少數城市一季度出現樓市小陽春，卻引發輿論對於房價全面反彈的擔憂。在決策層眼中，樓市已經上升“政治問題”，中央部委近日對樓市波動較大城市開始亮出“黃牌”警告。
近日，住房和城鄉建設部會同國務院發展研究中心對2019年第一季度房地產市場運行情況開展了專題調研。從調研情況看，房地產市場總體保持平穩，住宅銷售平穩回落，房價基本穩定，市場預期趨於理性。但部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需引起高度關注。
按照穩妥實施房地產長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。
住建部並未公開哪些城市被預警提示。不過，從一些官方報告來看，確有一些城市房價或地價近期波動較大。
中原地產首席分析師張大偉認為，未來住建部的約談、預警將影響地方房地產調控，房地產巡查在2019年將常態化。
會有哪些城市？
中國樓市區域性較強，按成交規模和重要性，國內城市一般被劃分為一二三線城市。從官方數據看，本輪市場波動，二三線城市反而成了領跑者。
從一手房價來看，國家統計局近日數據顯示，3月份70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市達65個，僅上海、深圳、贛州、韶關4個城市下跌，長沙持平。
張大偉認為，65個城市新房銷售價格環比上漲，再次接近了2017年市場熱度高點。
值得關注的是，在新建商品住宅銷售價格方面，一二三線城市同比漲幅均是上升的，但二三線城市漲幅更大。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉透露，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%，二線城市同比上漲12.2%，三線城市同比上漲11.4%。
而3月新建商品住宅銷售價格同比漲幅超過20%的有5個城市，漲幅從高到低依次為：西安、呼和浩特、大理、貴陽和丹東。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，3月房價數據說明隨著小陽春行情的到來，市場交易有所上升，價格也有所反彈。而同比增幅繼續擴大，這和過去幾個月環比增幅相對偏高有關。尤其是部分城市高價樓盤密集入市，也容易帶來價格的反彈。
“房價上漲城市數量的增加，多少也會影響二季度購房者的市場預期。另外需要注意的是，在同比增幅中，全國70個城市均保持了同比正增長現象，通俗來說，70個城市的房價均超過了去年同期水平。”嚴躍進稱。
二三線城市在領跑房價漲幅之外，地價變動也相對一線城市更大。
自然資源部17日發佈“2019 年第一季度全國主要城市地價監測報告”顯示，在一線城市中，北京、廣州、深圳住宅地價增速環比收窄，上海住宅地價增速連續兩個季度負增長。
從同比看，除了廣州住宅地價同比上漲11.95%外，北京和深圳同比漲幅均在5%左右，上海最低，只有0.55%。
二線城市中，石家莊、瀋陽、大連、哈爾濱、海口、西安等 6 個城市住宅地價同比增速超過 10%，其中西安增幅最大，達到了20.72%。
三線城市中，有23 個城市住宅地價同比增速超過 10%，其中株洲最高，甚至達到了35.52%。
上述報告預計，2019年第二季度全國城市地價溫和上行，熱點城市住宅地價增速回落幅度趨緩，部分城市住宅地價環比漲幅略有回升，但基本穩定。下一步要關注地方政策微調下的市場動態及預期引導，在強化地方主體責任的同時，嚴格落實中央對地方的督察問責。
小陽春可能是偽命題
近期，一些地方統計局相繼發佈一季度房地產銷售情況，總體來看，冷暖不一，樓市小陽春並非處處皆在，即便一些成交增幅較大的地區，房價上漲趨勢也並未如一些業界人士預料的那樣明顯。
譬如，北京和天津銷售有增加。一季度北京全市商品房銷售面積為147.7萬平方米，同比增長87.2%。其中，住宅銷售面積為122.4萬平方米，增長1.3倍。
今年一季度，天津全市新建商品房銷售面積239.43萬平方米，同比增長27.3%；其中，3月當月新增銷售面積145.43萬平方米。
