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■ 本文作者：王小明 北京在明律師事務所
導讀：據澎湃新聞等多家媒體2019年3月報道，海南省陵水黎族自治縣英州鎮的“國茂·清水灣”項目樓盤約1800戶業主的房屋被當地自然資源部門認定為違法建築進而予以沒收，業主花費的幾百萬甚至上千萬購房款能否追回、真金白銀買來的房屋究竟會面臨何種結局？這些關乎民生、穩定的重要事項一下子都變成了一筆糊塗賬。那麼，涉案項目所涉的法律問題究竟該如何理解呢？將這起項目類比為“海南秦嶺違建別墅”又是否合適呢？日前，北京在明律師事務所主任楊在明律師就案涉法律問題接受了央視新聞頻道《新聞調查》欄目記者的採訪。
案件核心違法點：涉案項目未經批准非法佔用土地
根據2019年1月12日縣政府在官網上的通告，“由縣國土資源局沒收該公司在非法佔用的土地上建設的符合土地利用總體規劃的建築物及構築物，並接管上述建築物及構築物……”涉案項目的核心違法點也就浮出了水面。
《土地管理法》第76條規定，未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法佔用的土地，
對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法佔用的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀，
對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法佔用的土地上新建的建築物和其他設施，可以並處罰款；對非法佔用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
將涉案項目比喻為“海南秦嶺別墅違建”是否合適？
本案中的“國茂·清水灣”項目即屬於該規定的“非法佔地但符合土地利用總體規劃”的情形，故縣國土局作出上述行政處罰決定本身似乎是符合法律規定的。
但也正因為這一事實，我們首先可以得出的結論是，當地執法人員將此項目的社會危害性類比為秦嶺違建別墅是極不適當的。
誠如涉案樓盤的購房者所言，這一項目客觀上並未破壞當地自然環境和土地資源，且購房者都是與開發商進行的公平交易，其購買目的多是為了個人養老居住使用，這些都顯然與秦嶺違建別墅的事件性質截然不同。
而從法律意義上講，楊在明律師在接受媒體採訪中也表示，“沒收”的性質完全不同於責令限期拆除，也即意味著涉案建築物最終被保留下來的可能性是很大的。11棟26層的居住用房，強制拆除回建造前的樣子無疑會造成巨大的財產損失和資源浪費，恐嚴重違背行政法領域的最小損害原則，不具有行政合理性。
律師解析：11棟26層、202棟別墅違建平地起，責任在誰？
在明律師認為，這起案件發展至今的主要責任明顯在於當地政府尤其是自然資源部門的不作為和消極懈怠。而如今“沒收”的強硬處置模式又將令當地政府的公信力蕩然無存，如若處理不當將可能導致政府和購房者“雙輸”的局面。
梳理時間軸我們不難發現，涉案項目自2015年5月開建幾個月後就被當地自然資源部門認定為非法佔用農地，但卻仍在2017年2月被省發改委列入省重點建設項目。自2017年3月至2018年6月，縣國土局和房管局只是一次一次的對涉案項目的開發商予以罰款，卻始終未能採取行政強制措施依法制止其違法施工建設行為。顯然，當地政府部門對涉案項目的查處是不及時、不負責任的，其對最終結果的發生具有不可推卸的重要責任。
而在2019年1月，當地政府不僅採取強制手段對涉案樓盤實施斷水斷電措施，還發布公開信呼籲購房人起訴開發商解決其損失問題，將“大黑鍋”之間踢給了負責人已面臨追究刑事責任的開發商去背。顯然，這不是解決問題的負責任態度，違法採取的強制手段更可能激化社會矛盾，製造新的衝突和對立。
楊在明律師接受《新聞調查》採訪，圖片來源：央視網視頻
對此，楊在明律師在《新聞調查》欄目採訪中指出，當地政府的多個部門均強調自己沒有強制執法的權力，不能上去就查封涉案企業的售樓處。但根據《行政強制法》所規定的原則，即使這些部門無權實施查封等行政強制措施，也可以通過依法作出行政處罰決定後申請法院強制執行的途徑來得以實現其有效的制止違法建設的目的。那為什麼沒做呢，這就是沒有依法行政、嚴格執法的表現。
“我們沒有理由不相信開發商和這個項目。”住戶向記者表示，這個項目是海南省“十三五”重點項目，且項目在當地存在了5年之久……
而購房老百姓的這一完全符合認知常態的觀點卻被當地政府解讀為“開發商違法佔地膽大妄為，且老百姓貪圖便宜對自己不負責任”，我們不知那些“饅頭掰4瓣防黴變”的購房者聞聽此言將會是怎樣的心情……
一賴開發商，二怪老百姓，那麼地方政府的責任難道僅僅體現在依法懲處了幾個失職官員上，卻對留下來的爛攤子毫無作為嗎？
業主權益受損該找誰，或許本不是一個難以回答的問題，至少當地政府要拿出一套切實可行的辦法來亡羊補牢。海南省政法委副書記、國茂項目處置小組組長劉誠在《新聞調查》欄目中承認：在我們偵辦案件的過程中，就發現了這個他在項目建設過程中，海南國茂公司有向相關職能部門進行行賄的這個問題。我們認為這個裡面政府確實是監管不到位、不作為，甚至有一些公職人員與這個不法企業相互勾結。明知違法在這個農用地上蓋這麼大一片房子，後果非常嚴重，造成的影響非常惡劣。給海南自貿島的建設實現形成了非常大的損害，這些問題確實是值得我們深思的。
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