法制日報全媒體記者 朱寧寧
是不是能夠住得舒心，對每個人來說，都很重要。
但讓很多人無奈的是，自己能不能住在一個“安樂窩”裡，似乎只能靠拼人品，即便是花了高價，有時候也未必能住上舒心的小區。
業主大會、業委會成立難，公共維修資金使用難，物業管理不規範維權難……一系列難題是業主心中的痛點，也是社會關注的熱點，更是法律應當解決的重點。
老百姓的事，再小也是大事。21日上午，十三屆全國人大常委會第十次會議對民法典物權編草案進行分組審議。此次是繼去年8月民法典各分編集體提交審議後，物權編草案的第二次亮相。分組審議中，草案第六章“業主的建築物區分所有權”的有關規定，是委員們討論最多的部分。
鑑於當前小區管理方面還存在諸多問題，儘管草案二審稿此次對業主大會、業主委員會以及小區管理等方面都作出了比較充分的規定，但委員們認為，制定法律的重要意義即在於可以解決實際問題，草案仍有進一步完善的空間，尤其是要針對當前存在的突出問題作出有針對性的規定，這樣才能便於執行，彰顯社會文明和人性化。
焦點一：關於業主委員會、業主大會
針對群眾普遍反映的業主大會、業委會成立難問題，二審稿新增規定：居委會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
對此，劉修文委員認為還有進一步完善的空間。“從實際操作來看，草案這一新增規定似乎沒有從根本上解決問題，建議結合業主委員會成立難、發揮作用更難等突出問題，進一步加強調查研究，修改完善有關規定。”
殷一璀委員建議法律更剛性一點，為成立業委會提供更多法律支撐。“在基層的實踐中，如果沒有業主大會、沒有業委會，業主就像一片散沙。聘請物業公司、處理和居委會的關係，包括保護業主的權益，都無從談起。”
實踐中，一些小區還存在業主大會、業主委員會建設不規範、履職不到位的問題，甚至有的業主委員會由少數人掌控，出現侵害小區業主權益的情況。而遇此情況，由於缺乏組織和反映渠道，普通業主往往無法獲得有效救助。
鑑於此，劉海星委員建議強化草案第七十二條的規定，除規定地方人民政府有關部門給予指導和協助外，增加對業主大會和業主委員會日常運作監督的內容。另外，草案規定，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。考慮到法院從立案到審判往往時間長、環節複雜，建議增加受侵害的業主亦可向地方人民政府有關部門或居民委員會投訴的規定，以更好保護業主權益。
在謝經榮委員看來，物權編當然不能解決房屋使用的所有問題，但是基本問題、老百姓經常遇到的問題，應該有一些原則性規定。他建議對業委會的性質、地位、職責、決策程序和法律效力方面給予界定。“法律賦予業委會很多職責，但性質不明的話，作用不一定能得到落實，因此應有明確的定位。”
焦點二：關於業主
審議中，多位委員建議，法律應進一步加大對業主的保護，提供給業主更多的直接維權途徑。
李鉞鋒委員認為應當在法律中明確業主的概念，建議在第六十六條增加一款作為第二款。理由有三個：一是物業管理條例規定，業主範圍僅限於所有權人，範圍過窄。二是賦予簽訂商品房買賣合同合法佔有，但尚未辦理所有權登記的人，以業主地位有利於其權利行使及業主共同利益維護。三是關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋對此作出規定，在司法實踐中取得了良好的效果。
草案第八十一條規定，業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放汙染物或者噪聲、違反規定飼養動物等各種侵害公共利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。同時規定，行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門投訴，有關行政部門應當依法處理。
劉修文認為，這一規定本意很好，但不夠完整。“違規飼養動物，特別是違章搭建、侵佔通道等行為，往往都是公開的、是有目共睹的，作為行政主管部門，本就應當依法處理。但是，依據這一規定，似乎給人‘民不舉、官不究’的感覺。建議繼續研究。”
“現在問題是多數的住宅區沒有業主大會或業主委員會，如果只規定業主大會或業主委員會維權，那整個權利要求的主體就大範圍縮小了。”李培林委員建議改成“業主、業主大會或者業主委員會”，即只要他人違反了公共利益，業主個人也可以要求停止損害或者賠償等等。
王長河委員則建議在草案第八十二條增加一款，即業主對建設單位、物業服務企業或其他管理人不作為導致的財務損失可以進行追訴。他舉例說，房屋頂層漏雨如果只涉及一戶、兩戶，那業主就很被動，因為申請維修的人數難達到規定比例，問題可能三兩年也得不到解決。
焦點三：關於公共維修資金
小區公共維修資金的管理和使用非常重要，實踐中也存在諸多問題。審議中，多位委員對此發表了修改意見。
“要保證法律易懂、管用，特別是針對一般群眾，操作性要強。” 乃依木·亞森委員說，公共維修資金使用難問題比較普遍，有些社區住宅區，公共設施壞了沒人管，很多老百姓都有意見，建議相關法律內容清楚一點、明確一點。目前的草案第七十六條關於建築物及其附屬設施的維修資金的歸屬、用途以及籌集與使用的規定，是在物權法第七十九條基礎上進行了細化和完善，但是一些問題沒有表述清楚。如建築物及其附屬設施的維修資金從哪來籌集，主體是誰，存儲在何處，由誰來管理，業主向誰申請使用等，其他條文也沒有見到相應補充，建議繼續細化。
“隨著時間的推移，建築物的維修肯定是必然的，發生維修的時候所涉及到的金額往往很大。再過10年、20年，這些問題肯定會越來越普遍，往往業主委員會也因為這些問題發生爭議，所以相關的經驗可供借鑑。”譚耀宗委員建議參考日本做法，以法律強制每一戶繳納“修繕積納金”作為維修基金，在法律上明確規定如何籌集建築物及其附屬設施的維修資金，而不是交由業主來共同決定。
田紅旗委員建議完善草案關於緊急情況下申請使用維修資金的規定。理由是在緊急情況下，物業服務企業、業主都應有權申請使用維修資金；業主大會、業主委員會有召集程序的要求，在時間來不及的情況或不履行職責或無人管理的情形，應賦予相關業主申請權利。
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