倒退幾年，天津人置業固守市區的老觀念還是市場上最重要的規則之一，但如今鮮有人再提。不是天津人變了，而是伴隨城市發展對樓市格局的深刻重塑，市區市場被以“稀貴”之名捧為了奢侈品，價格門檻逐高，比價格更“貴”的還有“稀缺”。
因此別說剛需大眾，許多改善需求也不得不另謀出路，但對執著者而言，真理永遠是“耐得住寂寞，方守得住繁華”。遠離熱鬧已久的市區市場，看架勢有望在2019年換個“活法”，真切的是一二級市場上的行情已經邁著整齊的步伐走近了……
01.
長期疏於供應，話還得從庫存說起。
站在天津全市維度看，2016近乎一年的成交爆發將庫存量降至歷史低點。此後不久，調控重啟政策趨嚴，市場旋即調頭深入“增庫存”期，尤其是2018年下半年全市新房供應明顯放量。截止去年底，天津新建商品住宅可售面積為1790萬平米，出清週期約16個月。看似貨量充足卻主要集在環城、遠郊和濱海新區，僅佔比15.3%的市內六區依然囊中羞澀。
麵粉的“限量供應”是主因之一。市內六區宅地成交量已連續多年行走於低位，如2017年市區累計出讓7宗、25.65萬平米，2018年態勢依舊，全市出讓的107宗涉居住用地中市區只佔5席，僅18.7萬平米。
一級市場供應少也就罷了，二級市場上全新項目的面市又慎之又慎。以2018年為例，市區純新盤首開項目僅有南開1911、南開悅璽、首創天閱海河、中儲正榮棟境、天地源熙樾臺等，屈指可數。且在成本作用下，大多數市區項目越發趨於豪宅化、高端化。
由此不難判斷，市區新房對歷史積壓庫存的依賴度非常大。且在過去很長時間內，能夠被寄望的已出讓、未面市的土地儲備，也基本是那些早早拿地後持續觀望的“地王”們。
02.
一組數據顯示，2018年本市新建商品住宅成交總面積為1243.37萬平米。其中環城四區以401.25萬平米、32.3%的佔比領跑，市區僅佔到6.2% 。如此無力的存在感，客觀上與長期低迷的供應量直接相關，但不容否認，手握改善房票、瞄準市區置業的準業主們本應站上食物鏈頂端，但可選項太少造成的產品需求、價格承受力等方面不匹配，使他們中的很多人不得不兜兜轉轉、遲疑觀望，甚至最終選擇向近城高端項目外溢，或乾脆到更廣闊的三級市場尋求落點。
不過利好消息是，最近半年裡市區一二級市場“已明確”和“正孕育”的供應機會對置業者表現出了足夠的友好——
從2018年末開始，一級市場便已蓄力調整供應結構，接連掛出市區“好地塊”，開發商也表現出積極的拿地熱情。今年3月，相關部門又發佈了預計將於年內掛出的16宗地塊規劃，其中涉及西湖道地塊、津濱大道地塊、澤川路地塊、體育學院地塊、廣東山莊路地塊、解放南路新梅江板塊、珠江道地塊、建國道地塊 、金鐘河大街地塊、營冰路地塊等多宗市區熱門地塊。
16宗推薦地塊涉及市區10宗
二級市場或許嗅到了不一樣的氣息。今年第一季度，中核·閱和平、中交海河公館、財富綠道丹庭、九和府、南開1911、天房崇德園等一批市區項目均有開盤供貨。天房崇德園在3月底的加推中當日成交7.2億元，海河金茂府第一季度認購7億元，天房中山路3月份成交40套房源……需求端同樣報以積極回應。
03.
市場漸漸熱鬧，市區俱樂部的新成員們也開始蠢蠢欲動，一批待入市項目按下了加速鍵。
2018年市區出讓的5宗宅地，由於成本相對合理，儘快開發向稀缺市場補貨是可以預料的策略。但他們的速度仍足夠驚人，中鐵建在河北區打造的“西派國印”項目目前已開放了示範區，中交綠城在陳塘莊拿獲的2幅地塊將一併開發天津誠園，生活美學館即將開放；
綠城、金茂、禹洲聯合開發的新梅江解放南路地塊目前也已確定案名並奠基開工。更渴望“機會”的其實是一些老朋友，前幾年拿地卻遲遲未動的儲備地塊有不少準備藉著新一波熱度大展拳腳。2016年8月正榮競得的南開區制本廠地塊已於3月1日奠基開工；2017年7月首創競得的紅橋西青道地塊已公佈“首創天津禧瑞府”案名，售樓處在建且已開始動工；萬科旭輝聯合開發的河西區疊彩道地塊因地利上佳而長期備受關注，如今也開始招兵買馬做開盤準備了……
這當中還有些需要特別關注的元素，即曾經的“地王”項目。保利迎水道、金地雙峰道兩個地塊都表達出了年內入市的意願。以保利迎水道項目為例，據悉計劃於6月前後發聲，以3個月的蓄客週期算，預計將在9—10月份開盤。千呼萬喚始出來的地王項目正逐一浮出水面。
04.
一波正在路上的供應潮，對緩解市區新房的緊張局面自然有所助益，由此引發的市場格局與置業心態變化也是可以預期的。
市場最直觀的改變或是價格梯度，以往“平頂”式的價格格局將被打破，塔尖梯度重現。但現今價格背後的含義已不再像2016時那麼簡單，其中包括了更多關於成本的隱形因素——樓面地價的土地成本也好，長期未入市的財務成本也罷——因此，價格與價值的正相關係數已不一定可靠。
對於置業者，可選項的增多以及價格梯度的重現亦會打破他們心中業已混沌的價值梯度。最先分裂的自然是地域價值，市區不再一概而論，“上三區”、“下三區”甚至更細膩的分類較此前會更加清晰，當然不是“誰更好”，而是將某一具體地塊放到市區更多項目地塊組成的橫向評價系統中稱重，再核算進產品報價中衡量合理與否。
換句話說，置業者不會傻乎乎地接住開發商甩過來的“成本鍋”。對開發商而言，“市場久旱又手握甘霖”是難得機遇，當然也並存著扎堆供應帶來的競爭威脅，在調控不放鬆的背景下又一場房票爭奪戰恐怕再所難免。因此對絕大多數項目，建立在各家土地天賦與成本管控基礎上的市場定位、產品賦能、資源增值、入市策略等都是決定成敗的關鍵命題，我們理解的最優解是以價格與價值的合理組合面向儘量精準的用戶人群展開供應。
另一方面，隨著近年天津市場的產品進化，寄希望通過“獨有、未見”的產品概念對項目進行外部賦能變得越來越難，同質化加劇，產品競賽將在狹小的差異空間內切磋。而此時，諸如品牌IP、產品IP、地塊情懷等原生驅動力以及類似重點學區等高能資源的輸入，都將發揮出更明確的作用，助力項目出位。
很顯然，這樣的市場環境對改善置業者將更為有利，選項更多的同時甚至更容易在交易上掌握主動。因此只需擦亮雙眼看清價格與價值的相對值，大膽地瞄準生活，關注居住改善的個性化需求，便可以了。
一二一
市區在悄悄發力
願市場在久等後迎來的
不是一段段煙霧繚繞的套路說辭
而是C位主導的再一輪產品升級
新“市”力，須珍惜
不是每一個年頭，都是
王者歸期
【 END 】
閱讀更多 咣Duang 的文章
