案情概述
2015年11月，為提高居民居住條件區政府作出《國有土地上房屋徵收決定書》，決定徵收市規劃部門劃定徵收範圍內的住宅類建築物、構築物，李某的房屋在此次徵收範圍內。同日，區房屋徵收辦公室作出《棚戶區搬遷安置項目房屋徵收評估機構報名的公告》，公告內容為承擔房屋徵收評估工作的房地產價格評估機構需預先報名，並公佈了報名資格條件、報名方式和時間、地點。隨後公示了3家通過審核的評估機構，並賦予了被徵收人為期三天的異議期。月底，《選定房地產價格評估機構結果的公告》作出，最終確定由甲乙丙三家評估公司共同承擔棚戶區房屋徵收評估工作。
甲評估公司作出了涉案房屋房地產估價報告，確定了估價對象在估價時點的房地產市場價值，估價報告依法送達給李某後，李某提出了複核評估申請，甲評估公司收到申請後，作出了複核評估申請書的答覆並送達給了李某。因雙方無法在簽約期內達成徵收補償協議，區政府作出《關於國有土地上房屋補償決定書》，決定對李某名下的房屋實施徵收，按照《國有土地上房屋徵收補償方案》的規定，實行貨幣補償或產權調換或棚戶區改造貨幣化政府統籌安置方式，被徵收人可以選擇三種方式之一。區政府將補償決定送達李某之後，李某不服該補償決定提起行政訴訟。
法律分析
本案中，關於評估機構的選定及評估報告的形成是否合法？
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條規定，房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。《國有土地上房屋徵收評估辦法》第四條規定，房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
北京吳少博律師事務所認為，本案中區政府採取向房地產價格評估機構發送電子郵件、組織網絡報名、篩選審核、進行公示的方式，最終選定三家評估公司，限縮了被徵收人可以選擇評估機構的範圍，也未組織協商與隨機選定的程序，不符合上述法律法規的規定。但是，從行政效率原則角度考慮，本案涉及房屋徵收範圍較大、被徵收人戶數眾多，由房地產評估機構主動報名加上政府審核的程序，可以增加選定具有相應資質與能力評估機構的成功率但限縮了被徵收人主動選擇評估機構的權利，其程序不合法；但涉案評估報告在評估機構與評估人員的資質，評估時點、評估原則、評估方法等方面均符合房屋徵收評估辦法的相關規定，且估價結果系估價對象在依法最高最佳利用下的價值，保護了被徵收人合法權益，賦予了被徵收人提出異議的權利，從根本上未影響被徵收人的實體權利。
另外，根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第二十條第一款規定：被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。第二十二條規定：被徵收人或者房屋徵收部門對原房地產價格評估機構的複核結果有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。本案中，評估機構根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，採用合理的估價方法，作出的評估報告，確定了相應的房屋價值，與評估辦法規定的各項評估因素相符。李某若對評估結果有異議應根據上述法律規定向評估機構申請複核或向評估專家委員會申請鑑定。事實上是其雖在法定期限內申請複核評估，但收到複核評估申請書的答覆後並未向評估專家委員會申請鑑定，應視為放棄了相關的救濟途徑並認可該評估價格。
區政府作出房屋徵收補償決定程序是否合法？
《國有土地上房屋徵收與補償條例》地二十一條第一款規定：被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。區政府依據制定的補償方案及房地產估價報告，對被徵收人的房屋補償提供了貨幣補償、房屋產權調換、棚戶區改造貨幣化政府統籌安置三種補償方式，被徵收人可自行選擇其一，符合法律規定，較為充分地保障了被徵收人的選擇權。
區政府用於異地安置的房屋最初是保障性安居工程，但通過辦理繳納土地出讓金等手續，已是具有商品房預售許可證的商品房。《國有土地上房屋徵收評估辦法》第二十九條規定：除政府對用於產權調換房屋價格有特別規定外，應當以評估方式確定用於產權調換房屋的市場價值。本案中，區政府按照評估機構的房地產估價結果確定安置房的市場價值，符合法律規定。雙方就補償問題達不成協議的情況下，區政府以評估報告確定的房屋價值為依據作出徵收補償決定的作法，符合法律規定。
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