也有樓市銷售出現較大降幅的地區。上海市統計局19日數據顯示，上海一季度商品房銷售面積317.50萬平方米，下降10.7%。其中，住宅銷售面積269.00萬平方米，下降3.5%。
重慶市一季度商品房銷售面積1441.51萬平方米，同比下降8.3%，其中住宅銷售面積1228.87萬平方米，下降6.8%。
海南省統計局副局長、新聞發言人王淵18日介紹稱，一季度海南全省房屋銷售面積185.73萬平方米，同比下降64.1%；房屋銷售額316.22億元，同比下降58.8%。
從超過八成的成交增幅來看，北京樓市已經不能僅僅用小陽春來形容了，但北京房價是否也隨之快速上漲？
第一太平戴維斯華北區市場研究部負責人李想表示，自去年末以來，在政策平穩、信貸放鬆的雙重作用下，北京樓市銷售數據良好，但價格反彈不明顯，預計量價齊漲的可能性較小。
“成交量的提升並未很快傳導至房價的波動，目前北京市場上一手住宅銷售的主體仍以限價房及共有產權房為主，其價格已經封頂，難以實現反彈。 ”李想稱。
國家統計局北京調查總隊副總隊長、新聞發言人方曉丹19日也表示，從價格來看，北京住宅銷售價格總體平穩。一季度北京市新建住宅銷售價格小幅波動。1月份環比上漲0.6%，2月份由升轉降，環比下降0.2%。3月份環比上漲0.4%，同比上漲3.2%。
關於房價未來走勢，方曉丹認為，隨著北京市房地產系列調控政策持續嚴格執行，“房住不炒”逐漸深入人心，投機需求基本絕跡。在國家“穩地價、穩房價、穩預期”的調控方針指引下，預計未來北京市住宅銷售價格將繼續保持總體平穩態勢。
一線城市往往被視為樓市走向的風向標，但從前述一季度官方數據看，除了北京樓市銷售增幅較大外，京滬廣深房價並未出現較大波動，而一些二三線城市反而在房價和地價上漲幅較大。
原因何在？或許與近期樓市調控力度的變化有關。
自然資源部上述地價報告認為，“一城一策”的主導模式促使各地政策調整更加精準化。二三線城市政策微調的範圍和力度相對較大。在此背景下，一季度二線城市住宅地價環比增幅由降轉升，而三線城市住宅地價同比增幅連續 5 個季度超過全國及一、二線城市水平。
嚴躍進認為，從3月份一二三線城市的房價環比增幅數據看，分別為0.2%、0.6%和0.7%。從環比增幅數據看，三線城市相比2月份有所擴大，這說明三線城市或受近期一二線城市成交回暖的影響，市場交易也有所反彈，價格也容易上升。
樓市已成“政治問題”
本輪二三線城市樓市波動，既然始於調控，也可能終於調控。
張大偉認為，從2018年11月開始，全國各地收緊樓市調控政策明顯減少，但最近在樓市波動下，市場炒作氛圍再啟，部分城市再次發佈調控政策。此外，近期市場各種謠言明顯出現，如傳聞一些城市鬆綁限購限價等，對此，相應城市及時進行了闢謠。
值得注意的是，中共中央政治局19日召開會議要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。
張大偉認為，在近期部分房地產市場出現小陽春，局部區域出現波動的情況下，政治局會議再次提及房住不炒，對炒房者將有打擊，也有利於市場平穩。
嚴躍進也表示，政治局會議也明確了長效調控機制的概念，主要包括一城一策、因城施策、城市政府主體責任。預計今年二季度相關城市會在一城一策上有相關政策出臺，對於地方政府的主體責任考核也會加大。
自然資源部17日下發通知要求，做好2019年住宅用地“五類”調控目標制定實施工作。通知強調，建立房地產市場平穩健康發展長效機制是黨中央國務院重大決策部署，不僅是經濟問題，也是重大民生問題、政治問題。
由此可見，在決策層眼中，樓市問題已經上升為政治問題，其是否穩定將是最大的考核目標。
這種穩定，既包括不能大漲，也有不能大落之意。
住建部19日要求各地堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實主體責任，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。
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