短短几年的急劇變化，就讓他們開始學會辯證地看待規模的意義。
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