昨天，“超級文件”下發！城市命運、樓市邏輯將被改寫！

來源 |劉曉博說財經（liuxb929）

作者 |劉曉博

這份文件實在太重要了，它首次明確了中國城鎮化2.0時代的很多重大問題。

對於購房者來說，這份文件你必須細讀；對於開發商來說，這份文件你要一個字一個字地分析。原因很簡單，它將影響每個人的財富，並將把一批開發商推向“萬億級企業”的新高度。

這就是發改委在2019年4月8日上午，通過官網剛剛公佈的《2019年新型城鎮化建設重點任務》。

這雖然是一份年度文件，但很多提法是開創性的。

遺憾的是，媒體在報道這份文件的時候，只突出了“大城市要全面取消落戶限制”這一點，而忽略了更核心的內容。

下面，我將逐條分析文件的亮點。

1

到大城市落戶將更加容易

繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口 100 萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口 100 萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口 300 萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。

中國官方根據“城區常住人口”，把城市分為5個級別——超過1000萬的是“超大城市”；500到1000萬的是“特大城市”；100到500萬的是“大城市”；50到100萬的是“中等城市”；50萬以下的是“小城市”。

可以看出，官方的“大城市”實際上是老百姓觀念中的“中等城市”。它又以300萬人為界限，分為“Ⅰ型大城市”和“Ⅱ型大城市”。“Ⅱ型大城市”沒有修建地鐵的資格，比如惠州、珠海。這類城市“要全面取消落戶限制”，意味著未來將有一大批城市獲得修建地鐵資格。而“Ⅰ型大城市”則是“全面放開放寬落戶條件”。

事實上，西安、石家莊等一批“特大城市”已經在執行“Ⅱ型大城市”或者“Ⅰ型大城市”的政策。也就是說，地方政府在“搶人口”方面思想非常解放，比發改委的規定還要積極。這對於樓市當然是重大利好，因為大城市、特大城市大多有限購措施，降低落戶門檻就是“增加房票”。

2

城市群發展受到重視

“成渝城市群”再次被放在凸出位置

眾所周知，中國有四大城市群——京津冀、粵港澳大灣區、長三角和成渝。

現在，輪到成渝了。發改委這份文件這樣提到了城市群：

深入推進城市群發展。有序實施城市群發展規劃。加快京津冀協同發展、長江三角洲區域一體化發展、粵港澳大灣區建設。

紮實開展成渝城市群發展規劃實施情況跟蹤評估，研究提出支持成渝城市群高質量發展的政策舉措，培育形成新的重要增長極。

有序推動哈長、長江中游、北部灣、中原、關中平原、蘭州—西寧、呼包鄂榆等城市群發展規劃實施，建立健全城市群協調協商機制。加快出臺實施天山北坡、滇中兩個邊疆城市群發展規劃。

指導省內城市群有序發展，提高一體化建設水平。堅持以中心城市引領城市群發展，推動一些中心城市地區加快工業化城鎮化，增強中心城市輻射帶動力，形成高質量發展的重要助推力。

看到了吧——成渝城市群單獨有一段話來表述，而京津冀、長三角、大灣區反而一筆帶過，因為這三個說得太多了，不用再說什麼。至於成渝（成都—重慶）城市群會不會納入國家戰略，拿到最高規格的規劃綱要，還有待觀察。但有一點是明確的，成渝是老四，這個地位非常穩固。

這也是實力決定的：成都匯聚資金正在逼近4萬億，僅次於北上深廣杭。而成都的後面就是重慶，也有3.7萬億以上，超過南京、蘇州、天津、武漢。

早在2013年國家發改委就規劃了“3+10”的13個城市群。所謂3，就是京津冀、長三角和大灣區；10就是成渝、哈長（哈爾濱長春）、長江中游、北部灣、中原、關中平原、蘭州—西寧、呼包鄂榆、天山北坡、滇中城市群。

估計徐州人有點失望，淮海城市群沒有納入。這可以理解，畢竟連“長株潭”都沒有納入，山東也沒有拿到入場券。納入的都有直轄市、省會城市或者國家中心城市等為核心。

文件裡的這兩句話值得重視：堅持以中心城市引領城市群發展，增強中心城市輻射帶動力。

看到了吧，中心城市會不斷獲得利好的。這就是為什麼我2013年以來，一直建議大家在“有顯著人口增量的、高級別城市”投資不動產的原因。事實上，早在2013年，我就多次撰文闡述“大中小城市均衡發展”是一個夢，無法實現。城鎮化過程中失衡是常態，失衡（大城市化）可以節約土地等資源。現在，這個意見逐步成為了國策。

3

關於城市圈的新提法

大開發商的“超級機遇”來了

“城市群+都市圈”，已經被定義為“新型城鎮化”的核心內容。此前國家已經下發過《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》。在最新文件裡，又這樣提到了城市圈：

