最近的貨幣市場、土拍市場連連爆出好消息，一季度的GDP增速也超出了預期，這是否意味樓市要升溫，房價要飛漲？
我們不妨來看看2018年的數據，透過過去的數據來窺探接下來的走向。
人口是基礎
人口可以從總量、人口流入流出和青少年比例來綜合考量。從16、17年的人口總量來看，淮安區、漣水縣、淮陰區的人口較多，而金湖、洪澤的人口少；居民用電量一定程度可以反映房屋居住率，清江浦區、淮安區的耗電量大。
從人口流入流出比看，整個淮安只有清江浦區的人口盡流入，其他區縣均面臨不同程度的人口流出，漣水、盱眙最嚴重；
從青少年比例看，由於數據公佈不夠精細，因此不作參考。
經濟是保障
一方面需要考量地區發展實力，另一方需要注重居民購買力。
從GDP看，清江浦區、淮安區、淮陰區的經濟總量大，而洪澤、漣水、盱眙的經濟總量小，淮陰區、淮安區的民營企業數量較多；二手門店數量一定程度上可以反映房價（詳見筆者的前一篇文章），清江浦區、淮陰區、金湖區二手門店較多，二手房交易活躍，對新房市場有一定支撐。
從購買力來看，清江浦區、洪澤區、盱眙縣的收入房價比高，居民購房壓力相對較小，而淮陰區、淮安區的居民購房壓力大。
供求反映問題
供應應該從短期和中長期來看，短期預示著近期的房價走勢，而中長期庫存可以反映長期的房價支撐。清江浦區同樣表現突出，不管從短期去化還是總長期去化看，都屬於供不應求的狀態；整體來看，淮安的市場庫存不大，均沒有超過國家規定的36個月的警戒線。
清江浦的成交面積異常突出，鑑於人均居住面積較小，且前幾年的成交均較突出，預示著居民的購房需求逐步在釋放；淮陰區成交面積雖然較大，但人均居住面積已經遠遠高於全國平均水平，後期可能增長乏力；盱眙、漣水的成交面積也較大，需求還有一定空間。
價格反映未來
清江浦區由於新納入了開發區，導致總體均價下跌，但實際的中心價格是在上漲的。盱眙、漣水、金湖的價格上漲過快，反映出樓市過熱；而淮安區、淮陰區處於相對溫和的增長態勢。
競爭強度反映潛力
整體來看，淮安的品牌房企進駐量不大，市區相對較多，縣級市進駐較少；品牌房企佔有率由於數據不全，不予討論。
從地樓比看，淮安整體的地樓比均不高，只有淮陰區異常，房企的盈利空間較大。
整體來看，淮安的房地產市場還有很大的機會，尤其是市區的清江浦區，供應小，成交量大，人口也較多且在流入，房價有支撐。
金湖、漣水、盱眙等縣市雖然價格不高，庫存也沒有超出異常值，但人口在不斷流出，缺乏支撐，需謹慎。
剛需早上車，投資擇良機下手。
用最真實的數據，解讀長三角樓市。
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