重回快車道的保利發展（600048.SH，下稱“保利”）交出了2018年成績單。
4月15日晚間，保利發佈2018年度報告顯示，公司2018年營業總收入1945.55億元，同比增長32.66%；淨利潤 261.49 億元，同比增長 32.78%；歸母淨利潤 189.04 億元，同比增長 20.92%。
在衡量公司規模和行業排名的重要指標合同銷售金額上，保利以4048億位列行業第五，同比增長30.91%，市場佔有率提升至 2.70%。
若與同期行業十強房企24.8%的同比增速相比，保利2018年的增速超過龍頭房企均值，顯示出增長的優勢。但若與同在五強行列的其他同行比較起來，依然存在較大差距。數據顯示，位居行業第四的融創中國（01918.HK）去年實現合同銷售4600億，而位於行業第三名的中國恆大（03333.HK）則高達5500億，超過保利約1500億。
作為央企陣營中領先的房地產企業，保利的市場規模曾經位於行業第二名，一度被視作最有潛力超越彼時行業一哥萬科的種子選手，但在過去一輪週期中，民營企業陣營的異軍突起，將保利、中海（00688.HK）等領先的企業拉下神壇。
作為地產央企龍頭，保利固然擁有其他民營企業無法比擬的競爭優勢，但在競爭日趨白熱化的房地產行業，從領跑者到追趕者的身份變化，倒逼保利放棄佛系姿態，重新站到奔跑的賽道之上。
一年增收千億
連續四年，保利的銷售保持著一年增長1000億的節奏。數據顯示，2015年~2018年，保利的銷售金額分別為1471億元、2203億元、3150億元、4048億元，年均複合增長率在20%左右。
權益銷售額方面，保利近三年地產權益銷售分別是1471億元（2015年）、1613億元（2016年）、2236億元（2017年）、2875.5億元（2018年）。
報告期內，保利在一二線城市及六大核心城市群銷售貢獻均達 77%，其中在珠三角實現簽約銷售 1170 億元，較2017年同期增長 24%。深耕城市銷售再創新高，單城簽約過百億城市 12 個，廣州實現簽約 400 億元，佛山、北京超過 250 億元，東莞、中山等首次突破 100 億元。
在限購、限籤等調控政策以及信貸收緊的影響下，2018年，保利全口徑的銷售回款率超過88%，回款資金達3562億元，2018年，保利經營性現金流量淨額指標達119億元，同比增長140%。截至2018年期末，持有賬面現金達1137億，現金利息倍數達2.79倍。
2018年，保利營業總收入1936億元，同比增長32.3%；實現歸母淨利潤188億元，同比增長20.3%；實現基本每股收益1.58元，同比增長19.7%；加權平均ROE為16.4%，同比提高0.12個百分點。
淨利潤的增長得益於毛利率的提高。2018年全年，保利毛利率提升1.45個百分點至 32.49%。其中，房地產結轉毛利率也提升至 32.68%；實現投資收益 26.90 億元，同比大幅增長 60.06%；淨利率 13.44%，與 2017年基本持平。
截至2018年年底預收賬款達2998億元。預計公司在2019年依舊能夠保持業績的平穩增長。
低成本融資支撐逆勢擴張
2018年，國內房地產行業資金面空前緊繃，大多數房企負債比率和融資成本顯著上升。在此背景下，保利的央企身份優勢盡顯。
數據顯示，公司資產負債率 77.97%，基本保持穩定；淨負債率 80.55%，同比降低 5.82 個百分點。截至期末的有息負債總額 2637 億元，有息負債綜合成本僅 5.03%，處在行業最低區間。
資金是推動房企擴張的根本，去年，保利依舊保持了較為積極的投資策略，全年拓展項目 132 個，新增容積率面積3116萬平方米，是年度簽約面積的 114%。合計購地總金額總地價1917.3億元，同比下降28.4%，拿地金額佔比銷售金額47%，新增土地平均樓面地價6186元/平米。
截至 2018 年末，保利在國內外 100 個城市合計擁有在建面積 10390萬平方米、待開發面積 9154 萬平方米，可滿足未來 2至3 年的開發需要。在總計超9000萬平方米的待開發面積中，一二線城市佔比 60%，城市群周邊的核心三四線城市佔比 30%。於大灣區，保利擁有總貨值2788.6億元，土地儲備建面1853.4萬平方米，皆位於貨值榜及土儲建面榜的五強之內。
2018年，保利持續加大一二線城市及核心城市群的滲透，年內一二線城市拓展金額和麵積佔比較高，且三四線城市新增容積率面積中 53%位於珠三角、長三角城市群。
對於2019年，保利沒有披露銷售目標，但按照公司一年1000億的增加幅度來看，5000億是其即將攻陷的下一個陣地。
數據顯示，今年前兩月，保利合計實現合同銷售金額670億，反超恆大、融創，暫時重回前三，第一季度，四家房企銷售突破1000億，保利名列其間。但公司能否將這一優勢延續至全年，目前仍不得而知，畢竟，在央企面對利潤率等眾多考核指標的束縛之下，民營企業在市場上隨行就市的靈活性更高。
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