指導有關地方編制實施都市圈發展規劃或重點領域專項規劃。探索建立中心城市牽頭的都市圈發展協調推進機制。加快推進都市圈交通基礎設施一體化規劃建設。支持建設一體化發展和承接產業轉移示範區。推動構建都市圈互利共贏的稅收分享機制和徵管協調機制。

文件明確：中心城市未來將在城市圈規劃、運作中發揮“牽頭”作用。此前已經有一些探索，比如北京通州區拿下了河北廊坊北三縣的規劃權，北三縣唯通州區馬首是瞻。在陝西，西安也代管了周邊一些市縣，獲得了更直接的運營權。

未來，甚至連都市圈的商品房供應體系、房地產調控政策，都將進一步協調。事實上，很早以前我就建議過——比如在深莞惠這個都市圈，要打通住房體系。由於深圳太小，數百萬深圳人住到東莞惠州勢在必行。因此，深莞惠購房資格要建立“互認體系”，至少東莞和惠州不要對繳納深圳社保、在深圳工作的購房人限購，對他們首次置業應該給予支持，這是雙贏的。

“鼓勵社會資本參與都市圈建設與運營”，這句話至關重要。都市圈建設和運營，需要大量資金，需要大企業參與。尤其是類似萬科這種大股東是國企、是地鐵公司的房企，天然具有優勢。因為讓城市群變成“都市圈”的，首先是軌道交通。所以，大房企的機會來了。當然，非房企的大企業，也可以參與。不僅僅是建設，還包括運營。

以前，開發商只是在“造城”。將來將獲得“都市圈建設和運營”的機會，年銷售萬億級的企業將不斷湧現，這是空前的重大機遇。

4

文件首次提出“收縮型中小城市”

這份文件禮節性設立了“推動大中小城市協調發展”的章節，其中有以下幾點值得關注：

超大特大城市要立足城市功能定位、防止無序蔓延，合理疏解中心城區非核心功能，推動產業和人口向一小時交通圈地區擴散。

中小城市發展要分類施策，都市圈內和潛力型中小城市要提高產業支撐能力、公共服務品質，促進人口就地就近城鎮化；收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中；強化邊境城市穩邊戍邊作用，推動公共資源傾斜性配置和對口支援；穩步增設一批中小城市，落實非縣級政府駐地特大鎮設市。

這段話信息非常豐富。首先，超大、特大城市要通過“一小時交通圈”紓解非核心功能。其次，中小城市要分類發展。其中一類是“收縮型中小城市”，提出要“瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中”。

啥意思？

這事實上是要求“收縮型中小城市”要做小做精，不再盲目擴張面積，反而要把人口引導到中心城區，辦法是公共資源先行。所以，相當一批村鎮被廢棄，只是時間問題。早在幾年前，我就撰文指出，將來這些城鎮的房子價值，就是拆除賣廢品價格。

5

哪個城市“搶到了人口”

給予獎勵、甚至升級

文件說：

在安排中央和省級財政轉移支付時更多考慮農業轉移人口落戶數量，2019 年繼續安排中央財政獎勵資金支持落戶較多地區。

全面落實城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤政策，在安排各地區城鎮新增建設用地規模時，進一步增加上年度農業轉移人口落戶數量的權重，探索落戶城鎮的農村貧困人口在原籍宅基地復墾騰退的建設用地指標由輸入地使用。

也就是說，搶到人口的城市，尤其是搶到了農村人口的城市（這相當於給國家增加“城鎮化率”），將給予資金、土地的獎勵，這就是所謂的“人地錢掛鉤政策”。資金是轉移支付，就是中央財政的補貼；土地是指城市建設用地的指標。

所以，城市之間的“搶人大戰”會日趨激烈。對於地方官員來說，增量人口就是政績，就是烏紗帽。而對於城市來說，增量人口就是未來。不搶增量人口，你就等著沒落吧。

文件裡還提出“穩步增設一批中小城市，落實非縣級政府駐地特大鎮設市。穩妥有序調整城市市轄區”。這是啥意思？

這絕對是強刺激，想想看：鎮長的頭銜變成了“市長”，這是何等榮耀？所以，搶人大戰只能越來越激烈。我猜測，第一批“鎮級市”有可能在東莞、中山或者長三角一些城市率先出現。

最後總結一下：

發改委的這份最新文件清晰地告訴我們，城鎮化仍然是當前“擴大內需、穩增長”的重要手段。因為城鎮化關聯著房地產，房地產是百業之王。

中國的新型城鎮化實質上就是率先發展“以大城市為核心的都市圈、城市群”，也就是做大“核心城市”及其周邊。

在這個過程中，不僅僅開發商存在巨大商機（開發商可以成為都市圈的建設運營商），投資者也將獲得巨大機會。核心都市圈內崛起的新市鎮，其房價將出現巨大升值空間。

“收縮型城市”概念首次提出意義深遠，說明官方開始正視城市的“生老病死”和發展極限。

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