平時我們談起江蘇樓市，下意識的就把範圍限定在蘇州、南京、無錫、常州幾個城市。
這在其他省份是很少見的，比如我們聊起山東房價，必然會提及濟南和青島的差異，說起河南樓市，也肯定會比較鄭州與洛陽的異同，即便是首位度較高的四川與湖北，單核大都市周邊的外溢小城，也在人們的關注之列。
但江蘇不同，地域之間的絕對距離，讓這裡的房地產市場也千差萬別，或者說，呈現出了“雙面”的特徵。
從今年的樓市表現就可以看出，蘇錫常三地的投機情緒再次升溫，雖然經歷了去年大範圍的土地流拍、樓盤去化率下跌，但炒房客與房企似乎有捲土重來的意願。
蘇州1-3月份的幾次土拍，溢價率明顯升溫，去年流拍的地塊引來19家房企的爭搶，無錫在3月初的土拍中，4幅地塊起拍價高達40億，惠山、新吳的兩宗地塊起拍價均在7000元/平以上，常州也跟隨躁動，4月初拍賣3塊宅地，最高成交樓面價高達11879元/平。
數據顯示，3月蘇州商品房成交8585套，環比2月上漲118.17%，僅在這兩個月，無錫就有5家樓盤上調了價格，南京甚至出現3千人抱團看房的火熱景象。
市場真的有這麼大需求嗎？答案是否定的，蘇錫常此前因為嚴厲的限購或限價，造成房價倒掛，優質新房的稀缺引來炒房客追捧，在量價齊升的背後，顯然有賺短差的因素存在。
君不見幾乎所有人都把蘇南樓市的需求形容為“投資”麼？首套房的剛需比例有多少？近幾年人口流入是否充足？都值得我們深思。
在蘇錫常三市和南京樓市再度迎來眾人覬覦時，另一面的徐州、淮安、宿遷卻是另一番景象。
從3月份的數據上看，徐州樓市的表現似乎不錯，多家樓盤接連漲價，並且收回折扣取消優惠，尤以南區居多，甚至有樓盤4天就賣100多套房。
然而，這絲毫掩飾不了徐州房價的脆弱，3月末，房產研究機構克而瑞發佈了《全國50城房地產市場重要指標偏離度研究報告》，徐州以120%名列第二，僅次於日照。
淮安2月份二月份均價跌至8445元/m²，環比跌幅雖然不大，但這已經是從去年8月份以來第六個月下跌了，另外，在其他城市紛紛下調房貸利率時，淮安的按揭利率仍位於15%以上。
宿遷的均價雖然沒有淮安和徐州那麼離譜，3月的成交量也回升到了2998套，但均價下跌趨勢已經確立，尤其是宿豫區和蘇宿園區，此前因為棚改或大房企的推動單價走高，如今也面臨一定拋壓。
房價偏離度高企、下跌趨勢確立，意味著在4月小陽春的季節裡，徐州、淮安與宿遷樓市依然“陰霾未散”。
事實上，樓市的漲跌或許只是短期波動，這三個城市與蘇錫常最大的區別，或者說問題的根本癥結是：人口外流。
數據顯示，截止2016年底，徐州人口外流高達170萬人，宿遷流出103萬，淮安流出78萬，另外，根據第一財經今年2月份的一篇報道梳理，徐州人口流出仍然高達163萬人。
這些人都去哪裡了？毫無疑問，絕大部分都流向了蘇錫常，有媒體此前做過粗略統計，蘇北8市流出人口640萬，其中500萬流向蘇南和上海。
也就是說，江蘇樓市現在就猶如硬幣的“一體兩面”，強的越強，弱的越弱，有產業根基和人口流入的區域，投機情緒異常旺盛，已經難言“性比價”三個字，而那些房價本就如同空中樓閣一般的區域，未來前景更加堪憂。
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