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“水逆”的2018已經過去。
這是2018年年報中，華夏幸福《致股東信》的開頭。
在“水逆”的這一年，華夏幸福實現營業收入838億元，同比增長41%；歸屬於上市公司股東的淨利潤達117億元，同比增長33%，超額完成了對平安資管的業績承諾。尤其值得注意的是，去年華夏幸福的整體毛利率達到了42%，處於行業領先水平。
2018年，華夏幸福經歷了企業史上的重要變化，引入平安作為戰略投資者，管理層進行人事調整。面對外部市場環境的變化，和企業內部發展的革新，華夏幸福依然交出了一份不錯的成績單。
在公告中，華夏幸福宣佈向全體股東每10股派發現金股利12.00元（含稅），總共分配的現金股利佔歸屬於上市公司股東淨利潤的31%，繼續高分紅的傳統。
《致股東信》裡提到“基業長青的不動產公司，必然由單一負債模式向金融深化模式轉變”，這是華夏幸福在經歷風波後的深入思考。
正如這家企業的全稱——華夏幸福基業，想要基業長青就必須做出改變。與平安牽手之後，對於資金和金融的態度，會是華夏幸福最顯著的變化。隨之而來的是戰略上的調整。
在年報中，華夏幸福提出了堅持都市圈佈局，堅持做強產業新城業務，並結合空間都市圈化、運營精細化、地產金融化等新趨勢，開拓新領域、新模式、新地域。
隨著“水逆”結束，一個新的華夏幸福已經呈現出來。新任總裁吳向東接下來將帶領華夏幸福的戰略轉型。
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一變：轉向金融深化模式
2018年，華夏幸福的財務結構實現了很大程度的優化，最核心的經營性淨現金流缺口逐漸縮小，自2018年二季度起，已連續三個季度為正，融資性淨現金流明顯改善。
期內，華夏幸福利用公司債券、中期票據、PPP資產證券化等多渠道、多種類融資工具，成功超額髮行了一筆70億元公募公司債券，這是2018年內單期發行規模最大、期限最長的公司債券。華夏幸福的融資環境及債務結構因而得到進一步改善和優化。
截至報告期末，華夏幸福的貨幣資金餘額為473億元，為一年內到期有息債務的1.8倍。一年內到期的有息債務佔比下降到19%，償債難度不大。
華夏幸福還與國內多家銀行、金融機構建立了長期、穩健的戰略合作伙伴關係。截至目前，銀行授信額度達3683億元，已使用605億元，剩餘額度3078億元。
通過與中國平安展開合作，華夏幸福的融資局面徹底打開，同時對於地產與金融的關係，有了更深刻的認識變化。
地產金融化是華夏幸福對於未來房地產市場的一個重要預判。
從前，熟練使用高槓杆是企業快速擴張的基礎，而隨著房地產行業的規模觸及天花板，在長期穩定的調控作用下，這種用高負債換高增長的模式已經不可持續。
華夏幸福認為，未來應當不斷提高權益性融資佔比，降低債務槓桿率、對沖週期風險。在盤活存量資產，優化資產負債結構的同時，以資產管理輸出的模式，快速切入市場，並逐步探索其他市場化模式，如基金模式、資產證券化模式。
“將金融‘長錢’與不動產結合，從而催生更強大的資本和更卓越的不動產企業，實現從由單一負債模式向金融深化模式轉變”。這無疑使得華夏幸福具有更明顯的金融屬性。
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二變：不再一招鮮 啟動雙戰場
由於房地產本身沉澱巨量資金的屬性，要實現理想的地產金融化需要華夏幸福在戰略上做出相應調整。
放眼全球，最受資本市場青睞的往往是銷售和持有型物業並舉的企業，這樣覆蓋開發經營全週期的企業，往往擁有更高的抗風險能力。尤其是在中國的房地產強勢調控之下，面對樓市的下行週期，持有型物業和運營物業將為企業提供持續、穩定的收入，安全地穿越市場波動期。
這無疑是華夏幸福在“水逆”之後，想要為自身加上的一層全新保障。《致股東信》中明確提到：“未來的房地產企業通過多業態發展，獲取輕資產運營、土地增值和權益投資回報等收入，實現收入結構的多元化。堅持產品服務品質化，以優質產品和服務獲取品牌溢價，運營能力將成為房地產企業的未來核心競爭力。”
因而，接下來，華夏幸福會採取輕重並舉的新發展模式，在做強產業新城業務的基礎上，探索開拓產業新城以外亦屬於綜合不動產的新業務領域。
華夏幸福認為在都市圈的內圈層和中圈層，未來的房地產發展必定是以城市更新為主，由增量市場轉為存量市場。在這一趨勢下，華夏幸福將增加商業地產及相關中高端住宅業務，如寫字樓、商場等；並對康養、長租公寓等新型不動產業務保持探索。
在這些領域曾經擁有豐富經驗和優秀成績的吳向東，會直接領導華夏幸福的城市更新事業部，這會為華夏幸福開闢出怎樣的一片新戰場，值得期待。
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三變：聚焦深耕核心都市圈
在進行企業新業務拓展的同時，華夏幸福特色的產業新城模式仍舊是這家企業發展的壓艙石。
2018年，華夏幸福新籤PPP項目合作協議共18個，全部為環北京以外區域，主要位於環杭州、環鄭州、環合肥、環武漢、環廣州等都市圈內。
環北京以外區域去年的銷售額貢獻達到了756億元，佔整體份額的將近一半。這意味著華夏幸福模式已經成功進行了異地複製，可以支撐企業的長遠發展。
去年四季度起，華夏幸福取地面積快速增長，聚焦外埠高效區域，業績儲備有所增加。2019年一季度取地面積同比增長64%。這樣的趨勢意味著不久的將來，華夏幸福在環京以外區域的業績貢獻將會成為主力。
隨著產業新城繼續走向全國，未來華夏幸福會徹底摘掉區域性的帽子。
華夏幸福在年報中提出了空間都市圈化的理念，認為人口和產業構成了都市圈發展最大的基本面。未來，我國城鎮化新增人口的三分之二將集中在都市圈，新技術、新產業也將主要孕育在都市圈。
華夏幸福會繼續聚焦深耕核心都市圈，並將開拓進軍都市圈的核心圈，進一步夯實在核心都市圈內的佈局。依託京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心都市圈“3+3+4”的戰略佈局，通過多元渠道獲取優質資源和項目。
得都市圈者得未來。
幾乎所有房企都將這句話奉為金科玉律，華夏幸福作為其中之一，如何從都市圈混戰中突圍，值得關注。
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